期房银行担保：如何保护您？

依据：第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản，2024年8月1日起施行）第 25、26 条 · 2024年12月31日第 61/2024/TT-NHNN 号关于银行担保的通知（Thông tư，2025年4月1日起施行，取代第 11/2022/TT-NHNN 号通知）第 13 条 · 2026年10月20日更新。

银行担保保护您在收房前预付的款项——最高可达合同价值的 70%（如卖方属法律规定情形的外商投资企业，则为 50%）：如开发商未按承诺交房，银行将代替开发商按担保函向您退款。担保并不保证工程质量，也不保证项目一定竣工；它保证的是退款义务。

1. 什么是担保，何时为强制

• 开发商在出售期房之前，须获得一家境内商业银行或外国银行在越南的分行同意提供担保（第 26 条第 1 款）。该规定不适用于社会住房。
• 只有项目已取得省级房地产经营管理机关确认房屋符合出售条件的书面文件，银行才会考虑提供担保（第 61/2024 号通知第 13 条）。
• 范围： 开发商已收取您的预付款及合同所载的其他款项（如有）。每位购房者的担保金额最高为允许收取的预付款加合同约定的其他款项。

2. 您会看到的三份文件

文件	出具方	您何时收到
出具担保函承诺书（许多项目称为"担保批复通知"）	银行致开发商	副本——签订买卖合同时
以您为受益人的担保函	银行	自签订合同起 10 个工作日内，或合同载明的期限内
买卖合同	开发商与您	银行依据该合同出具担保函

开发商仅在提供担保函且您已收到担保函后方可收取付款（第 26 条第 6 款）。如被要求支付第一期款项而尚未收到担保函，请以书面形式询问原因。

3. 可以拒绝担保吗

可以。法律允许您选择购买有担保或无担保的房屋；如不接受担保，须在签订合同时以书面形式约定（第 26 条第 3 款）。担保费由各方协商，因此部分开发商会向不接受担保的客户提供折扣。在以担保换取折扣之前，请计算：折扣金额是多少，而您在收房前须预付的款项是多少、持续多久。

4. 担保函的有效期至何时

担保函须写明有效期，且有效期至少至开发商未按承诺交房时须向您退款期限届满后 30 天（第 61/2024 号通知第 13 条）。担保余额随对每位购房者的义务终止而逐步减少——通常在收房时终止。

5. 如何核查担保函

• 银行名称、分行、担保函编号、出具日期——直接联系银行分行（电话号码请自行在银行网站查询，不要使用卖方纸质文件上印的号码）确认担保函真实。
• 人与房相符： 您的姓名、房号、买卖合同编号及日期与已签合同一致。
• 最高担保金额及计算方式（按您实际已付款项计算）。
• 有效期——与合同中的预计交房日期对照。
• 要求银行付款的条件和资料——您需出示哪些文件、寄送至何处、在何期限内。
• 与建设厅出具的符合出售条件文件核对，确认涵盖您所购买的楼栋 / 区块。

6. HPR 销售代理项目示例

• Monrei Saigon： MB 西贡分行出具期房销售担保批复通知，编号 499/MB-SGO，2025年6月5日（A1 栋）——参见 Monrei Saigon 法律文件部分。
• Green Skyline： Vietcombank 为向购房者出具担保的银行（文件编号 11100/HCM-KHDN1，2025年11月4日）——参见 Green Skyline。
• Alora Nha Trang（Libera Nha Trang CT01 栋旅游公寓）：VietinBank 庆和分行出具交房进度担保；不接受担保的客户可按开发商政策享受折扣——参见 Alora Nha Trang。

付款担保（银行为开发商担保您在收房后支付的款项，如 Izumi City 的 OCB 方案）是另一种产品——它不能替代交房义务担保。

担保只是付款前须查看的五类文件之一——请进一步阅读项目法律文件核查。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

• 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản），2023年11月28日（2024年8月1日起施行）——第 25、26 条：caselaw.vn 全文，2023年11月28日。
• 2024年12月31日第 61/2024/TT-NHNN 号关于银行担保的通知（Thông tư 61/2024/TT-NHNN，2025年4月1日起施行）——第 13 条、第 35 条：caselaw.vn 全文，2024年12月31日。
• Tạp chí Ngân hàng（银行杂志）— Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua bảo lãnh ngân hàng（期房购房者通过银行担保享有的权益），2024年12月23日。
• HPR 销售代理项目资料：担保批复通知 499/MB-SGO，2025年6月5日（Monrei Saigon）；文件 11100/HCM-KHDN1，2025年11月4日（Green Skyline）；VietinBank 庆和分行通知，2026年7月9日（Alora Nha Trang）——HPR 网站项目页面，2026年10月20日。