购买期房联排别墅：签约前要核查哪些法律文件？

依据：第29/2023/QH15号《房地产经营法》（2024年8月1日起生效）——第6、24、25、26条；关于《房地产经营法》实施细则的第96/2024/NĐ-CP号议定；第27/2023/QH15号《住房法》第152条 · 示例：依据开发商买卖合同范本及资料的 Salacia Villas 文件（Salacia Villas页面，2026年10月30日更新）· 2026年11月8日更新。

本文以 Salacia Villas（胡志明市 Tân Thành 坊联排别墅、别墅区——原巴地头顿省富美）为例，帮助您自行核查任何联排别墅项目。文中文件编号、日期取自开发商的买卖合同范本；HPR尚未取得各文件副本可供公开。

1. 什么是期房，与谁签约

期房是正在建设或尚未验收投入使用的住房。您依据图纸和合同购买房屋，实房则在之后交付。因此签约时，文件是您唯一可以核查的东西。

• 卖方是项目开发商——即投资主张及土地使用权证上登记的法人。商业名称、项目开发品牌可能与法人名称不同。
• 以 Salacia Villas 为例： 法定名称为 Vũ Việt 住宅区项目；您直接与 Vũ Việt 一人有限责任公司签订买卖合同。VinaLiving为项目开发单位。售价已含土地使用费。
• 将合同上的公司名称、企业编号、签字人与第2节各文件上的名称核对。签字人不是法定代表人时，请要求查看授权书。

2. 需查看的五类文件

#	文件	看什么	Salacia Villas 示例
1	投资主张（及各次调整）	项目名称、开发商名称、规模、建房出售的用途	巴地头顿省人民委员会2019年5月29日第5081/UBND-VP号文件；调整投资主张、第1次批准投资者：2025年1月20日第111/QĐ-UBND号决定
2	土地使用权证	土地类型、期限、登记人、整个项目一证还是每块地独立	城市住宅用地，长期使用；2024年4月9日每块地分别颁发证书
3	期房具备销售条件通知	获准销售的套数、地块 / 排屋清单——您所选房源须在清单内	巴地头顿省建设厅2023年10月25日第5402/SXD-QLN号通知，333套
4	买卖合同范本	付款计划、维修基金、担保、交房时间、延期罚则、办证（第3节）	有买方免除开发商提供担保函义务的条款——见第3节
5	实际进度	注明日期的工地照片，与合同节点对照（第4节）	2026年9月4日航拍照片；商业中心预计2028年第一季度投入运营

第3号文件是开发商获准签订在建房屋销售合同的条件（第24条）。2024年8月1日前发布的文件，如 Salacia Villas 的通知，系依据旧法（2014年《房地产经营法》）编制——仍是您需要查看的文件类型。项目信息还须在开发商信息页面及住房与房地产市场信息系统上公开（第6条）；请将副本与公开信息核对。各文件的解读方法：核查项目法律文件 — 5类文件、什么是1/500规划。

每块地独立土地证是什么意思： 每套房屋的土地已有登记在开发商名下的独立证书。您付清款项并收房后，开发商办理土地过户手续，并将房屋登记到您的证书上。还应询问您所选房源的地块是否正在银行抵押，如有，银行是否已同意出售。

3. 阅读合同范本：付款计划、维修基金、担保

签约日前索取合同范本，在家仔细阅读。最先应阅读的三类条款：

付款计划。 法律限制开发商在交房前可收取的款项（第25条）：

节点	法定上限
首次付款	合同价值的30%
交房前	70%（卖方为外资企业：50%）
您取得证书前	95%——其余5%在取得证书时支付

将您付款计划中收房前各期相加，与上表比较。以 Salacia Villas 的“积累”方案为例（2026年8–9月政策，已超过资料所载有效期）：签约时付10%，至2028年6月分3期各付5%，2028年12月收房时付70%，领取产权证时付5%——收房前支付25%。每种方案、每个开盘批次的付款计划各不相同；准确计划以各单元测算表为准（Salacia Villas 销售政策）。

维修基金。 2%维修基金是针对公寓楼的规定（2023年《住房法》第152条）。对于住宅区内的联排别墅、别墅，公共部分的维修费用由合同约定——请阅读收费标准、缴纳时间、由谁管理基金、基金用于哪些项目。以 Salacia Villas 为例：售价未含维修基金，收房时收取；2026年8月各单元价格表注明每套1亿越南盾，而开发商问答资料注明为未税价格的2%。两份资料记载不同时，请询问开发商哪一标准会写入您的合同。

银行担保。 依据第26条，销售在建房屋的开发商须获得银行同意担保：如未按承诺交房，银行将退还您已预付的款项。买方可选择是否接受担保，不接受须以书面形式记载。Salacia Villas 的买卖合同范本载明买方同意免除开发商提供银行担保函的义务。这是签约前需仔细阅读的条款：

• 该条款位于合同何处，是否附有需您签字确认的单独文件。
• 如希望获得担保函是否可以，手续、费用及获得时间如何。
• 合同对开发商延期交房时您的权利有何规定：罚款标准、可单方终止的期限、退款期限。

担保函的解读及适用情形：期房的银行担保。

其他应阅读的条款： 交房时间（Salacia Villas：视方案为2027年12月、2028年12月或2030年12月）、延期交房罚则、交付标准（毛坯或精装，材料“或同等品”）、面积差异的计算方式、开发商提交办证资料的期限、合同转让条件。

4. 通过工地照片对照进度

工地照片可以显示房屋相对于合同节点的进展。解读方法：

1. 照片须注明拍摄日期及清晰位置（排屋、地块）。无日期的照片仅为示意图。
2. 将各项目与进度节点比较： 内部基础设施（道路、电、水、排水）、公共配套、您所选的排屋、项目内的大型工程。
3. 比较相隔数月、同一角度的两张照片，看工地是否有变化。
4. 前往工地实地查看您所选的排屋，并索取已完工项目的验收记录。

以 Salacia Villas 为例，2026年9月4日的航拍照片：内部基础设施、绿化、住户俱乐部及泳池已成形；临街排屋正在进行主体结构施工；商业中心地块正在打桩。与开发商公布的节点对照：商业中心2026年4月开工，2026年8月完成约20%，预计2028年第一季度投入运营；商港街排屋主体结构至2026年8月约完成70%。“2026年8月主体结构完工”的节点已过——HPR正在等待开发商确认，决定前请索取最新照片（Salacia Villas 进度）。

配套、商业工程节点中的“预计”并非交房承诺。具有约束力的节点是您合同中记载的节点。

5. 应向顾问提出的问题

1. 卖方是哪个法人？合同签字人是否有签字权限？
2. 请提供投资主张及各项调整决定的副本。
3. 我所选房源的地块是否已有独立证书，是否正在银行抵押？
4. 我所选房源是否在具备销售条件通知的清单内？请提供载有该房源名称的页面。
5. 请发送现行买卖合同范本——该版本与此前客户签订的版本是否不同？
6. 我所选房源的付款计划，截至收房节点累计多少百分比？
7. 合同所载维修基金是多少，何时收取，用于何处？
8. 合同中的担保条款怎么写？我希望获得担保函应如何办理？
9. 合同中的交房时间、延期交房罚则、提交办证资料的期限？
10. 请发送注明拍摄日期、您所选排屋的最新工地照片。

答复应附书面文件，而不仅是口头说明。

查看 Salacia Villas 文件副本

请通过 07 88 04 04 88 给HPR留言，获取Salacia Villas的法律文件副本、买卖合同范本及最新进度照片。另请参阅原巴地头顿省的项目。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律咨询。

• 2023年11月28日第29/2023/QH15号《房地产经营法》（2024年8月1日起生效）— 第6条（信息公开）、第24条（期房条件）、第25条（付款）、第26条（担保）；caselaw.vn 全文，2026年11月8日查阅。
• 2023年11月27日第27/2023/QH15号《住房法》— 第152条（公寓维修基金），2026年11月8日查阅。
• 《越南律师杂志》— Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua（第96/2024/NĐ-CP号议定）。
• Salacia Villas 文件（开发商提供给代理的资料）：2026年4月买卖合同范本——第5081/UBND-VP、111/QĐ-UBND、5402/SXD-QLN号文件编号及日期，2024年4月9日证书，担保免除条款；2026年8–9月销售政策；2026年8月27日各单元价格表；开发商常见问题；进度资料及2026年9月4日航拍照片——摘要见HPR项目页面法律文件板块及进度板块，2026年10月30日更新。