예약금, 계약금, 매매계약 체결: 어떻게 다르고 언제 계약금을 낼 수 있나

근거: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법), 2023년 11월 28일(2024년 8월 1일 시행) — 제23조 제5항, 제24조, 제25조, 제26조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

선분양 주택의 경우 시행사는 주택이 사업 요건을 모두 갖춘 뒤에만 분양가의 5% 이하로 계약금을 받을 수 있으며, 계약금 합의서에는 분양가와 면적이 명시되어야 합니다. 그 전에 "예약금", "부킹", "우선권 비용" 등의 이름으로 받는 돈은 부동산사업법상 계약금이 아닙니다. 아래 세 단계는 시점, 금액, 구속력이 서로 다릅니다.

세 단계 한눈에 비교

	예약(부킹)	계약금	매매계약
시점	보통 프로젝트가 분양 요건을 갖추기 전	주택이 사업 요건을 갖춘 뒤	주택이 사업 요건을 갖춘 뒤
최대 금액	부동산사업법에 별도 규정 없음	분양가의 5%	1회차 계약 금액의 30%(계약금 포함)
서류	예약 확인서, 예약 합의서	분양가·면적이 명시된 계약금 합의서	표준 양식 매매계약, 은행 보증서 첨부
구속력	서명한 문서에 따름	계약금 합의서에 따름	양측의 권리·의무 전체

1. 예약: 아직 계약금이 아니다

예약은 프로젝트가 정식 분양 전일 때 매도 측이 관심 고객을 기록하는 방식입니다. 2023년 부동산사업법에는 "예약" 개념이 없고, 주택이 사업 요건을 갖추었을 때 시행사가 계약금을 받을 수 있다고만 정합니다. 따라서 예약금은 전적으로 서명한 문서에 따라 달라집니다.

예약금을 보내기 전에 다음을 확인하십시오.

• 돈이 누구의 계좌로 가는지 — 시행사인지 다른 업체인지.
• 원하는 호실을 고르지 못하거나 프로젝트의 분양 요건 충족이 늦어지면 언제, 며칠 안에 환불되는지.
• 이 금액이 나중에 계약금이나 대금에서 차감되는지.

개정 부동산사업법 초안(국회가 2026년 10–11월 회기에 심의 중)에는 계약금을 더 일찍 받는 방안이 있지만 아직 시행되지 않았습니다. 현재 거래는 여전히 2023년 법을 따릅니다.

2. 계약금: 사업 요건 충족 후 최대 5%

선분양 주택은 다음 주요 서류를 갖추면 사업 요건을 충족합니다. 토지사용권 서류, 건축허가(필요한 경우), 공정에 따른 기반시설 준공 검사, 아파트의 경우 기초 공사 준공 검사 확인서, 그리고 주택이 분양 요건을 갖추었다는 성급 부동산사업 관리 기관의 회신 문서(제24조)입니다.

이때 시행사는 분양가의 최대 5%까지 계약금을 받을 수 있습니다. 참고 예시: 30억 동 아파트라면 계약금은 최대 1억 5,000만 동입니다. 시행사는 계약금 합의서 서명을 다른 업체에 위임할 수 없습니다.

실제 예시 — Izumi City(동나이성): Izumi Canaria 분구 461채는 동나이성 건설국으로부터 사업 요건 충족 통지를 받았습니다(2025년 10월 16일 자 문서 3785/SoXD-QLN&TTBĐS). 시행사의 2026년 9월 11일 자 통지 TB141에 따라 호실당 계약금은 1억 동이며 시행사 계좌로 직접 이체합니다 — 85억 5,000만 동부터 시작하는 집의 5%보다 낮은 금액입니다. Izumi City 분양 조건 참조.

3. 매매계약: 법이 제한하는 납부 단계

제25조는 선분양 주택 매매계약에 따라 시행사가 받을 수 있는 금액을 제한합니다.

단계	최대
1회차 납부(계약금 포함)	계약 금액의 30%
주택 인도 전 합계	계약 금액의 70%(매도인이 외국인 투자 기관이면 50%)
매수자가 증서를 받기 전	계약 금액의 95% — 나머지 5%는 증서 발급 시 납부

1회차 이후 회차는 공사 진행에 맞아야 합니다. 대금을 받기 전에 시행사는 은행 보증서를 매수자에게 교부해야 합니다(제26조). 단, 매수자가 보증을 받지 않기로 서면 동의한 경우는 예외입니다. 일부 시행사는 보증을 쓰지 않는 고객에게 할인을 주지만, 선택하기 전에 이것이 포기하는 보호 장치라는 점을 고려하십시오.

멈춰야 할 때

• 사업 요건 충족 문서를 보지 못했는데 매도 측이 5%를 넘는 "계약금"을 요구할 때.
• 문서에 "계약금"이라고 적혀 있지만 분양가와 면적이 없을 때.
• 돈을 개인 계좌나 시행사가 아닌 업체로 보내야 하고, 유효한 수납 위임 문서가 없을 때.
• 납부 일정이 계약 체결 시 30%를 넘거나 인도 전 70%를 넘을 때.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 프로젝트가 사업 요건 충족 문서를 받았는지 문서 번호, 날짜, 발급 기관을 묻습니다. 없다면 소액이고 환불 가능한 예약만 고려하십시오.
2. 예약: 입금 계좌, 환불 기한과 조건, 계약금에서 차감되는지 꼼꼼히 읽습니다.
3. 계약금: 금액이 분양가의 5% 이하인지, 합의서에 분양가·면적·호실 코드가 명시되었는지, 서명자가 시행사인지 확인합니다.
4. 매매계약: 납부 일정을 대조합니다 — 1회차 30% 이하(계약금 포함), 인도 전 70% 이하, 마지막 5%는 증서 수령 시.
5. 계약에 따른 납부 전에 은행 보증서를 받으십시오. 위험을 충분히 이해한 경우에만 보증을 포기하십시오.
6. 예약 확인서, 계약금 합의서, 계약서, 이체 확인서, 영수증 등 증빙을 모두 보관합니다.

• Hệ thống pháp luật — Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023(2023년 부동산사업법 제23조 — 제5항: 계약금은 분양가의 5% 이하), 2026년 10월 20일 열람.
• Hệ thống pháp luật — Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023(제24조 — 선분양 주택의 사업 요건), 2026년 10월 20일 열람.
• Hệ thống pháp luật — Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023(제25조 — 30% / 70% / 95% 납부), 2026년 10월 20일 열람.
• Hệ thống pháp luật — Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023(제26조 — 은행 보증), 2026년 10월 20일 열람.
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai(2024년 8월 1일부터 선분양 주택 계약금은 분양가의 5% 이하), 2024년 7월 17일.
• Tạp chí Công Thương — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán(시행사는 분양가의 5% 이하만 계약금으로 받을 수 있음), 2024년 4월 1일.
• VietnamFinance — Đề xuất nhận cọc 5% từ sớm: Gỡ nút thắt cho DN hay mở đường cho 'bán lúa non'?(5% 계약금 조기 수령 제안: 기업 애로 해소인가, 조기 분양 허용인가?), 2026년 8월 1일.
• Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai(Izumi City 시행사) — 계약금 통지 TB141, 2026년 9월 11일; 동나이성 건설국 문서 3785/SoXD-QLN&TTBĐS, 2025년 10월 16일(HPR 보관 프로젝트 자료).