解读销售政策：折扣、贴息、本金宽限期与实际价格

依据：Izumi City 开发商 2026年9月18日第 TB143/2026/DNWF/TB 号销售政策通知、TB145（Nam Long Club，2026年10月1日起）及 2026年9月11日 TB141 号通知；DXS-FERI、DKRA、VARS-IRE 购房贷款利率调查（2026年8–10月） · 2026年10月20日更新。

项目房产的实际价格 = 挂牌价 − 您确实符合条件享受的优惠 + 资金成本（贷款利息，或须提前投入的现金）。一份销售政策通常包括 4 部分：折扣、付款计划、贴息、本金宽限期。请按以下顺序逐部分阅读，再用您拟购房屋本身的数字重新计算。

1. 政策自何日起、至何日止适用

记下通知编号、生效日期、到期日期，以及该政策取代哪份文件。优惠通常按签订买卖合同的日期适用，而非交定金的日期。如您在月底交定金，而签约时已进入新一期政策，优惠可能不同。

2. 折扣：叠加还是依次扣减

• 先扣金额，后扣百分比： 代金券（固定金额）通常先从价格中扣除，各项百分比再依次按剩余价格扣减。参考示例：先 3% 再 15% 并不等于 18%，而是约 17.55%。
• 附带条件： "数量有限"、"仅适用于参加活动的客户"、"不使用银行担保"、"客户俱乐部会员"。请询问您所选房屋是否符合条件。
• 价格包含什么： 是否已含增值税、是否已含维修基金——参见售价外费用。

3. 付款计划：高折扣换取提前付现

快速付款的折扣最大，但要求您更早备好现金。用两个问题比较两种方案：收房前您须支付多少，以及提前多少个月。《2023年房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản）规定开发商在交房前最多收取合同价值的 70%（如卖方为外商投资组织则为 50%）——参见预留、定金、签订合同。

4. 贴息与本金宽限期

• 贴息： 开发商在某一时点前代付部分或全部贷款利息。请仔细阅读上限（例如最高 10%/年——超出上限的利息由您自付）和结束时点。
• 本金宽限期： 宽限期内您暂不偿还本金。宽限期结束后，还款额会增加，因为须同时偿还本金和利息。
• 贴息结束后为浮动利率： 截至2026年9月，常见优惠利率为前 12 个月 9.8–11.5%/年，之后浮动为 13–16%/年（DXS-FERI）。浮动利率通常为基准利率加约 3.3–3.5% 的利差（VARS-IRE，2026年第二季度）。
• 贷款方案通常没有快速付款折扣——贴息部分本身就是优惠。

示例：Izumi Canaria，政策有效期2026年9月18日–2026年12月31日

通用优惠：1亿越南盾代金券、3% 特别优惠（房源数量有限）、不使用银行担保时 0.5%。尚未计入活动优惠（1–3%）和 Nam Long Club（1–2%）。价格已含增值税，未含 1.5% 维修费；四舍五入至千万越南盾。

3 区花园联排别墅（挂牌价 95.2亿越南盾，2028年11月收房）：

方案	付款计划折扣	优惠后价格	收房前
快速付款	15%	77.3亿越南盾	50%：签约时 10%，2 个月后 20%，2028年4月 20%
标准付款	无	90.9亿越南盾	50%：签约时 10%，2026年12月–2027年12月分 4 期共 20%，2028年4月和8月共 20%

两种方案收房前均支付 50%；区别在于快速方案将 20% 集中在签约后 2 个月支付。作为交换，价格低 13.6亿越南盾。

1 区花园联排别墅（挂牌价 85.5亿越南盾，2027年11月收房）：

方案	优惠后价格	自有资金	银行贷款部分
标准付款（折扣 4%）	78.3亿越南盾	100%：签约时 10%，2026年12月–2027年10月分 6 期共 30%，收房时 55%，领取产权证时 5%	—
银行贷款（无付款计划折扣）	81.6亿越南盾	35%：签约时 10%，2026年12月 5%，收房时 15%，领取产权证时 5%	65%，约 53.0亿越南盾

选择贷款，价格高出约 3.3亿越南盾，作为交换，开发商提供最高 10%/年的贴息至2028年11月。此后，参考示例：53.0亿越南盾贷款在剩余 24 年内等额还款，利率 12%/年时约 5600万越南盾/月，利率 14%/年时约 6400万越南盾/月。如需按其他利率自行计算，请使用 Izumi City 价格部分的"价格与贷款计算"工具，或阅读优惠结束后浮动利率要还多少。

本示例结论：如有现成资金，标准或快速付款方案价格较低。如需贷款，请将 3.3亿越南盾的价差与 2028年11月后须自付的利息相加后再比较。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 记下通知编号、生效日期、到期日期；询问优惠按交定金日期还是签约日期计算。
2. 列出您符合条件的优惠；剔除尚未确认适用于您所选房屋的"数量有限"优惠。
3. 先扣减金额类优惠，再依次扣减各项百分比——不要直接相加百分比。
4. 对每种方案，记下每期款项的金额和月份，以及收房前的总付款额。
5. 如贷款：记下贴息上限、结束时点、本金宽限期至何时、预计浮动利率；按 2–3 种利率计算贴息结束后的月供。
6. 加上售价外费用（维修基金、契税），再在同一张表上比较各方案。

• Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai（Izumi City 开发商）— TB143/2026/DNWF/TB 号 Izumi Canaria 付款进度及销售政策通知，2026年9月18日；TB145 号 Nam Long Club 优惠，2026年10月1日；TB141 号定金规定，2026年9月11日；2026年10月价格测算表（HPR 项目资料，摘要见 Izumi City 页面，2026年10月15–18日更新）。
• VnExpress — Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay（许多人卖房以摆脱贷款利息负担）（DXS-FERI、DKRA），2026年10月17日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（购房贷款平均利率已超过 10%/年）（VARS-IRE、DKRA），2026年8月28日。
• Hệ thống pháp luật — Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（《2023年房地产经营法》第 25 条），2026年10月20日查阅。