Бронь, задаток, договор купли-продажи: в чём разница и когда можно вносить задаток

Основание: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 от 28 ноября 2023 г. (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — часть 5 статьи 23, статьи 24, 25, 26 · Обновлено 20 октября 2026 г.

По строящемуся жилью девелопер вправе получить задаток не более 5% цены, когда жильё соответствует условиям для продажи, а соглашение о задатке должно чётко указывать цену и площадь. До этого момента любые суммы под названием «бронь», «booking», «плата за приоритет» не являются задатком по закону о недвижимости. Три шага ниже различаются сроками, суммами и степенью обязательств.

Краткое сравнение трёх шагов

	Бронь (booking)	Задаток	Договор купли-продажи
Когда	Обычно до того, как проект допущен к продаже	Когда жильё соответствует условиям для продажи	Когда жильё соответствует условиям для продажи
Максимальная сумма	Закон о недвижимости отдельно не регулирует	5% цены	Первый платёж — 30% стоимости договора, включая задаток
Документы	Квитанция, соглашение о брони	Соглашение о задатке с указанием цены и площади	Договор купли-продажи по форме и гарантийное письмо банка
Обязательства	Зависят от подписанного документа	По соглашению о задатке	Полный объём прав и обязанностей сторон

1. Бронь — ещё не задаток

Бронь — способ продавца зафиксировать интерес покупателя, когда проект ещё официально не открыт для продаж. В Законе о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. понятия «бронь» нет; закон говорит лишь, что девелопер вправе получать задаток, когда жильё соответствует условиям для продажи. Поэтому всё, что касается брони, зависит только от подписанного Вами документа.

Прежде чем переводить деньги за бронь, уточните:

• На чей счёт переводятся деньги — девелопера или другой организации.
• Когда и в течение скольких дней деньги вернут, если Вы не выберете квартиру или проект задержится с допуском к продаже.
• Будет ли эта сумма зачтена в задаток и последующие платежи.

Проект изменённого Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (Национальное собрание рассматривает его на сессии в октябре–ноябре 2026 г.) содержит предложение о более раннем задатке, но ещё не вступил в силу. Сделки сейчас по-прежнему регулируются законом 2023 г.

2. Задаток: не более 5% после допуска к продаже

Строящееся жильё допускается к продаже при наличии основных документов: документов о праве пользования землёй, разрешения на строительство (если требуется), приёмки инженерной инфраструктуры по графику, акта приёмки фундамента для многоквартирного дома и документа провинциального органа по управлению рынком недвижимости о том, что жильё соответствует условиям продажи (статья 24).

После этого девелопер вправе принять задаток не более 5% цены. Пример для ориентира: при цене квартиры 3 млрд донгов задаток — не более 150 млн донгов. Девелопер не вправе поручать другой организации подписывать соглашение о задатке.

Реальный пример — Izumi City (провинция Донгнай, Đồng Nai): по 461 объекту подзоны Izumi Canaria Департамент строительства Донгная уведомил о допуске к продаже (документ 3785/SoXD-QLN&TTBĐS от 16 октября 2025 г.). Задаток за каждый объект — 100 млн донгов, перевод напрямую на счёт девелопера, согласно уведомлению девелопера TB141 от 11 сентября 2026 г. — меньше 5% для объектов стоимостью от 8,55 млрд донгов. См. условия продаж Izumi City.

3. Договор купли-продажи: этапы оплаты, ограниченные законом

Статья 25 ограничивает суммы, которые девелопер может получить по договору купли-продажи строящегося жилья:

Этап	Не более
Первый платёж (включая задаток)	30% стоимости договора
Всего до передачи жилья	70% стоимости договора (50%, если продавец — организация с иностранными инвестициями)
Пока покупатель не получил сертификат	95% стоимости договора — оставшиеся 5% оплачиваются при получении сертификата

Платежи после первого должны соответствовать ходу строительства. До приёма оплаты девелопер обязан передать Вам гарантийное письмо банка (статья 26), если только Вы письменно не согласились отказаться от гарантии. Некоторые девелоперы дают скидку тем, кто отказывается от гарантии; прежде чем выбрать, учтите, что Вы отказываетесь от уровня защиты.

Когда стоит остановиться

• Вам не показали документ о допуске к продаже, а продавец требует «задаток» больше 5%.
• В документе написано «задаток», но не указаны цена и площадь квартиры.
• Деньги переводятся на личный счёт или счёт организации, которая не является девелопером, без надлежащей доверенности на приём платежей.
• График платежей предусматривает более 30% сразу при подписании или более 70% до передачи.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Спросите, есть ли у проекта документ о допуске к продаже — номер, дата, выдавший орган. Если нет — рассматривайте только бронь на небольшую сумму с возможностью возврата.
2. Бронь: внимательно прочитайте, на какой счёт идут деньги, сроки и условия возврата, засчитывается ли сумма в задаток.
3. Задаток: не более 5% цены; в соглашении указаны цена, площадь, код квартиры; подписывает девелопер.
4. Договор купли-продажи: сверьте график платежей — первый платёж не более 30% (включая задаток), до передачи не более 70%, последние 5% — при получении сертификата.
5. Получите гарантийное письмо банка до оплаты по договору; отказывайтесь от гарантии, только понимая риски.
6. Сохраняйте все документы: квитанцию о брони, соглашение о задатке, договор, платёжные поручения, квитанции о приёме денег.

• Hệ thống pháp luật — Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Статья 23 Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г., часть 5: задаток не более 5% цены), просмотрено 20 октября 2026 г.
• Hệ thống pháp luật — Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Статья 24 — условия допуска строящегося жилья к продаже), просмотрено 20 октября 2026 г.
• Hệ thống pháp luật — Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Статья 25 — платежи 30% / 70% / 95%), просмотрено 20 октября 2026 г.
• Hệ thống pháp luật — Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Статья 26 — банковская гарантия), просмотрено 20 октября 2026 г.
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (С 1 августа 2024 г.: задаток за строящееся жильё — не более 5% цены), 17 июля 2024 г.
• Tạp chí Công Thương — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (Девелопер вправе брать задаток не более 5% цены), 1 апреля 2024 г.
• VietnamFinance — Đề xuất nhận cọc 5% từ sớm: Gỡ nút thắt cho DN hay mở đường cho 'bán lúa non'? (Предложение принимать задаток 5% раньше: помощь бизнесу или путь к продаже «незрелых» проектов?), 1 августа 2026 г.
• Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (девелопер Izumi City) — уведомление TB141 о задатке, 11 сентября 2026 г.; документ 3785/SoXD-QLN&TTBĐS Департамента строительства Донгная, 16 октября 2025 г. (хранится в материалах проекта HPR).