Порядок продажи жилья 2026: подписи супругов и 6 шагов

Основание: Закон о браке и семье 2014 г. — статьи 31, 33, 35; Земельный закон 2024 г. — статьи 45, 133; Закон о жилье 2023 г. — статьи 160, 164; Закон о НДФЛ № 109/2025/QH15 · Обновлено 29 октября 2026 г.

Что такое передача прав на недвижимость?

Передача прав на недвижимость — это переход права собственности на жильё или права пользования землёй от владельца к другому лицу за плату. «Продажа жилья» в быту и есть такая передача: продавец подписывает договор купли-продажи жилья / передачи права пользования землёй, покупатель оплачивает и регистрирует переход права в свидетельстве.

Для квартир и таунхаусов чаще всего встречаются два случая:

Статус объекта	Документ о передаче	Нотариальное удостоверение
Есть свидетельство («розовая» / «красная книга»)	Договор купли-продажи жилья / передачи права пользования землёй	Обязательно, если продавец — физическое лицо (статья 164 Закона о жилье 2023 г.)
Свидетельства нет, объект покупается у девелопера	Документ о переуступке договора купли-продажи с подтверждением девелопера	Обязательно, если цедент — физическое лицо — см. переуступка договора купли-продажи квартиры

При каких условиях жильё можно продать?

Согласно статье 45 Земельного закона 2024 г. и статье 160 Закона о жилье 2023 г., жильё и землю можно передать, если:

1. Есть свидетельство («розовая книга», «красная книга»).
2. Нет спора, либо спор разрешён вступившим в силу решением или постановлением суда.
3. Нет ареста и иных мер обеспечения исполнения судебного решения; не применены временные обеспечительные меры.
4. Не истёк срок пользования землёй.
5. В отношении жилья нет решения об изъятии земли, расчистке или сносе.

Квартиру в залоге у банка продать можно, но до нотариального удостоверения нужно снять залог (погасить кредит) или получить согласие банка — см. покупка квартиры в залоге у банка.

Нужна ли подпись супруга (супруги) для продажи жилья?

Да, если жильё — общее имущество. Статья 35 Закона о браке и семье 2014 г.: распоряжение общим имуществом, являющимся недвижимостью, требует письменного согласия супругов. На практике оба супруга подписывают договор в нотариальной конторе, либо отсутствующий оформляет нотариальную доверенность.

Случай	Нужна ли подпись второго супруга?
Жильё куплено в браке, соглашения о раздельном имуществе нет	Нужна — даже если в свидетельстве указан только один супруг
Жильё было до брака, получено одним супругом по наследству или в дар и не включено в общее имущество	Не обязательна — собственник подписывает сам, представив документы, подтверждающие раздельное имущество
Жильё принадлежит одному супругу, но является единственным местом проживания семьи	Собственник вправе продать, но обязан обеспечить супругов жильём (статья 31) — во избежание спора лучше получить письменное согласие второго супруга
Не удаётся доказать, что имущество раздельное	Считается общим имуществом (пункт 3 статьи 33) → нужны оба

Если один супруг продал общее имущество единолично, второй вправе потребовать в суде признать договор недействительным — этот риск ложится и на покупателя. Поэтому нотариус запросит у продавца свидетельство о браке или справку о семейном положении.

Налоги и сборы при продаже

Продавец уплачивает НДФЛ 2% от цены передачи (Закон о НДФЛ 2025 г. сохраняет эту ставку с 1 июля 2026 г.); покупатель обычно уплачивает регистрационный сбор 0,5%; нотариальный сбор — по соглашению сторон. Таблица нотариальных сборов, случаи освобождения от налога и пример для квартиры за 3 млрд донгов: расходы при продаже жилья 2026.

Чем HPR помогает при продаже

• Проверка документов до приёма объекта: специалист перезвонит в течение 2 рабочих дней, изучит копию «розовой книги» или договора купли-продажи, проверит залог и условия передачи.
• Вознаграждение сообщается письменно до подписания договора об оказании услуг; в объявлении указываются контакты HPR, Ваш номер телефона не публикуется.
• HPR не обещает фиксированных сроков или цены продажи. Этапы передачи объекта: порядок работы с HPR.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю. До подписания рекомендуем Вам обратиться в нотариальную контору и орган земельной регистрации по месту нахождения жилья.

1. Подготовьте документы — оригинал «розовой» / «красной книги», удостоверения личности продавца (обоих супругов, если имущество общее), свидетельство о браке или справку о семейном положении; документы о раздельном имуществе, если есть.
2. Подпишите договор задатка — укажите цену, срок нотариального удостоверения, кто оплачивает налог 2% и регистрационный сбор 0,5%, штраф за неисполнение. См. бронь, задаток, договор купли-продажи.
3. Снимите залог, если квартира в ипотеке — получите в банке расчёт полного погашения на конкретную дату, погасите кредит, заберите оригинал свидетельства.
4. Удостоверьте договор купли-продажи / передачи у нотариуса в нотариальной организации провинции / города по месту нахождения жилья; совладельцы подписывают лично или по нотариальной доверенности.
5. Задекларируйте НДФЛ 2% и регистрационный сбор — вместе с документами на регистрацию изменений; оплатите по уведомлению налогового органа.
6. Зарегистрируйте переход права (регистрация изменений) в течение 30 дней со дня вступления договора в силу (статья 133 Земельного закона 2024 г.) через «единое окно» или Бюро земельной регистрации. Срок рассмотрения — не более 10 дней с момента приёма полного пакета документов, без учёта выходных и времени исполнения финансовых обязательств (пункт 2 статьи 22 Постановления 101/2024/NĐ-CP). За пропуск 30-дневного срока возможен административный штраф.

• Национальное собрание — Закон о браке и семье № 52/2014/QH13, статья 31 (сделки с жильём — единственным местом проживания супругов), статья 33 (общее имущество), статья 35 (распоряжение общей недвижимостью требует письменного согласия); цит. по Luật Dương Gia — Giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng (Сделки с жильём — единственным местом проживания супругов), дата обращения 29 октября 2026 г.
• Hệ thống pháp luật — Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng: khi nào bán nhà đất bắt buộc phải có chữ ký của vợ? (Свидетельство только на имя мужа: когда для продажи обязательна подпись жены?) (пункт 1 статьи 34, статья 44 Закона о браке и семье 2014 г.), 4 июня 2021 г.
• LuatVietnam — Bán đất là tài sản chung, vợ / chồng không ký nhưng vẫn có hiệu lực khi nào? (Когда продажа общей земли действительна без подписи супруга?), дата обращения 29 октября 2026 г.
• LuatVietnam — Nhớ kỹ 3 mốc thời gian sau khi sang tên Sổ đỏ (3 срока после переоформления свидетельства) (подпункт «a» пункта 1, пункт 3 статьи 133 Земельного закона 2024 г. — регистрация изменений в течение 30 дней), 5 мая 2025 г.
• LuatVietnam — Thời gian sang tên Sổ đỏ (Срок переоформления свидетельства) (пункт 2 статьи 22 Постановления 101/2024/NĐ-CP — не более 10 дней), 7 октября 2024 г.
• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15), от 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г. (статья 160 — условия участия жилья в сделках; статья 164 — нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья).
• Электронный портал Правительства — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Правила НДФЛ для доходов от передачи недвижимости), 27 марта 2026 г. (Закон о НДФЛ № 109/2025/QH15 — ставка 2%).