完成前のタウンハウス購入：署名前に確認すべき法的書類は？

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号（2024年8月1日施行） — 第6条、第24条、第25条、第26条。不動産事業法の施行細則を定める政令96/2024/NĐ-CP。住宅法 第27/2023/QH15号 第152条 · 例：デベロッパーの売買契約ひな形と資料によるSalacia Villasの書類（Salacia Villasのページ、2026年10月30日更新） · 2026年11月8日更新。

この記事では、Salacia Villas（ホーチミン市タンタイン区 — 旧バリア＝ヴンタウ省フーミーのタウンハウス・ヴィラのエリア）を例に、どのタウンハウスプロジェクトでも自分で確認できるよう解説します。記事中の文書番号と日付はデベロッパーの売買契約ひな形によるもので、HPRは各文書の写しをまだ掲載できる状態で入手していません。

1. 将来完成住宅とは何か、誰と契約するか

将来完成住宅とは、建設中の住宅、または竣工検査を受けて使用開始される前の住宅です。図面と契約に基づいて住宅を購入し、実物は後で受け取ります。そのため、署名時に確認できるのは書類だけです。

• 売主はプロジェクトのデベロッパーです — 投資方針と土地使用権証明書に名義のある法人です。商業名やプロジェクト開発ブランドは法人名と異なる場合があります。
• Salacia Villasの例： 法的名称はヴーヴィエット住宅地事業で、売買契約はVũ Việt一人有限会社と直接締結します。VinaLivingはプロジェクトの開発会社です。販売価格には土地使用料が含まれています。
• 契約書上の会社名、企業コード、署名者を、項目2の各文書の名義と照合してください。署名者が法定代表者でない場合は委任状の提示を求めてください。

2. 確認すべき5つの書類

#	書類	確認すること	Salacia Villasの例
1	投資方針（および各回の調整）	プロジェクト名、デベロッパー名、規模、販売用住宅の建設目的	バリア＝ヴンタウ省人民委員会の2019年5月29日付文書5081/UBND-VP。投資方針の調整・投資家承認（第1回）：2025年1月20日付決定111/QĐ-UBND
2	土地使用権証明書	土地の種類、期間、名義人、プロジェクト一括か区画ごとか	都市住宅用地・長期使用。証明書は2024年4月9日に区画ごとに発行
3	将来完成住宅の販売要件充足通知	販売可能な戸数、区画・列のリスト — お選びの住戸がリストに含まれていること	バリア＝ヴンタウ省建設局の2023年10月25日付通知5402/SXD-QLN、333戸
4	売買契約のひな形	支払スケジュール、修繕積立金、保証、引き渡し時期、遅延違約金、権利証発行（項目3）	買主がデベロッパーの保証状の提供義務を免除する条項あり — 項目3参照
5	実際の工事進捗	日付入りの現場写真、契約上の節目との照合（項目4）	2026年9月4日のドローン写真。商業施設は2028年第1四半期に開業予定

書類3は、デベロッパーが建設中の住宅の売買契約に署名するための条件です（第24条）。Salacia Villasの通知のように2024年8月1日より前に発行された文書は旧法（2014年不動産事業法）に基づいて作成されたもので、確認すべき種類の文書であることに変わりはありません。プロジェクト情報はデベロッパーの情報サイトと住宅・不動産市場情報システムでも公開されなければなりません（第6条）。写しを公開情報と照合してください。各文書の読み方：プロジェクトの法的確認 — 5種類の書類、縮尺1/500計画とは。

区画ごとの土地権利証とは： 各住戸の土地にデベロッパー名義の個別の証明書がすでにあるということです。代金を全額支払い住宅を受け取ると、デベロッパーが土地の名義変更と住宅の証明書への記載の手続きを行います。お選びの住戸の区画が銀行の担保に入っていないか、入っている場合は銀行が販売に同意しているかもご確認ください。

3. 契約書ひな形を読む：支払スケジュール、修繕積立金、保証

署名日より前に契約書ひな形を受け取り、自宅でじっくり読みましょう。最初に読むべき3つの条項グループ：

支払スケジュール。 法律は、住宅引き渡し前にデベロッパーが受け取れる金額を制限しています（第25条）：

節目	法律上の上限
初回の支払い	契約額の30%
住宅の引き渡し前	70%（売主が外資系企業の場合：50%）
証明書の発行前	95% — 残りの5%は証明書の発行時に支払い

ご自身のスケジュールで引き渡し前の各回を合計し、上の表と比べてください。Salacia Villasの「Tích lũy」プランの例（2026年8〜9月の販売条件、資料記載の期限は経過）：契約時10%、2028年6月まで5%ずつ3回、2028年12月の引き渡し時70%、権利証受領時5% — 引き渡し前の支払いは25%です。プランや販売期ごとにスケジュールは異なり、正確なスケジュールは住戸ごとの計算書によります（Salacia Villasの販売条件）。

修繕積立金。 2%の修繕積立金は集合住宅の規定です（2023年住宅法 第152条）。住宅地内のタウンハウスやヴィラの場合、共用部分の修繕費は契約での合意によります — 徴収額、納付時期、基金の管理者、基金の用途を読んでください。Salacia Villasの例：販売価格に修繕積立金は含まれず、引き渡し時に徴収されます。2026年8月の住戸別価格表には1戸1億ドン、デベロッパーのQ&A資料には税抜価格の2%と記載されています。2つの資料の記載が異なる場合は、どちらの額がご自身の契約に記載されるかをデベロッパーに確認してください。

銀行保証。 第26条により、建設中の住宅を販売するデベロッパーは銀行の保証承認を得なければなりません。約束どおり住宅を引き渡せない場合、前払いした金額を銀行が返金します。購入者は保証を受けるか受けないかを選べ、受けない場合は書面で記録しなければなりません。Salacia Villasの売買契約ひな形には、買主がデベロッパーの銀行保証状の提供義務の免除に同意すると記載されています。署名前によく読むべき条項です：

• その条項が契約のどこにあり、確認署名用の別書面が付いているか。
• 保証状を受け取りたい場合は可能か、手続き、費用、受け取りまでの期間はどうか。
• デベロッパーが引き渡しを遅延した場合の権利について契約に何が書かれているか：違約金、一方的に解除できる期限、返金の期限。

保証状の読み方と適用されるケース：完成前物件の銀行保証。

その他の読むべき条項： 引き渡し時期（Salacia Villas：プランにより2027年12月、2028年12月、または2030年12月）、引き渡し遅延の違約金、引き渡し基準（スケルトンか仕上げ済みか、素材の「または同等品」）、面積差の計算方法、デベロッパーが権利証の申請書類を提出する期限、契約譲渡の条件。

4. 現場写真で工事進捗を照合する

現場写真から、契約上の節目に対して住宅がどこまで進んでいるかがわかります。読み方：

1. 写真には撮影日と明確な位置（列、区画）が必要です。日付のない写真はイメージにすぎません。
2. 各項目を進捗の節目と比べる： 敷地内インフラ（道路、電気、水道、排水）、共用施設、お選びの列、プロジェクト内の大型施設。
3. 数か月間隔で同じアングルの写真を2枚比べ、現場に変化があるかを見る。
4. 現場に行ってお選びの列を実際に見て、完了した項目の検収記録を求める。

Salacia Villasの例、2026年9月4日のドローン写真：敷地内インフラ、植栽、居住者クラブ、プールは形になり、正面の住棟は躯体工事中、商業施設の用地は杭工事中です。デベロッパーが発表した節目と照合すると：商業施設は2026年4月着工、2026年8月時点で約20%、2028年第1四半期に開業予定。「Thương Cảng」街区の躯体工事は2026年8月時点で約70%です。「2026年8月に躯体完了」の節目は過ぎており、HPRはデベロッパーの確認を待っています。ご判断の前に最新の写真を求めてください（Salacia Villasの工事進捗）。

施設や商業施設の節目にある「予定」という言葉は、引き渡しの約束ではありません。拘束力のある節目は、ご自身の契約に記載された節目です。

5. 担当者に送るべき質問

1. 売主はどの法人ですか？契約の署名者には署名権限がありますか？
2. 投資方針と各調整決定の写しを見せてください。
3. 私が選んだ住戸の区画には個別の証明書がありますか？銀行の担保に入っていますか？
4. 私が選んだ住戸は販売要件充足通知のリストに含まれていますか？住戸名のあるページを見せてください。
5. 現在適用中の売買契約ひな形を送ってください — 以前のお客様と締結したものと異なりますか？
6. 私が選んだ住戸の支払スケジュールで、引き渡しまでの合計は何パーセントですか？
7. 契約に記載される修繕積立金はいくらで、いつ徴収され、何に使われますか？
8. 契約の保証条項には何が書かれていますか？保証状を受け取りたい場合はどうすればよいですか？
9. 契約上の引き渡し時期、引き渡し遅延の違約金、権利証の申請書類の提出期限は？
10. 私が選んだ列の、撮影日入りの最新の現場写真を送ってください。

回答は口頭だけでなく、書面を添えてもらいましょう。

Salacia Villasの書類の写しを見る

07 88 04 04 88でHPRにご連絡いただければ、Salacia Villasの法的書類の写し、売買契約ひな形、最新の工事進捗写真をお送りします。旧バリア＝ヴンタウ省の他のプロジェクトもご覧ください。

この記事は参考情報であり、個別のケースに対する法的助言に代わるものではありません。

• 不動産事業法 第29/2023/QH15号、2023年11月28日（2024年8月1日施行） — 第6条（情報公開）、第24条（将来完成住宅の要件）、第25条（支払い）、第26条（保証）。caselaw.vnの全文、2026年11月8日参照。
• 住宅法 第27/2023/QH15号、2023年11月27日 — 第152条（集合住宅の修繕積立金）、2026年11月8日参照。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua（政令96/2024/NĐ-CP）。
• Salacia Villasの書類（デベロッパーが代理店に提供した資料）：2026年4月の売買契約ひな形 — 文書5081/UBND-VP、111/QĐ-UBND、5402/SXD-QLNの番号・日付、2024年4月9日の証明書、保証免除条項。2026年8〜9月の販売条件、2026年8月27日の住戸別価格表、デベロッパーのよくある質問、工事進捗資料と2026年9月4日のドローン写真 — HPRのプロジェクトページの法的書類の欄と工事進捗の欄に要約（2026年10月30日更新）。