レッドブックとピンクブックの違いは？2024年土地法の証明書

本記事の内容は参考情報であり、法的助言ではありません。規定は変更されることがあり、地域によっても異なります。個別のケースについては、権限のある機関または弁護士にご確認ください。2026年10月24日更新。

住宅の購入者からは、「レッドブックとピンクブックのどちらがよいのか」とよく聞かれます。簡潔にお答えすると、法的な効力はどちらも同じです。それよりも、中に書かれている内容のほうが重要です。

1. 通称は2つ、法律上の概念は1つ

通称	表紙の色	主に結びつくもの	法律上の名称
レッドブック	赤	従来の様式で発行された土地使用権の証明書（住宅用地、農業用地など）	土地使用権証明書
ピンクブック	ピンク	従来の様式で発行された住宅所有権および住宅用地の使用権の証明書（住宅、マンション）	住宅所有権・住宅用地使用権証明書
証明書（統一様式）	ピンクがかったオレンジ	現行の規定により、土地と土地に付属する財産の両方について発行	土地使用権・土地付属財産所有権証明書

すでに発行された旧様式の証明書も有効です。情報を訂正する必要がある場合を除き、表紙の色が違うだけで新様式に変更する義務はありません。

2. 2024年土地法で知っておきたい新しい点

2024年土地法（第31/2024/QH15号）は、2024年8月1日に施行されました。同法は引き続き「土地使用権・土地付属財産所有権証明書」という総称を使っており、証明書の登記と発行は、政令と通達で細かく定められています（HPRは条文番号を示せるだけの文書を確認できていません）。具体的なケースに当てはめるときは、現在有効な文書を再確認するか、土地登記事務所にお尋ねください。

情報を照合するときの注意点：2025年7月1日より前に発行された証明書に記載の区・社の名称は、新しい行政単位の名称と異なる場合があります。発行済みの書類は有効で、手続きの際に新旧の名称を併記すれば足ります。

3. 住宅購入時の証明書の読み方

1. 土地使用者・所有者： 氏名と書類番号が、売主本人と一致していますか。共有（夫婦、兄弟）の場合は、全員の署名が必要です。
2. 土地区画： 区画番号、図面番号、住所、面積を、現地と都市計画図に照らして確認します。
3. 使用目的： 住宅用地、商業サービス用地、農業用地など。目的によって、建築や譲渡ができるかが決まります。
4. 使用期限： 長期か、期限付き（例：借地）か。商業事業のマンションは、事業の書類に基づく期限が記載されることがあります。
5. 使用の由来： 国による有償の割当て、使用権の承認、一括払いの借地など。
6. 土地に付属する財産： 住宅、マンション、床面積、建築物の等級。
7. 変動記載のページ： 譲渡、抵当権設定、抵当権抹消、土地の分割の記録です。証明書が抵当に入っていないかを見つけやすいのが、このページです。

4. よくある4つの質問

• 証明書がなくても買えますか？ 買えますが、リスクは高くなります。契約書、証明書の発行スケジュール、売主の責任を確認してください（権利証書のないマンションの買い取りをご覧ください）。
• 建物全体で1つの共有証明書とは？ 複数戸の住宅では、通常、戸ごとに別々の証明書が必要です。売主が共有の書類しか持っていない場合は、手付金を払う前によく確認してください。
• 書類に消した跡があったり、印字が不鮮明だったりする場合は？ 手続きを止めて、土地登記事務所で確認してください。
• コピーだけで購入できますか？ できません。原本の提示を求め、登記機関で情報の写し（謄本）を取り寄せることをお勧めします。

5. マンションの証明書を素早く読む例

あるマンションの証明書に、使用者はA氏、財産の種類は「マンション」、床面積70㎡と記載され、変動記載のページに「X銀行に抵当権設定」という行があったとします。手付金を払う前にすべきことは3つです。(1) A氏の氏名を売主の身分証と照合する、(2) 抵当権の抹消の予定を確認して手付契約に記載する、(3) 実際の面積を70㎡と照らして再測定する（住宅の引き渡し・面積の検収をご覧ください）。

6. 手付金を払う前の簡易チェック表

項目	済
証明書の原本を確認し、売主の身分証と照合した
変動記載のページを読んだ：抵当権、紛争、差押え
土地の種類、期限、面積を確認した
土地区画の都市計画を調べた
抵当権の抹消と手付金返還の条件を手付契約に記載した

7. 安全な確認方法

手付金を払う前に、全ページの写しを受け取り、売主と一緒に土地登記事務所へ行って、当該土地の抵当権、紛争、都市計画の状況を確認してもらいましょう。名義変更の費用と手続きは、記事マンションの名義変更の手続きと費用をご覧ください。

新築プロジェクトの書類一式については、記事購入前のプロジェクトの法的確認もご覧ください。

以下はいずれも新聞または法律情報サイトであり、原文の法令ではありません。条・項の番号はこれらのサイトによるもので、根拠として使う前に原文との照合が必要です。

• 2024年土地法 第31/2024/QH15号 — 証明書の名称と施行日：全文は未確認です。thuvienphapluat.vnまたはvbpl.vnで照合してください。2026年10月24日確認。
• Batdongsan.com.vn wiki — レッドブック・ピンクブックに関する記事。構成の参考にしたもので、転載はしていません（今回の見直しでは再閲覧していません）。