已交付公寓的裙楼商住联排：需核查的 6 件事

示例：Urban Green 裙楼商住联排（胡志明市 Hiệp Bình 坊）——依据：开发商项目介绍幻灯片24.06版、2026年10月9日商住联排提前付款测算表、《投资报》2026年5月4日 · 2026年11月8日更新。

裙楼商住联排是公寓楼1–2层的商业单元，朝内部道路或主干道开门。购买在建项目的房源，您按进度付款并预先估计客流。购买已交付项目的房源，签约前几乎所有方面都可以核查。以下是应核查的6件事，每项附 Urban Green 的实际数据，方便您应用于其他项目。

1. 已竣工：立即得到什么，还需自己做什么

与在建商住联排最大的区别是时间：签约后即可接手铺面，可装修后经营或出租，无需等待施工。

以 Urban Green 为例：2座23层塔楼由 Coteccons 总承包，2024年1月24日封顶；商住联排裙楼自2025年第一季度起交付（开发商幻灯片）。按付款95%政策，买方在签订买卖合同的当期即收到交房通知（2026年10月9日测算表）。

这一步需核查：

• 交付标准： Urban Green 商住联排为毛坯交付——开业前需自行计算装修费用和时间（参见毛坯交付还是精装交付）。
• 房源现状： 空置还是已有租户。如有租户，请索取租约，了解剩余期限、押金，并问清买方能否承接租约。Urban Green 各单元租金HPR正在申请开发商确认，因此本文不予列出。
• 商住联排的物业费、停车费：Urban Green 尚无公布文件——由于直接从收入中扣除，应书面询问（持有成本）。

2. 楼内实际住户数量

裙楼商住联排的熟客首先是楼上的住户。在已交付项目中，这个数字可以测量，无需估计。

以 Urban Green 为例：截至2026年6月18日，684/734套公寓已有住户（开发商幻灯片24.06版），即约93%。《投资报》（2026年5月4日）记载项目自2025年4月起开始交付公寓。

核查方法：

• 询问已收房套数及已入住套数——两个数字不同。注明数据日期。
• 在工作日晚上及周末前往查看：公寓亮灯情况、地下车库进出车辆、商住联排前的行人。
• 查看相邻商住联排经营哪些行业，哪些店铺已真正开业。业态多样的商业街通常更易转租。

3. 正确解读面积：墙中线与套内

商住联排价格表通常记载墙中线面积（计至外墙中线），而您实际使用的面积是套内面积（墙体内侧）。详细区别见墙中线面积与套内面积。

以 Urban Green 在售22套商住联排为例（2026年10月9日测算表）：

项目	信息
墙中线面积	147.3–384.5平方米
套内面积	137.1–359.7平方米
层数	2层（1层+2层）
层高	每层4.5米

按面积区间两端计算，套内面积比墙中线面积小约6–7%。比较不同项目单价时，请换算为同一类面积。每层4.5米层高可设置招牌、高处仓储或夹层——设计前请向管理处询问具体规定。

4. 按景观比较单价，而不仅比较总价

同一排裙楼，临街位置决定过往客流及租金。按各景观组比较每平方米单价，可以清楚看出您为位置多付了多少。

以 Urban Green 为例——付款95%减30%后的单价，按墙中线面积计算，未含增值税（2026年10月9日测算表）：

位置组	减30%后单价	整套标价
The Bliss 塔楼 — 空中花园景观	每平方米约4,400万–4,700万越南盾	114.5–153.3亿越南盾
The Bliss 塔楼 — 公园、游乐场景观	每平方米约5,200万–5,900万越南盾	123.4–297.8亿越南盾
临6号路（The Bliss 与 The Aster 塔楼）	每平方米约6,200万–6,500万越南盾	167.4–344.9亿越南盾

临6号路的房源比空中花园景观房源每平方米贵约1,600万–2,000万越南盾。对于约180平方米的房源，差价约相当于29亿–36亿越南盾。需要回答的问题：您计划经营的行业或目标租户是否需要来自街面的过往客流，还是主要服务区内住户？

5. 法律：产权证与土地使用期限

公寓裙楼商住联排在证书上通常记载为商业服务单元。请查看同一项目已为类似单元颁发的证书，了解土地用途及使用期限。

以 Urban Green 为例：胡志明市土地登记办公室已于2026年4月21日为B座一套1+2层商业服务单元颁发证书；地块载明城市住宅用地，长期使用，由各所有权人共同使用。依据2026年10月9日测算表，最后5%价款仅在开发商通知交付您房源证书之日起14日内支付。

核查方法：

• 索取类似单元证书的副本（已遮盖个人信息），并询问您所选该套房源的办证情况。
• 核对买卖合同上的开发商名称：Urban Green 与 Ladona 房地产有限责任公司签约，开发单位为Kusto Home。
• 索取项目层面法律文件的副本（建设许可证、竣工验收）——HPR正在向开发商申请 Urban Green 的这套文件。

完整文件清单见核查项目法律文件；各类证书的区别见红本与粉红本有何区别。

6. 价外费用：增值税与维修基金

商住联排标价通常未含增值税及维修基金。与预算比较前，请计入这两项费用。

以 The Bliss 塔楼 B-SH.28 为例，墙中线161.8平方米，公园景观（2026年10月9日测算表）：

项目	金额（暂估）
标价	125.8亿越南盾
减30%后价格（付款95%）	88.1亿越南盾
增值税——不按土地使用权价值计征	8.3亿越南盾
含增值税合同价	96.4亿越南盾
2%维修基金	1.8亿越南盾
需准备总额	约98.1亿越南盾

按付款95%政策，该房源的付款安排：预留款2亿越南盾（不退还，抵扣第1期）；14日内签订买卖合同，支付合同价95%及2%维修基金——扣除预留款后约91.3亿越南盾；其余约4.8亿越南盾在收到证书交付通知时支付。此外还有毛坯铺面装修费用及每月物业费（更新中）。

请问清政策有效期至何日：2026年10月9日测算表未注明适用期限，HPR正在申请开发商确认。如何解读政策以得出实际价格见解读销售政策、计算实际价格；其他费用见公寓售价之外的费用。

租金收入：自行测算，不依赖承诺

裙楼商住联排通常用于出租。请以较低租金、计入空置月份并扣除物业费来测算资金流，而不是使用宣传资料中的收益水平。工具及计算方法见租金毛收益率与净收益率及入住率。HPR顾问将发送附有开发商已确认租赁现状的各单元价格表。

本文仅供参考，并非投资建议，不承诺收益、租金或升值幅度。准确价格、税费以签约时开发商的正式测算表为准。

1. 询问交付标准（毛坯或精装）、房源现状，以及（如有租户）租约、剩余期限、押金、是否转交给买方。
2. 询问已有住户的公寓套数及数据日期；在晚上及周末查看商住联排街区。
3. 记录房源的墙中线面积及套内面积；比较价格时换算为同一类面积。
4. 按景观组计算每平方米单价，并思考：您的经营行业是否需要临街位置。
5. 查看类似商业服务单元的证书（用途、土地期限），并询问该套房源的办证情况。
6. 计入增值税、2%维修基金、装修费用、物业费；询问政策有效期至何日。
7. 以较低租金及空置月份编制资金流量表——不依赖宣传的收益水平。

• Urban Green 开发商——项目介绍幻灯片24.06版（2026年）：734套公寓，截至2026年6月18日684套有住户；2层商住联排，层高4.5米，2025年第一季度起毛坯交付。
• Urban Green 开发商——2026年10月9日商住联排价格及提前付款测算表：22套，墙中线 / 套内面积，标价，付款95%减30%，B-SH.28 示例（增值税、2%维修基金），预留款2亿越南盾，交付证书时付5%。
• B座商业服务单元证书，2026年4月21日颁发（胡志明市土地登记办公室）——客户持有的文件，HPR仅摘录地块信息，不公开图片。
• 《投资报》（Báo Đầu tư）— Kusto Home hoàn tất pháp lý cho khu căn hộ Urban Green sau chưa đầy 1 năm bàn giao（2026年5月4日）：公寓自2025年4月起交付。
• Nhà đầu tư — Lễ cất nóc dự án Urban Green tại thành phố Thủ Đức（2024年1月25日）：2024年1月24日封顶。
• VietnamFinance — Kusto Home khởi công dự án Urban Green tại TP Thủ Đức（2021年12月7日）：总承包商 Coteccons。
• 各项数据详情：Urban Green 项目页面——价格、销售政策、进度、法律文件板块。