Покупка сданной квартиры на вторичном рынке: что проверить (Vista Verde)

1. Чем сданная квартира отличается от строящейся

Покупая квартиру, строящуюся в будущем, Вы выбираете по чертежам и шоуруму и ждёте окончания строительства. Со сданной квартирой — наоборот:

• Можно увидеть реальную квартиру: тот самый этаж, ориентацию, вид, состояние стен, пола и мебели — а не визуализацию.
• Въезд сразу после переоформления (или подписания договора аренды), без зависимости от сроков строительства.
• Видно, как дом работает на деле: управляющая компания, инфраструктура, парковка, соседи.

Взамен продавец — частное лицо, а не девелопер: все документы, обязательства по платежам и состояние квартиры Вам нужно проверить самостоятельно.

2. Чек-лист документов

Попросите показать оригиналы и сверьте каждую строку с квартирой, в которой Вы находитесь:

• «Розовая книга» именно на эту квартиру: номер квартиры, этаж, башня, площадь в свидетельстве совпадают с фактической квартирой. Чем отличаются виды свидетельств: «красная книга» и «розовая книга» — в чём разница.
• Владелец: имя в свидетельстве совпадает с документом, удостоверяющим личность продавца; для квартиры, купленной в браке, обычно нужны подписи обоих супругов — см. подписи супругов при продаже жилья.
• Залог, споры: посмотрите страницу изменений в свидетельстве и запросите подтверждение в офисе земельной регистрации. Квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно купить при правильном снятии залога: покупка квартиры в залоге.
• Оригинал договора купли-продажи с девелопером вместе с актом приёма-передачи — чтобы сверить площадь, переданное оборудование и срок гарантии.
• Действующее уведомление о плате за управление от управляющей компании (в письменном виде) и подтверждение, что по квартире нет долгов за управление, электричество и воду.

Если свидетельства на квартиру ещё нет, это передача договора, и процедура другая: покупка квартиры без «розовой книги». Квартира со свидетельством: 6 шагов до внесения задатка.

3. Чек-лист осмотра квартиры

Что проверить	Что смотреть на месте
Вид	Куда выходят окна и балкон; не закроет ли вид соседнее здание в будущем
Этаж	Нижние этажи ближе к инфраструктуре, верхние светлее и просторнее, но лифт в час пик ждать дольше — попробуйте спуститься на лифте в 7–8 часов утра
Мебель	Что остаётся, что собственник забирает — оформите списком с фотографиями в договоре задатка
Проветривание	Откройте все окна и двери, проверьте сквозняк; запах сырости в кухонных шкафах, санузле, углах стен
Освещение	Приходите дважды: утром и после обеда — в какие комнаты бьёт вечернее солнце
Повреждения	Протечки на потолке, трещины на стенах, швы плитки, кондиционер, водонагреватель, розетки

Полный список: осмотр готового жилья — 7 пунктов проверки · освещение и проветривание квартиры.

4. Сверьте работающую инфраструктуру с опубликованной информацией

Рекламные материалы писались к старту продаж; через несколько лет после передачи часть объектов может сменить назначение, стать платной или временно закрыться. На осмотре квартиры:

• Возьмите опубликованный ранее список инфраструктуры, обойдите территорию и отметьте, что работает.
• Спросите управляющую компанию: часы работы, какие объекты платные, как бронировать (BBQ, общая комната).
• Спросите о парковке для автомобиля: закреплено ли место за квартирой или его нужно арендовать, есть ли свободные места.
• Спросите, как передаются новому владельцу карты доступа и карты лифта.

5. Покупка для сдачи в аренду — ещё несколько шагов

• Правила дома в части аренды: спросите управляющую компанию, разрешена ли краткосрочная аренда, как регистрировать арендаторов. Посуточная аренда: что нужно знать.
• Считайте чистую доходность, а не только валовую: вычтите плату за управление, налог на аренду, ремонт, месяцы простоя — валовая и чистая доходность аренды · расходы на содержание квартиры под аренду.
• Налоговые обязательства арендодателя: налог на сдачу квартиры в аренду.
• Действующий договор аренды: если в квартире живёт арендатор, попросите показать договор — срок, залог, кто удерживает залог после переоформления. См. также продажа квартиры, сданной в аренду.

Арендные ставки различаются по домам и по времени — HPR не обещает уровень арендной платы или рост цены. Для оценки сравнивайте с квартирами в том же доме, которые сейчас предлагаются в аренду.

6. Пример: Vista Verde

Vista Verde расположен на улице Донг Ван Конг (Đồng Văn Cống; бывший квартал Тхань Ми Лой — Thạnh Mỹ Lợi, ныне в составе Хошимина), проект развивает совместное предприятие CapitaLand – Thiên Đức. Опубликованные вехи:

Веха	Информация
Масштаб	4 башни по 35 этажей, 1 152 квартиры (Башня 1, Башня 2 — этап 1; Lotus, Orchid — этап 2)
Передача	Башни 1–2 передаются с июля 2017 г.; Lotus и Orchid готовы к передаче в декабре 2017 г., примерно на 2 месяца раньше срока
«Розовая книга»	Свидетельства выданы Департаментом природных ресурсов и окружающей среды Хошимина и Народным комитетом Района 2; первые «розовые книги» выдаются с 26 февраля 2019 г.
Инфраструктура	Заявлено более 50 объектов; смотровая площадка и лужайка для пикника в Lotus, Orchid; торговая галерея Faifo Lane на первом этаже
Зелёный сертификат	Green Mark Gold Строительного управления Сингапура (BCA), категория зарубежных проектов (06/2019) — с акцентом на естественное освещение и проветривание

Применим чек-лист к Vista Verde:

• Документы: свидетельства по проекту выдаются с 02/2019, но проверяйте свидетельство именно на ту квартиру, которую Вы покупаете — не делайте выводов по общему статусу проекта.
• Осмотр квартиры: проект один, но каждая башня, каждый этаж, каждая ориентация различаются; большинство квартир в Lotus, Orchid обращены к реке Сайгон (Tinnhanhchungkhoan). Посмотрите на месте вид из нужной квартиры.
• Инфраструктура: список «более 50 объектов» — информация, опубликованная в 2017 году; обойдите территорию и сверьте, что работает.
• Цена, плата за управление: у HPR пока нет данных из официальных источников — информация обновляется. Попросите управляющую компанию письменное уведомление о плате; цены конкретных квартир, предлагаемых через HPR: оставьте номер телефона внизу статьи.

Арендуете квартиру в этом районе? См. также аренда квартиры в Тхудыке и проверка договора аренды квартиры.

Хотите посмотреть квартиру в Vista Verde?

Напишите HPR или позвоните по номеру 07 88 04 04 88, чтобы договориться о просмотре квартир, предлагаемых к продаже и в аренду; информация о проекте — на странице Vista Verde. Вы собственник и хотите продать или сдать квартиру: передача на продажу в HPR.

Статья носит справочный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Состояние инфраструктуры, цена и документы конкретной квартиры могут отличаться от опубликованной информации — проверяйте на момент сделки.

1. Посмотрите оригинал «розовой книги» именно на эту квартиру, сверьте номер квартиры, площадь, владельца.
2. Убедитесь, что квартира не в залоге, не является предметом спора, нет долгов за управление, электричество и воду.
3. Осмотрите квартиру дважды (утром и после обеда): вид, этаж, оставляемая мебель, проветривание, освещение.
4. Обойдите инфраструктуру и сверьте с опубликованным списком; спросите управляющую компанию о плате, парковке, картах доступа.
5. Чётко пропишите в договоре задатка: какие документы передаёт продавец, список оставляемой мебели, срок нотариального удостоверения, порядок действий, если одна из сторон не выполнит обязательства.

• VnEconomy — Vista Verde mua để ở hay để đầu tư? (Vista Verde: покупать для жизни или для инвестиций?), 15 декабря 2017 г. (4 корпуса, 1 152 квартиры, более 50 объектов инфраструктуры, Faifo Lane, этап 1 передаётся с июля 2017 г.).
• Vietnam Investment Review (перепечатка на Vietstock) — Vista Verde hands over units ahead of schedule, 18 декабря 2017 г. (4 башни по 35 этажей, этап 2 передан на 2 месяца раньше срока, смотровая площадка в Lotus, Orchid).
• Газета Đầu tư — Vista Verde hoàn thành vượt tiến độ, chào đón cư dân nhận căn hộ (Vista Verde завершён раньше срока и встречает жителей), 19 декабря 2017 г.
• Tinnhanhchungkhoan — Chuẩn mực thiết kế Vista Verde (Стандарты проектирования Vista Verde), 3 апреля 2018 г. (Lotus, Orchid готовы к передаче в декабре 2017 г.; большинство квартир с видом на реку).
• Газета «Тендеры» — Dự án Vista Verde của Capitaland Việt Nam đã được cấp "sổ hồng" (Проект Vista Verde компании CapitaLand Vietnam получил «розовые книги»), 27 февраля 2019 г. (первые «розовые книги» выдаются с 26 февраля 2019 г.).
• Газета «Тендеры» — Dự án Seasons Avenue và Vista Verde của CapitaLand Việt Nam nhận chứng nhận Xanh của Bộ Xây dựng Singapore (Проекты Seasons Avenue и Vista Verde компании CapitaLand Vietnam получили зелёный сертификат Сингапура), 4 июня 2019 г. (Green Mark Gold, BCA).