将来形成住宅の銀行保証：購入者をどう守るのか？

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号（2024年8月1日施行）第25、26条 · 銀行保証に関する通達61/2024/TT-NHNN（2024年12月31日付、2025年4月1日施行、通達11/2022/TT-NHNNに代わるもの）第13条 · 2026年10月20日更新

銀行保証は、住宅を受け取る前に支払うお金を守る仕組みです。前払いは契約金額の最大70%（売主が法律の定める外資系企業の場合は50%）に達することがあります。デベロッパーが約束どおりに引き渡さない場合、銀行がデベロッパーに代わって保証状に基づき返金します。保証は建物の品質やプロジェクトの完成を保証するものではなく、返金義務を保証するものです。

1. 保証とは何か、いつ義務になるか

• 将来形成住宅を販売する前に、デベロッパーはベトナム国内の商業銀行または在ベトナム外国銀行支店から保証の発行承認を得なければなりません（第26条第1項）。社会住宅には適用されません。
• 銀行が保証の発行を検討するのは、省レベルの不動産事業管理機関が住宅の販売条件を満たしていることを確認する文書をプロジェクトが取得した後に限られます（通達61/2024 第13条）。
• 範囲： デベロッパーがあなたから受け取った前払金と、契約に記載されたその他の費用（ある場合）。購入者1人あたりの保証額の上限は、受領が認められた前払金に契約上のその他の費用を加えた額です。

2. 目にする3つの書類

書類	発行者	受け取る時期
保証状発行の確約書（多くのプロジェクトで「保証発行通知」と呼ばれます）	銀行からデベロッパーへ	写し — 売買契約の締結時
あなた名義の保証状	銀行	契約締結日から10営業日以内、または契約書に記載された期限内
売買契約（SPA）	デベロッパーとあなた	銀行はこの契約に基づいて保証状を発行します

デベロッパーは、保証状を提供し、あなたがそれを受け取った後でなければ支払いを受け取れません（第26条第6項）。保証状がないまま第1回目の振込を求められた場合は、書面で理由を尋ねましょう。

3. 保証を断ることはできるか

できます。法律は保証あり・なしのどちらで購入するかを選べるとしています。保証を受けない場合は、契約締結時に書面で合意しなければなりません（第26条第3項）。保証料は当事者間の合意で決まるため、保証を受けない顧客に割引を行うデベロッパーもあります。保証と割引を引き換える前に、割引額がいくらか、住宅を受け取るまでに支払う金額がいくらで、その期間がどれくらいかを計算してください。

4. 保証状の有効期限

保証状には有効期限を明記しなければならず、デベロッパーが約束どおりに引き渡さない場合にあなたへ返金すべき期限から少なくとも30日後まで有効でなければなりません（通達61/2024 第13条）。保証残高は、各購入者に対する義務が終了するにつれて減っていきます。通常は住宅を受け取った時点です。

5. 保証状の確認方法

• 銀行名、支店、保証状番号、発行日 — 銀行の支店に直接連絡して（電話番号は銀行のウェブサイトでご自身で調べ、売主の書類に印刷された番号は使わない）、保証状が本物か確認します。
• 本人と住戸が一致しているか： 氏名、住戸コード、売買契約の番号と日付が締結済みの契約と一致していること。
• 保証の上限額と計算方法（実際に支払った金額に基づくか）。
• 有効期限 — 契約書の引き渡し予定日と照らし合わせます。
• 銀行に支払いを請求する条件と書類 — どの書類を提示し、どこへ、いつまでに送るか。
• 建設局の販売条件充足の文書と、購入する棟・ブロックが一致しているか照合します。

6. HPRが販売代理を行うプロジェクトの例

• Monrei Saigon： MB – サイゴン支店が将来形成住宅販売の保証発行通知 第499/MB-SGO号（2025年6月5日付、A1棟）を出しています — Monrei Saigon の法的書類をご覧ください。
• Green Skyline： Vietcombank が購入者向けの保証を発行する銀行です（文書 第11100/HCM-KHDN1号、2025年11月4日付） — Green Skylineをご覧ください。
• Alora Nha Trang（CT01棟の観光用マンション、Libera Nha Trang）：VietinBank – カインホア支店が引き渡し期日の保証を発行しています。保証を受けない顧客はデベロッパーの販売条件に基づき割引を受けられます — Alora Nha Trangをご覧ください。

支払保証（購入者が住宅受け取り後に支払う分について銀行がデベロッパーに保証するもの。Izumi City の OCB パッケージなど）は別の商品で、引き渡し義務の保証に代わるものではありません。

保証は、お金を支払う前に確認すべき5つの書類グループのひとつにすぎません — プロジェクトの法的書類の確認もあわせてお読みください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15（不動産事業法、2023年11月28日付、2024年8月1日施行） — 第25、26条：caselaw.vn の全文、2023年11月28日。
• Thông tư 61/2024/TT-NHNN（銀行保証に関する通達、2024年12月31日付、2025年4月1日施行） — 第13条、第35条：caselaw.vn の全文、2024年12月31日。
• 銀行誌（Tạp chí Ngân hàng） — Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua bảo lãnh ngân hàng（銀行保証による将来形成住宅の購入者の権利）、2024年12月23日。
• HPRが販売代理を行うプロジェクトの資料：保証発行通知 第499/MB-SGO号（2025年6月5日付、Monrei Saigon）、文書 第11100/HCM-KHDN1号（2025年11月4日付、Green Skyline）、VietinBank – カインホア支店の通知（2026年7月9日付、Alora Nha Trang） — HPRウェブサイトのプロジェクトページ、2026年10月20日。