선분양 주택의 은행 보증: 매수자를 어떻게 보호할까?

근거: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법, 2024년 8월 1일 시행) 제25조, 제26조 · 은행 보증에 관한 2024년 12월 31일 자 Thông tư 61/2024/TT-NHNN(2025년 4월 1일 시행, Thông tư 11/2022/TT-NHNN 대체) 제13조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

은행 보증은 집을 받기 전에 매수자가 미리 낸 돈을 보호합니다. 이 금액은 계약 금액의 최대 70%(매도인이 법에 정한 외국인 투자 기업이면 50%)에 이를 수 있습니다. 시행사가 약속대로 인도하지 않으면 은행이 보증서에 따라 시행사 대신 환불합니다. 보증은 건축 품질이나 프로젝트 완공을 보장하지 않으며, 돈을 돌려줄 의무를 보장합니다.

1. 보증이란 무엇이며 언제 의무인가

• 선분양 주택을 분양하기 전에 시행사는 국내 상업은행 또는 베트남 내 외국 은행 지점으로부터 보증 발급 승인을 받아야 합니다(제26조 제1항). 사회주택에는 적용되지 않습니다.
• 은행은 성(省)급 부동산사업 관리 기관이 해당 주택의 분양 요건 충족을 확인한 문서가 있어야 보증 발급을 검토합니다(Thông tư 61/2024 제13조).
• 범위: 시행사가 매수자로부터 받은 선납금과 계약에 적힌 기타 금액(있는 경우). 매수자 1인당 보증 금액은 받을 수 있는 선납금과 계약상 기타 금액의 합계를 넘지 않습니다.

2. 매수자가 보게 될 세 가지 문서

문서	발행자	받는 시점
보증서 발행 약정서(많은 프로젝트에서 "보증 발급 통지"라고 부름)	은행이 시행사에 발송	사본 — 매매계약 체결 시
매수자 명의의 보증서	은행	계약 체결일로부터 영업일 10일 이내, 또는 계약에 적힌 기한
매매계약(SPA)	시행사와 매수자	은행은 이 계약을 근거로 보증서를 발행

시행사는 보증서를 제공하고 매수자가 이를 받은 뒤에만 대금을 받을 수 있습니다(제26조 제6항). 보증서 없이 1회차 송금을 요구받으면 그 이유를 서면으로 요청하십시오.

3. 보증을 거절할 수 있나

가능합니다. 법은 보증이 있는 구매와 없는 구매 중 선택하도록 허용하며, 보증을 받지 않는다면 계약 체결 시 서면으로 합의해야 합니다(제26조 제3항). 보증 수수료는 당사자 간 합의로 정하므로, 일부 시행사는 보증을 받지 않는 고객에게 할인을 줍니다. 보증을 할인과 바꾸기 전에 할인액이 얼마인지, 집을 받기 전까지 미리 낼 금액이 얼마이고 기간이 얼마나 되는지 따져 보십시오.

4. 보증서의 유효 기간

보증서에는 유효 기간이 명시되어야 하며, 시행사가 약속대로 집을 인도하지 못했을 때 매수자에게 환불해야 하는 기한으로부터 최소 30일 후까지 유효해야 합니다(Thông tư 61/2024 제13조). 각 매수자에 대한 의무가 끝나면(보통 입주 시) 보증 잔액이 점차 줄어듭니다.

5. 보증서 확인 방법

• 은행명, 지점, 보증서 번호, 발행일 — 은행 지점에 직접 연락해(전화번호는 매도 측 서류에 인쇄된 번호가 아니라 은행 웹사이트에서 직접 확인) 보증서가 진짜인지 확인하십시오.
• 본인과 호실 일치: 성명, 호실 코드, 매매계약 번호와 날짜가 체결한 계약과 같은지 확인합니다.
• 최대 보증 금액과 계산 방식(실제 납부한 금액 기준).
• 유효 기간 — 계약상 예정 인도일과 비교합니다.
• 은행에 지급을 청구하는 조건과 서류 — 어떤 서류를, 어디로, 언제까지 내야 하는지.
• 건설국의 분양 요건 충족 문서와 대조해 구매하는 동·블록이 맞는지 확인합니다.

6. HPR 분양 대행 프로젝트의 예

• Monrei Saigon: MB 은행 사이공 지점이 선분양 주택 보증 발급 통지 제499/MB-SGO호(2025년 6월 5일, A1동)를 발행했습니다 — Monrei Saigon 법적 서류 항목 참조.
• Green Skyline: Vietcombank가 매수자를 위한 보증 발행 은행입니다(2025년 11월 4일 자 문서 11100/HCM-KHDN1) — Green Skyline 참조.
• Alora Nha Trang(Libera Nha Trang CT01동 관광 아파트): VietinBank 카인호아 지점이 인도 일정 보증을 발행하며, 보증을 받지 않는 고객은 시행사 정책에 따라 할인을 받습니다 — Alora Nha Trang 참조.

지급 보증(OCB가 Izumi City에서 제공하는 상품처럼, 입주 후 매수자가 낼 금액을 은행이 시행사에 보증하는 것)은 다른 상품이며 인도 의무 보증을 대신하지 않습니다.

보증은 돈을 내기 전에 확인할 다섯 가지 서류 그룹 중 하나일 뿐입니다 — 프로젝트 법적 서류 확인도 읽어 보십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법), 2023년 11월 28일(2024년 8월 1일 시행) — 제25조, 제26조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 28일.
• Thông tư 61/2024/TT-NHNN(은행 보증 규정), 2024년 12월 31일(2025년 4월 1일 시행) — 제13조, 제35조: caselaw.vn 전문, 2024년 12월 31일.
• Tạp chí Ngân hàng(은행 잡지) — Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua bảo lãnh ngân hàng(은행 보증을 통한 선분양 주택 매수자의 권익), 2024년 12월 23일.
• HPR 분양 대행 프로젝트 자료: 보증 발급 통지 499/MB-SGO, 2025년 6월 5일(Monrei Saigon), 문서 11100/HCM-KHDN1, 2025년 11월 4일(Green Skyline), VietinBank 카인호아 지점 통지, 2026년 7월 9일(Alora Nha Trang) — HPR 웹사이트 프로젝트 페이지, 2026년 10월 20일.