预订、定金、签订买卖合同：有何不同，何时可以交定金

依据：第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản），2023年11月28日颁布（2024年8月1日起施行）——第 23 条第 5 款、第 24 条、第 25 条、第 26 条 · 2026年10月20日更新。

对于期房（未来形成的住房），开发商只能在房屋具备投入经营的条件后收取定金，金额不超过售价的 5%，且定金协议须写明售价和面积。在此之前，以“预订”“booking”“优先费”等名义收取的任何款项，都不是房地产经营法意义上的定金。以下三个步骤在时间、金额和约束程度上各不相同。

三个步骤快速比较

	预订（booking）	定金	买卖合同
时间	通常在项目具备销售条件之前	房屋具备投入经营的条件后	房屋具备投入经营的条件后
金额上限	房地产经营法未单独规定	售价的 5%	首期为合同价值的 30%，已含定金
文件	预订单、预订协议	写明售价、面积的定金协议	按范本签订的买卖合同，附银行保函
约束	视所签文件而定	按定金协议	双方完整的权利、义务

1. 预订：尚不是定金

预订是卖方在项目尚未正式开盘时登记客户意向的方式。《2023年房地产经营法》没有“预订”这一概念；法律条文只规定开发商在房屋具备经营条件后可收取定金。因此，预订款项完全取决于您所签的文件。

转账预订款前，请问清：

• 款项转入谁的账户——开发商还是其他单位。
• 如您未选到房源或项目迟迟不具备销售条件，何时退款、多少天内退款。
• 该款项日后是否可抵扣定金、付款。

《房地产经营法》修订草案（正在国会 2026年10–11月会期审议）提出了提前收取定金的相关建议，但尚未生效。目前的交易仍适用 2023 年法律。

2. 定金：上限 5%，须在具备经营条件之后

期房具备投入经营的条件，须有以下主要文件：土地使用权文件、建筑许可证（如需）、按进度完成的技术基础设施验收、公寓项目的基础部分验收记录，以及省级房地产经营管理机关答复房屋具备销售条件的书面文件（第 24 条）。

届时，开发商可收取不超过售价 5% 的定金。参考示例：售价 30亿越南盾的房屋，定金上限为 1.5亿越南盾。开发商不得授权其他单位签订定金协议。

实际案例——Izumi City（同奈省，Đồng Nai）： Izumi Canaria 分区的 461 套房源经同奈省建设厅通知具备投入经营的条件（2025年10月16日第 3785/SoXD-QLN&TTBĐS 号文件）。根据开发商2026年9月11日的 TB141 号通知，每套定金为 1亿越南盾，直接转入开发商账户——低于售价 85.5亿越南盾起房源的 5% 标准。请查看 Izumi City 销售政策。

3. 买卖合同：法律限定的付款节点

第 25 条限定了开发商按期房买卖合同可收取的款项：

节点	上限
首期付款（含定金）	合同价值的 30%
交房前累计	合同价值的 70%（卖方为外资组织的为 50%）
买方尚未取得产权证时	合同价值的 95%——其余 5% 在取得产权证时支付

首期之后的各期付款须与施工进度相符。在收取付款前，开发商须向您提供银行保函（第 26 条）——除非您书面同意不要求保函。部分开发商会给不使用保函的客户提供折扣；选择前，请考虑这是您放弃的一层保障。

何时应停下来

• 未能查看具备经营条件的文件，卖方却要求超过 5% 的“定金”。
• 文件写着“定金”，却未写明房屋售价、面积。
• 款项转入个人账户或非开发商的单位，且没有合法的代收授权文件。
• 付款计划在签约时即收取超过 30%，或在交房前收取超过 70%。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 询问项目是否已取得具备投入经营条件的书面文件——文号、日期、发文机关。尚未取得：只宜考虑小额、可退还的预订。
2. 预订：仔细核对收款账户、退款期限及条件，以及该款项是否可抵扣定金。
3. 定金：金额不超过售价的 5%；协议写明售价、面积、房号；签署人为开发商。
4. 买卖合同：核对付款计划——首期不超过 30%（含定金），交房前不超过 70%，最后 5% 在领取产权证时支付。
5. 按合同付款前取得银行保函；只有在充分了解风险后才放弃保函。
6. 保存全部凭证：预订单、定金协议、合同、付款委托书、收款凭证。

• Hệ thống pháp luật — Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（《2023年房地产经营法》第 23 条）（第 5 款：定金不超过售价的 5%），2026年10月20日查阅。
• Hệ thống pháp luật — Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（《2023年房地产经营法》第 24 条）（期房投入经营的条件），2026年10月20日查阅。
• Hệ thống pháp luật — Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（《2023年房地产经营法》第 25 条）（付款 30% / 70% / 95%），2026年10月20日查阅。
• Hệ thống pháp luật — Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（《2023年房地产经营法》第 26 条）（银行保函），2026年10月20日查阅。
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（自2024年8月1日起：期房定金不得超过售价的 5%），2024年7月17日。
• Tạp chí Công Thương（工贸杂志）— Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán（开发商收取的定金不得超过售价的 5%），2024年4月1日。
• VietnamFinance — Đề xuất nhận cọc 5% từ sớm: Gỡ nút thắt cho DN hay mở đường cho 'bán lúa non'?（提议提前收取 5% 定金：为企业解困，还是为“提前预售”开路？），2026年8月1日。
• Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai（Izumi City 开发商）— 关于定金的 TB141 号通知，2026年9月11日；同奈省建设厅第 3785/SoXD-QLN&TTBĐS 号文件，2025年10月16日（HPR 存档的项目资料）。