«Красная» и «розовая» книга: чем отличаются? Свидетельство по Закону о земле 2024

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Нормы могут меняться и различаться по регионам; по конкретному случаю обратитесь в компетентный орган или к юристу. Обновлено 24 октября 2026 г.

Многие покупатели спрашивают: «Что лучше — красная или розовая книга?» Коротко: по юридической силе они равны. Гораздо важнее то, что записано внутри.

1. Два бытовых названия, одно юридическое понятие

Привычное название	Цвет обложки	Обычно связано с	Юридическое название
«Красная книга» (sổ đỏ)	Красный	Свидетельство о праве пользования землёй (жилая, сельскохозяйственная земля и др.), выданное по прежнему образцу	Свидетельство о праве пользования землёй
«Розовая книга» (sổ hồng)	Розовый	Свидетельство о праве собственности на жильё и праве пользования жилой землёй (дом, квартира), выданное по прежнему образцу	Свидетельство о праве собственности на жильё и праве пользования жилой землёй
Свидетельство (единый образец)	Розово-оранжевый	Выдаётся по действующим правилам и на землю, и на имущество, связанное с землёй	Свидетельство о праве пользования землёй, праве собственности на имущество, связанное с землёй

Ранее выданные образцы остаются действительными; менять их на новый образец только из-за другого цвета обложки не обязательно, если не требуется уточнить сведения.

2. Что нового в Законе о земле 2024

Закон о земле 2024 г. (№ 31/2024/QH15) действует с 01.08.2024. Закон по-прежнему использует общее название — Свидетельство о праве пользования землёй, праве собственности на имущество, связанное с землёй; порядок регистрации и выдачи свидетельства уточняют постановления и циркуляры (HPR не удалось открыть тексты, чтобы привести номера статей). Если нужно применить это к конкретному случаю, проверьте действующую редакцию документа или обратитесь в офис регистрации земли.

Одно замечание при сверке сведений: названия phường и xã в свидетельстве, выданном до 01.07.2025, могут отличаться от названий новых административных единиц. Ранее выданные документы остаются действительными; при оформлении достаточно указать и новое, и прежнее название.

3. Как читать Свидетельство при покупке жилья

1. Землепользователь, собственник: совпадают ли имя и номер документа с данными продавца. При совместной собственности (супруги, братья и сёстры) нужны подписи всех сторон.
2. Земельный участок: номер участка, номер листа карты, адрес, площадь — сверьте с реальностью и планировочной картой.
3. Целевое назначение: жилая земля, земля для торговли и услуг, сельскохозяйственная земля и др. От назначения зависят возможности строительства и передачи.
4. Срок пользования: бессрочный или ограниченный (например, арендованная земля). Для квартиры в коммерческом проекте срок может быть указан по документам проекта.
5. Происхождение права: выделение государством с уплатой, признание права пользования, аренда с единовременной оплатой и т. д.
6. Имущество, связанное с землёй: дом, квартира, площадь пола, класс сооружения.
7. Страница изменений: передачи, залоги, снятия залога, раздел участков. Именно здесь легко заметить, что свидетельство находится в залоге.

4. Четыре частых вопроса

• Можно ли покупать без «книги»? Можно, но риск выше; нужно изучить договор, сроки выдачи свидетельства и ответственность продавца (см. покупка квартиры без «розовой книги»).
• Что значит «общая книга» на весь дом? На жильё из нескольких квартир, как правило, должно быть отдельное свидетельство на каждую; если у продавца лишь общий документ, уточните это до внесения залога.
• Книга со следами подчистки, нечёткая печать? Остановитесь и проверьте в офисе регистрации земли.
• Достаточно ли копии для покупки? Нет. Попросите показать оригинал и запросите выписку в органе регистрации.

5. Пример быстрого прочтения свидетельства на квартиру

Допустим, Вы смотрите квартиру, в свидетельстве которой указано: землепользователь — господин А, вид имущества «квартира», площадь пола 70 м², на странице изменений есть запись «залог в банке X». Перед внесением залога Вам нужно сделать 3 вещи: (1) сверить имя господина А с удостоверением личности продавца, (2) узнать о плане снятия залога и записать его в предварительный договор, (3) перемерить фактическую площадь и сравнить с 70 м² (см. приёмка жилья и проверка площади).

6. Краткий контрольный список перед залогом

Действие	Выполнено
Посмотреть оригинал свидетельства, сверить с удостоверением личности продавца
Прочитать страницу изменений: залог, спор, арест
Проверить вид земли, срок, площадь
Проверить планировку участка
Записать в предварительный договор условия снятия залога и возврата задатка

7. Как проверять безопасно

Перед внесением залога запросите полные копии всех страниц и попросите продавца вместе с Вами обратиться в офис регистрации земли, чтобы проверить залог, споры и планировку именно этого участка. О расходах и порядке переоформления см. порядок и расходы на переоформление квартиры.

Об документах нового проекта читайте в статье Проверка правового статуса проекта перед покупкой.

Все приведённые ниже страницы — это СМИ или правовые новостные сайты, а не первоисточники; номера статей и пунктов взяты с этих страниц и требуют сверки с текстом документа перед использованием в качестве основания.

• Закон о земле 2024 г. № 31/2024/QH15 — название свидетельства и дата вступления в силу: полный текст не открывался; требуется сверка на thuvienphapluat.vn или vbpl.vn, проверено 24.10.2026.
• Batdongsan.com.vn wiki — статьи о «красной» и «розовой» книге, использованы для ознакомления со способом изложения, без копирования (при этой проверке повторно не открывались).