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Русский房产知识 · 业主委托 · 2026年10月29日更新
2026年售房手续：夫妻签字与 6 步过户
房屋属于夫妻共同财产的，出售时须有夫妻双方的书面协议（2014 年《婚姻和家庭法》第 35 条），即使产权证仅登记一人姓名亦然。成交后，买方须自合同生效之日起 30 天内办理过户登记；卖方按转让价格缴纳 2% 个人所得税。
2026年售房手续——什么是转让、谁须签字
依据：2014 年《婚姻和家庭法》第 31、33、35 条；2024 年《土地法》第 45、133 条；2023 年《住房法》第 160、164 条；第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》· 2026年10月29日更新。
什么是房地产转让？
房地产转让是指房屋所有权人、土地使用权人将该权利转让给他人并收取价款。日常所说的“卖房”就是转让：卖方签订住房买卖合同／土地使用权转让合同，买方付款后在产权证上办理过户登记。
公寓、联排住宅常见两种情形：
| 房屋状况 | 转让文件 | 公证 |
|---|---|---|
| 已有产权证（粉红本、红本） | 住房买卖合同／土地使用权转让合同 | 卖方为个人时必须公证（2023 年《住房法》第 164 条） |
| 尚无产权证，正向开发商购买 | 买卖合同转让文书，经开发商确认 | 转让方为个人时必须公证——详见转让公寓买卖合同 |
房屋须具备哪些条件才能出售？
根据 2024 年《土地法》第 45 条及 2023 年《住房法》第 160 条，房屋土地满足以下条件方可转让：
- 已有产权证（粉红本、红本）。
- 无争议，或争议已由生效判决、裁定解决。
- 未被查封或采取其他保障判决执行的措施；未被采取临时紧急措施。
- 土地使用期限仍未届满。
- 房屋不属于已有征地、清拆、拆除决定的范围。
正在银行抵押的房屋仍可出售，但须在公证前解除抵押（结清贷款）或取得银行同意——详见购买正在银行抵押的公寓。
卖房需要配偶签字吗？
如房屋属于共同财产，则需要。2014 年《婚姻和家庭法》第 35 条规定：处分属于不动产的共同财产，须有夫妻双方的书面协议。实际操作中，夫妻双方在公证处共同签署合同，或由不能到场的一方出具经公证的授权委托书。
| 情形 | 是否需要另一方签字？ |
|---|---|
| 婚姻存续期间购买、无约定为个人财产的房屋 | 需要——即使产权证仅登记一人姓名 |
| 婚前已有、单独继承、单独受赠且未并入共同财产的房屋 | 非必须——所有权人自行签字，并提供证明属个人财产的文件 |
| 属一方个人所有，但为夫妻唯一住所的房屋 | 所有权人可签字出售，但须保障夫妻的居住（第 31 条）——建议取得另一方的书面同意，以免发生争议 |
| 无法证明属个人财产 | 视为共同财产（第 33 条第 3 款）→ 须双方签字 |
一方擅自出售共同财产的，另一方有权请求法院宣告合同无效——这一风险同样会落到买方身上。因此，公证处会要求卖方提供结婚证或婚姻状况证明。
售房税费
卖方按转让价格缴纳 2% 个人所得税（2025 年《个人所得税法》自 2026年7月1日起仍维持此税率）；买方通常缴纳 0.5% 契税；公证费由双方协商。公证费标准、免税情形及 30亿越南盾房屋示例：详见2026年售房费用。
您出售房屋时 HPR 可提供哪些协助
- **接受委托前审阅文件：**专员在 2 个工作日内回电，审阅粉红本或买卖合同副本，核查抵押情况及转让条件。
- 签订服务合同前以书面形式告知费用；房源信息使用 HPR 的联系方式，不公开您的电话号码。
- HPR 不承诺固定的售出时间或售价。委托步骤详见：HPR 委托流程。
本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律咨询。建议您在签约前向房屋所在地的公证处及土地登记机关咨询。
2026年售房、过户手续 6 步
- 准备文件——粉红本／红本原件、卖方公民身份证（如属共同财产则夫妻双方均需提供）、结婚证或婚姻状况证明；如有，提供证明属个人财产的文件。
- 签订定金合同——写明售价、公证期限、2% 税款及 0.5% 契税的承担方、一方违约时的罚则。详见预订、定金、签订买卖合同。
- 房屋仍有银行贷款时解除抵押——索取注明具体日期的结清计算表，结清贷款，取回产权证原件。
- 在房屋所在省、市的公证机构公证买卖／转让合同；共有人亲自签字，或通过经公证的授权委托书签字。
- 申报 2% 个人所得税及契税——与变更登记材料一并提交；按税务机关通知缴款。
- 在 30 天内办理过户登记（变更登记），自合同生效之日起计算（2024 年《土地法》第 133 条），在一站式窗口或土地登记办公室办理。自收到合格材料之日起最长 10 天办结，不含节假日及履行财务义务的时间（第 101/2024/NĐ-CP 号议定第 22 条第 2 款）。逾期 30 天可能被处以行政处罚。
售房手续问答
2026年10月29日更新
如房屋属于夫妻共同财产，则需要：处分共同不动产须有双方的书面协议（2014 年《婚姻和家庭法》第 35 条），即使产权证仅登记丈夫姓名亦然。房屋属个人财产（婚前已有、单独继承、单独受赠）的，所有权人可自行签字；但如该房屋为夫妻唯一住所，须保障夫妻的居住（第 31 条）。
是指房屋所有权人、土地使用权人将该权利转让给他人并收取价款——即“卖房、卖地”。个人之间的转让合同须经公证或认证，之后买方在 30 天内办理过户登记。
共 6 步：准备文件 → 交定金 → 解除抵押（如有）→ 公证合同 → 申报 2% 个人所得税及 0.5% 契税 → 30 天内办理过户登记。登记机关自收到合格材料之日起最长 10 天办结，不含缴税时间。
不能到场的一方可出具经公证的授权委托书，委托另一方或他人代签；身在国外的，可在越南驻外代表机构办理。授权委托书应写明具体房屋、售价及收款权限。
正在向开发商购买、尚未申办产权证的房屋，应办理买卖合同转让（经开发商确认），而不是像已有产权证的房屋那样签订住房买卖合同。详见：转让公寓买卖合同。
参考来源
- 国会 — 第 52/2014/QH13 号《婚姻和家庭法》第 31 条（涉及夫妻唯一住所的交易）、第 33 条（共同财产）、第 35 条（处分属于不动产的共同财产须有书面协议）；引自 Luật Dương Gia — Giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng（涉及夫妻唯一住所的交易），2026年10月29日查阅。
- Hệ thống pháp luật — Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng: khi nào bán nhà đất bắt buộc phải có chữ ký của vợ?（红本仅登记丈夫姓名：出售房屋土地何时必须有妻子签字？）（2014 年《婚姻和家庭法》第 34 条第 1 款、第 44 条），2021年6月4日。
- LuatVietnam — Bán đất là tài sản chung, vợ / chồng không ký nhưng vẫn có hiệu lực khi nào?（出售共同财产的土地，配偶未签字何时仍有效？），2026年10月29日查阅。
- LuatVietnam — Nhớ kỹ 3 mốc thời gian sau khi sang tên Sổ đỏ（红本过户后须牢记的 3 个时间节点）（2024 年《土地法》第 133 条第 1 款 a 项、第 3 款——30 天内办理变更登记），2025年5月5日。
- LuatVietnam — Thời gian sang tên Sổ đỏ（红本过户时间）（第 101/2024/NĐ-CP 号议定第 22 条第 2 款——最长 10 天），2024年10月7日。
- 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（第 27/2023/QH15 号《住房法》），2023年11月27日颁布，2024年8月1日起生效（第 160 条——住房参与交易的条件；第 164 条——住房买卖合同公证）。
- 政府电子信息门户 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（房地产转让所得的个人所得税规定），2026年3月27日（第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》——2% 税率）。
