Банковская гарантия на строящееся жильё: как она Вас защищает?

Основание: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 (вступил в силу 1 августа 2024 г.), статьи 25, 26 · Циркуляр 61/2024/TT-NHNN от 31 декабря 2024 г. о банковских гарантиях (вступил в силу 1 апреля 2025 г., заменил Циркуляр 11/2022/TT-NHNN), статья 13 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Банковская гарантия защищает деньги, которые Вы платите до получения жилья, — до 70% стоимости договора (50%, если продавец — предприятие с иностранными инвестициями в случаях, предусмотренных законом): если девелопер не передаст жильё в соответствии с обязательствами, банк вместо девелопера вернёт Вам деньги по гарантийному письму. Гарантия не обеспечивает качество строительства и не гарантирует завершение проекта; она обеспечивает обязательство вернуть деньги.

1. Что такое гарантия и когда она обязательна

• До начала продаж строящегося жилья девелопер должен получить согласие коммерческого банка Вьетнама или филиала иностранного банка во Вьетнаме на выдачу гарантии (часть 1 статьи 26). Правило не распространяется на социальное жильё.
• Банк рассматривает выдачу гарантии только тогда, когда у проекта есть документ провинциального органа по управлению рынком недвижимости, подтверждающий, что жильё соответствует условиям продажи (Циркуляр 61/2024, статья 13).
• Объём: сумма аванса, полученная девелопером от Вас, и иные платежи (если есть), указанные в договоре. Сумма гарантии для каждого покупателя не превышает разрешённого аванса плюс иных платежей по договору.

2. Три документа, которые Вы увидите

Документ	Кто выдаёт	Когда Вы получаете
Письменное обязательство выдать гарантийное письмо (во многих проектах — «уведомление о предоставлении гарантии»)	Банк направляет девелоперу	Копию — при подписании договора купли-продажи
Гарантийное письмо на Ваше имя	Банк	В течение 10 рабочих дней с подписания договора или в срок, указанный в договоре
Договор купли-продажи	Девелопер и Вы	На основании этого договора банк выдаёт письмо

Девелопер вправе принимать оплату только после того, как предоставил гарантийное письмо и Вы его получили (часть 6 статьи 26). Если Вас просят перевести первый платёж, а письма ещё нет, запросите объяснение в письменной форме.

3. Можно ли отказаться от гарантии

Да. Закон позволяет выбрать покупку с гарантией или без неё; отказ должен быть оформлен письменным соглашением при подписании договора (часть 3 статьи 26). Плату за гарантию стороны согласовывают сами, поэтому некоторые девелоперы дают скидку покупателям, отказавшимся от гарантии. Прежде чем менять гарантию на скидку, посчитайте: какова скидка, сколько Вы заплатите до получения жилья и на какой срок.

4. До какого момента действует гарантийное письмо

В гарантийном письме должен быть чётко указан срок действия; письмо действует как минимум до 30 дней после срока, в который девелопер обязан вернуть Вам деньги при непередаче жилья (Циркуляр 61/2024, статья 13). Остаток гарантии уменьшается по мере прекращения обязательств перед каждым покупателем — обычно после получения жилья.

5. Как проверить гарантийное письмо

• Название банка, филиал, номер письма, дата выдачи — свяжитесь напрямую с филиалом банка (номер телефона найдите сами на сайте банка, не используйте номер с документов продавца), чтобы подтвердить подлинность письма.
• Тот ли человек и та ли квартира: Ваше ФИО, код квартиры, номер и дата договора купли-продажи совпадают с подписанным договором.
• Максимальная сумма гарантии и способ её расчёта (по фактически уплаченной Вами сумме).
• Срок действия — сравните с плановой датой передачи по договору.
• Условия и документы для требования выплаты к банку — какие бумаги нужно предъявить, куда направить и в какой срок.
• Сверьте с документом о соответствии условиям продажи от Департамента строительства — для той башни / блока, где Вы покупаете.

6. Примеры в проектах, которые продаёт HPR

• Monrei Saigon: MB – филиал Сайгон выдал уведомление о предоставлении гарантии при продаже строящегося жилья № 499/MB-SGO от 5 июня 2025 г. (башня A1) — см. юридический раздел Monrei Saigon.
• Green Skyline: Vietcombank — банк, выдающий гарантию покупателям (документ 11100/HCM-KHDN1 от 4 ноября 2025 г.) — см. Green Skyline.
• Alora Nha Trang (туристические апартаменты, башня CT01, Libera Nha Trang): VietinBank – филиал Кханьхоа выдаёт гарантию соблюдения сроков передачи; покупатели, отказавшиеся от гарантии, получают скидку по условиям продаж девелопера — см. Alora Nha Trang.

Гарантия оплаты (банк гарантирует девелоперу ту часть денег, которую Вы заплатите после получения жилья, как пакет OCB в Izumi City) — это другой продукт; она не заменяет гарантию исполнения обязательства по передаче.

Гарантия — лишь одна из пяти групп документов, которые нужно проверить перед оплатой; подробнее — проверка юридического статуса проекта.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15) от 28 ноября 2023 г. (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 25, 26: полный текст на caselaw.vn, 28 ноября 2023 г.
• Thông tư 61/2024/TT-NHNN (Циркуляр 61/2024/TT-NHNN о банковских гарантиях) от 31 декабря 2024 г. (вступил в силу 1 апреля 2025 г.) — статьи 13, 35: полный текст на caselaw.vn, 31 декабря 2024 г.
• Tạp chí Ngân hàng — Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua bảo lãnh ngân hàng (Права покупателей строящегося жилья через банковскую гарантию), 23 декабря 2024 г.
• Документы проектов, которые продаёт HPR: уведомление о предоставлении гарантии 499/MB-SGO от 5 июня 2025 г. (Monrei Saigon), документ 11100/HCM-KHDN1 от 4 ноября 2025 г. (Green Skyline), уведомление VietinBank – филиал Кханьхоа от 9 июля 2026 г. (Alora Nha Trang) — страницы проектов на сайте HPR, 20 октября 2026 г.