红本与粉红本有何区别？2024年土地法下的证书

内容仅供参考，不构成法律意见。规定可能变化，各地也有差异；遇到具体情况，请咨询有权限的机关或律师。更新于 2026年10月24日。

许多购房者会问“红本好还是粉红本好”。简短的回答是：就法律效力而言，两者相同。更重要的是里面记载的内容。

1. 两个民间叫法，同一个法律概念

习惯叫法	封面颜色	通常对应	法律名称
红本	红色	按以往样式发放的土地使用权证书（居住用地、农业用地等）	土地使用权证书
粉红本	粉红色	按以往样式发放的住房所有权和居住用地使用权证书（住宅、公寓）	住房所有权和居住用地使用权证书
证书（统一样式）	粉橙色	按现行规定对土地及土地附着财产发放	土地使用权、土地附着财产所有权证书

已发放的旧样式证书仍然有效；您不必仅仅因为封面颜色不同就换成新样式，除非需要变更信息。

2. 2024年土地法的新要点

2024年土地法（第31/2024/QH15号）自2024年8月1日起生效。该法继续使用“土地使用权、土地附着财产所有权证书”这一统称；证书的登记和发放由议定和通知指导（HPR尚未打开相关文件，无法引用条款编号）。需要套用到具体情形时，请核对现行有效的文件，或咨询土地登记办公室。

核对信息时的一点提示：2025年7月1日之前发放的证书上，坊、社名称可能与新的行政单位名称不同。已发放的证件仍然有效，办理手续时只需同时写明新名称和旧名称。

3. 购房时如何看证书

1. 土地使用人、所有权人： 姓名和证件号码是否与正在出售的人一致。如果是共有（夫妻、兄弟姐妹），需要各方都签字。
2. 地块： 地块号、图幅号、地址、面积——对照实际情况和规划图。
3. 使用目的： 居住用地、商业服务用地、农业用地等。使用目的决定能否建设和转让。
4. 使用期限： 长期，还是有期限（例如租赁土地）。商业项目中的公寓，期限可能按项目文件记载。
5. 使用来源： 国家有偿划拨、确认使用权、一次性缴纳租金的租地等。
6. 土地附着财产： 住宅、公寓、建筑面积、工程等级。
7. 变动记录页： 转让、抵押、解除抵押、分割地块的各次记录。这里最容易发现证书正被抵押。

4. 四个常见问题

• 还没有证书可以买吗？ 可以，但风险更高；需要查看合同、办证进度、卖方的责任（参见购买尚无证书的公寓转让房）。
• 整栋楼共用一本证书是怎么回事？ 多套住房的楼房通常需要为每套房单独办证；如果卖方只有共用证书，缴纳定金前请问清楚。
• 证书有涂改痕迹、印刷不清？ 请停下来，到土地登记办公室核实。
• 复印件够买房吗？ 不够。请求查看原件，并建议到登记机关申请信息摘录。

5. 快速阅读一本公寓证书的示例

假设您看的一套公寓，证书上记载：使用人为A先生，财产类型“公寓”，建筑面积70平方米，变动记录页有一行“抵押于X银行”。您可以得出缴纳定金前要做的3件事：（1）把A先生的姓名与卖方身份证件对照，（2）询问解除抵押的计划并写入定金合同，（3）实测面积与70平方米对比（参见接房、验收面积）。

6. 缴纳定金前的快速核对表

事项	已完成
查看证书原件，对照卖方身份证件
阅读变动记录页：抵押、纠纷、查封
核查土地类别、期限、面积
查询地块规划
把解除抵押、退还定金的条件写入定金合同

7. 安全的核查方式

缴纳定金之前，请索取证书所有页面的完整照片，请卖方一同前往土地登记办公室，核查该地块的抵押、纠纷和规划情况。过户的费用和手续见公寓过户的手续与费用。

新项目的证件体系另见购买前核查项目法律手续。

以下网页均为报刊或法律资讯网站，并非法规原文；条、款编号取自这些网页，用作依据前需对照法规原文。

• 2024年土地法第31/2024/QH15号 — 证书名称和生效日期：尚未打开全文；需在 thuvienphapluat.vn 或 vbpl.vn 核对，2026年10月24日查验。
• Batdongsan.com.vn wiki — 关于红本、粉红本的文章，仅参考其呈现方式，未照搬（本次复核未再次打开）。