引き渡し済みマンションの基壇部ショップハウス：確認すべき6つのこと

例：Urban Green（ホーチミン市ヒエップビン区）の基壇部ショップハウス — 根拠：デベロッパーのプロジェクト紹介スライド（24.06版）、2026年10月9日付ショップハウス早期支払い計算表、Báo Đầu tư 2026年5月4日 · 2026年11月8日更新。

基壇部ショップハウスとは、マンション棟の1〜2階にある商業用住戸で、敷地内道路や幹線道路に面しています。建設中のプロジェクトの住戸を買う場合は、工程に沿って支払い、客数を事前に予想することになります。引き渡し済みのプロジェクトの住戸を買う場合は、署名前にほとんどのことを確認できます。以下は確認すべき6つのことで、それぞれにUrban Greenの実際の数値を添えているので、他のプロジェクトにも応用できます。

1. 完成済み：すぐに受け取れるもの、自分でやるべきこと

建設中のショップハウスとの最大の違いは時間です。契約を締結すればすぐに物件を受け取り、工事を待たずに仕上げて営業したり賃貸したりできます。

Urban Greenの例：Cotecconsがゼネコンを務めた23階建て2棟で、2024年1月24日に上棟。基壇部のショップハウスは2025年第1四半期から引き渡されています（デベロッパーのスライド）。95%支払いの販売条件では、購入者は売買契約締結の回にすぐ引き渡し通知を受け取ります（2026年10月9日付計算表）。

この段階で確認すべきこと：

• 引き渡し仕様： Urban Greenのショップハウスはスケルトンでの引き渡しです — 開業前の仕上げ費用と期間をご自身で見積もる必要があります（スケルトン引き渡しか仕上げ済みかを参照）。
• 住戸の現況： 空室か賃借人がいるか。いる場合は賃貸契約書、残存期間、保証金を確認し、購入者が契約を引き継げるかを明確に聞いてください。Urban Greenの各住戸の賃料はHPRがデベロッパーに確認を求めているところのため、この記事では記載していません。
• ショップハウスの管理費・駐車場代： Urban Greenは公表文書がありません — 収入から直接差し引かれるため、書面で確認すべき費用です（保有コスト）。

2. 建物の実際の居住者数

基壇部ショップハウスの常連客は、まずすぐ上に住む居住者です。引き渡し済みのプロジェクトでは、この数は推計ではなく実際に測れます。

Urban Greenの例：2026年6月18日時点で734戸中684戸に居住者がいます（デベロッパーのスライド24.06版）、約93%です。Báo Đầu tư（2026年5月4日）によると、プロジェクトは2025年4月からマンションの引き渡しを始めています。

確認方法：

• 引き渡し済みの戸数と実際に人が住んでいる戸数を聞く — 2つは異なる数字です。数値の日付も明記してもらう。
• 平日と週末の夜に見に行く：住戸の明かり、地下駐車場の車の出入り、ショップハウス前の歩行者。
• 隣のショップハウスがどの業種で営業しているか、実際に開店している店を見る。業種が多様な通りのほうが、一般に再賃貸しやすくなります。

3. 面積を正しく読む：壁芯と内法

ショップハウスの価格表には通常壁芯面積（外壁の中心線まで）が記載されていますが、実際に使える面積は内法面積（壁の内側）です。詳しい違いは壁芯面積と内法面積の記事をご覧ください。

販売中のUrban Greenのショップハウス22戸の例（2026年10月9日付計算表）：

項目	情報
壁芯面積	147.3〜384.5㎡
内法面積	137.1〜359.7㎡
階数	2層（1階＋2階）
天井高	各階4.5m

面積帯の両端で比べると、内法は壁芯より約6〜7%小さくなります。プロジェクト間で単価を比べるときは、同じ種類の面積にそろえてください。各階4.5mの天井高があれば、看板、高所の倉庫、ロフトを設けられます — 設計前に管理組合に具体的な規定を確認してください。

4. 総額だけでなく眺望別の単価で比べる

同じ基壇部でも、正面の位置によって通行客数と賃料が決まります。眺望グループ別に1㎡あたりの単価を比べると、立地にいくら上乗せして払っているかがはっきりします。

Urban Greenの例 — 95%支払いで30%割引後の単価、壁芯面積ベース、VAT別（2026年10月9日付計算表）：

位置グループ	30%割引後の単価	住戸の表示価格
The Bliss棟 — 空中庭園ビュー	約4,400万〜4,700万ドン/㎡	114.5〜153.3億ドン
The Bliss棟 — 公園・遊び場ビュー	約5,200万〜5,900万ドン/㎡	123.4〜297.8億ドン
6番通り沿い（The Bliss棟・The Aster棟）	約6,200万〜6,500万ドン/㎡	167.4〜344.9億ドン

6番通り沿いの住戸は空中庭園ビューの住戸より1㎡あたり約1,600万〜2,000万ドン高くなります。約180㎡の住戸なら、その差は約29億〜36億ドンに相当します。答えるべき問い：あなたが予定している業種やターゲットとする賃借人は、通りからの通行客を必要としますか、それとも主にエリア内の居住者向けですか？

5. 法的状況：権利証と土地使用期間

マンションの基壇部ショップハウスは、証明書上は通常商業サービス住戸と記載されます。同じプロジェクト内の類似住戸に発行済みの証明書を見て、土地の用途と使用期間を確認してください。

Urban Greenの例：ホーチミン市土地登記事務所は2026年4月21日、B棟の1階＋2階の商業サービス住戸1戸に証明書を発行しました。土地は都市住宅用地・長期使用、所有者による共同使用と記載されています。2026年10月9日付計算表によると、**最後の5%**は、デベロッパーがあなたの住戸の証明書の引き渡しを通知した日から14日以内にのみ支払います。

確認方法：

• 類似住戸の証明書の写し（個人情報を伏せたもの）の提示を求め、お選びの住戸そのものの権利証発行状況を聞く。
• 売買契約上のデベロッパー名を確認する：Urban GreenはLadona不動産有限会社と契約し、開発はKusto Homeです。
• プロジェクト単位の法的書類（建築許可、竣工検査）の写しを求める — HPRはUrban Greenについてこの書類一式をデベロッパーに求めているところです。

書類の全リストはプロジェクトの法的確認の記事、権利証の種類の違いはレッドブックとピンクブックの違いの記事をご覧ください。

6. 価格以外の費用：VATと修繕積立金

ショップハウスの表示価格には通常VATと修繕積立金は含まれません。予算と比べる前に、この2つを加えてください。

The Bliss棟の住戸B-SH.28、壁芯161.8㎡、公園ビューの例（2026年10月9日付計算表）：

項目	金額（暫定）
表示価格	125.8億ドン
30%割引後の価格（95%支払い）	88.1億ドン
VAT — 土地使用権の価値にはかからない	8.3億ドン
VAT込みの契約価格	96.4億ドン
修繕積立金2%	1.8億ドン
準備すべき合計	約98.1億ドン

95%支払いの販売条件でのこの住戸の支払いスケジュール：予約金2億ドン（返金不可、第1回に充当）。14日以内に売買契約を締結し、契約価格の95%と修繕積立金2% — 予約金控除後で約91.3億ドン — を支払います。残りの約4.8億ドンは証明書の引き渡し通知時に支払います。このほか、スケルトン物件の仕上げ費用と月々の管理費（更新中）がかかります。

販売条件がいつまで有効かを明確に確認してください：2026年10月9日付計算表には適用期限の記載がなく、HPRはデベロッパーに確認を求めています。実質価格を出すための販売条件の読み方は販売条件の読み方と実質価格の計算の記事、その他の費用はマンション価格以外の費用の記事をご覧ください。

賃貸収入：約束に頼らず自分で計算する

基壇部ショップハウスは賃貸目的で購入されることが多くあります。広告資料の利回りではなく、低めの賃料で空室月を含め、管理費を差し引いてキャッシュフローを計算しましょう。ツールと計算方法は賃貸の表面利回りと実質利回りと稼働率の記事にあります。HPRの担当者が、デベロッパーが確認した賃貸状況とともに住戸別の価格表をお送りします。

この記事は参考情報であり、投資助言ではなく、利益、賃料、値上がりを約束するものではありません。正確な価格と税金・費用は、契約時のデベロッパーの正式な計算表によります。

1. 引き渡し仕様（スケルトンか仕上げ済みか）、住戸の現況、賃借人がいる場合は賃貸契約書、残存期間、保証金、購入者への引き継ぎの可否を聞く。
2. 居住者のいるマンションの戸数を数値の日付とともに聞き、夜と週末にショップハウス街を見に行く。
3. 住戸の壁芯面積と内法面積の両方を記録し、価格を比べるときは同じ種類にそろえる。
4. 眺望グループ別に1㎡あたりの単価を計算し、自分の業種に通りに面した立地が必要か問う。
5. 類似の商業サービス住戸の証明書（用途、土地の期間）を見て、対象住戸の権利証発行状況を聞く。
6. VAT、修繕積立金2%、仕上げ費用、管理費を加算し、販売条件がいつまで有効かを聞く。
7. 低めの賃料と空室月でキャッシュフロー表を作る — 広告の利回りに頼らない。

• Urban Greenのデベロッパー — プロジェクト紹介スライド24.06版（2026年）：マンション734戸、2026年6月18日時点で684戸に居住者。ショップハウス2層、天井高4.5m、2025年第1四半期からスケルトンで引き渡し。
• Urban Greenのデベロッパー — 2026年10月9日付ショップハウス価格・早期支払い計算表：22戸、壁芯／内法面積、表示価格、95%支払いで30%割引、住戸B-SH.28の例（VAT、修繕積立金2%）、予約金2億ドン、証明書引き渡し時の5%。
• B棟の商業サービス住戸の証明書、2026年4月21日発行（ホーチミン市土地登記事務所） — お客様の書類で、HPRは土地情報のみを引用し、画像は掲載していません。
• Báo Đầu tư — Kusto Home hoàn tất pháp lý cho khu căn hộ Urban Green sau chưa đầy 1 năm bàn giao（2026年5月4日）：2025年4月からマンション引き渡し。
• Nhà đầu tư — Lễ cất nóc dự án Urban Green tại thành phố Thủ Đức（2024年1月25日）：2024年1月24日上棟。
• VietnamFinance — Kusto Home khởi công dự án Urban Green tại TP Thủ Đức（2021年12月7日）：ゼネコンはCoteccons。
• 各数値の詳細：プロジェクトページUrban Green — 価格、販売条件、工事進捗、法的書類の欄。