Покупка строящегося таунхауса: какой правовой статус проверить до подписания?

Основание: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Закон о деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15, вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 6, 24, 25, 26; Постановление 96/2024/NĐ-CP о применении Закона о деятельности в сфере недвижимости; Закон о жилье № 27/2023/QH15, статья 152 · Пример: документы Salacia Villas по типовому договору купли-продажи и материалам девелопера (страница Salacia Villas, обновлено 30 октября 2026 г.) · Обновлено 8 ноября 2026 г.

В этой статье на примере Salacia Villas (комплекс таунхаусов и вилл в квартале Тан Тхань — Tân Thành, Хошимин; бывший Фумі — Phú Mỹ, провинция Бариа-Вунгтау — Bà Rịa – Vũng Tàu) показано, как самостоятельно проверить любой проект таунхаусов. Номера и даты документов в статье взяты из типового договора купли-продажи девелопера; копий самих документов для публикации у HPR пока нет.

1. Что такое строящееся жильё и с кем заключается договор

Жильё, строящееся в будущем, — это дом, который ещё строится или не принят в эксплуатацию. Вы покупаете дом по чертежам и договору, а сам дом получаете позже. Поэтому документы — единственное, что можно проверить на момент подписания.

• Продавец — девелопер проекта: юридическое лицо, указанное в решении об инвестиционной политике и в свидетельстве о праве пользования землёй. Коммерческое название или бренд, под которым развивается проект, может отличаться от названия юридического лица.
• Пример Salacia Villas: юридическое название проекта — жилой комплекс Vũ Việt (Khu nhà ở Vũ Việt); договор купли-продажи Вы подписываете напрямую с Công ty TNHH Một Thành Viên Vũ Việt. VinaLiving — разработчик проекта. Цена включает плату за пользование землёй.
• Сверьте название компании, регистрационный номер и подписанта в договоре с названием в документах из пункта 2. Если подписант не является законным представителем, попросите показать доверенность.

2. Пять документов, которые нужно посмотреть

#	Документ	Что смотреть	Пример Salacia Villas
1	Решение об инвестиционной политике (и все изменения)	Название проекта, название девелопера, масштаб, цель — строительство жилья для продажи	Документ 5081/UBND-VP от 29 мая 2019 г. Народного комитета провинции Бариа-Вунгтау; изменение инвестиционной политики и первое одобрение инвестора: Решение 111/QĐ-UBND от 20 января 2025 г.
2	Свидетельство о праве пользования землёй	Вид земли, срок, на чьё имя, единое на весь проект или отдельно на каждый участок	Городская жилая земля, бессрочное пользование; свидетельства выданы отдельно на каждый участок 9 апреля 2024 г.
3	Уведомление о том, что строящееся жильё отвечает условиям для продажи	Количество разрешённых к продаже объектов, перечень участков / рядов — выбранный Вами объект должен быть в перечне	Уведомление 5402/SXD-QLN от 25 октября 2023 г. Департамента строительства Бариа-Вунгтау, 333 объекта
4	Типовой договор купли-продажи	График платежей, плата за содержание, гарантия, срок передачи, штраф за просрочку, оформление свидетельства (пункт 3)	Есть условие, по которому покупатель освобождает девелопера от обязанности предоставить гарантийное письмо — см. пункт 3
5	Фактический ход строительства	Фото стройплощадки с датой, сверка со сроками в договоре (пункт 4)	Аэросъёмка 4 сентября 2026 г.; торговый центр планируется ввести в работу в I квартале 2028 г.

Документ № 3 — условие, при котором девелопер вправе подписывать договоры продажи строящегося жилья (статья 24). Документы, выданные до 1 августа 2024 г., как уведомление по Salacia Villas, оформлены по прежнему закону (Закон о деятельности в сфере недвижимости 2014 года) — это всё равно тот вид документа, который Вам нужно посмотреть. Информация о проекте также должна быть раскрыта на сайте девелопера и в информационной системе по жилью и рынку недвижимости (статья 6); сверьте копии с раскрытой информацией. Как читать каждый документ: проверка правового статуса проекта — 5 групп документов, что такое план 1/500.

Что означает отдельное свидетельство на каждый участок: земля под каждым объектом уже имеет отдельное свидетельство на имя девелопера. Когда Вы полностью оплатите и примете дом, девелопер оформит переход прав на землю и внесёт дом в свидетельство на Ваше имя. Уточните также, не находится ли участок выбранного Вами объекта в залоге у банка, и если да — дал ли банк согласие на продажу.

3. Читаем типовой договор: график платежей, плата за содержание, гарантия

Попросите типовой договор заранее, чтобы внимательно прочитать его дома. Три группы условий стоит прочитать в первую очередь:

График платежей. Закон ограничивает сумму, которую девелопер может получить до передачи дома (статья 25):

Этап	Максимум по закону
Первый платёж	30% стоимости договора
До передачи дома	70% (если продавец — компания с иностранными инвестициями: 50%)
До выдачи Вам свидетельства	95% — оставшиеся 5% оплачиваются при получении свидетельства

Сложите платежи до срока получения дома по Вашему графику и сравните с таблицей выше. Пример варианта «Накопительный» в Salacia Villas (условия на август–сентябрь 2026 г., срок действия, указанный в документе, истёк): 10% при подписании договора, 3 платежа по 5% до июня 2028 г., 70% при получении дома в декабре 2028 г., 5% при получении свидетельства — до получения дома оплачивается 25%. У каждого варианта и каждого этапа продаж свой график; точный график — по расчёту для конкретного объекта (условия продаж Salacia Villas).

Плата за содержание. Фонд капитального ремонта 2% установлен для многоквартирных домов (Закон о жилье 2023 года, статья 152). Для таунхаусов и вилл в жилом комплексе плата за содержание общего имущества определяется договором — прочитайте размер, срок внесения, кто управляет фондом, на что он расходуется. Пример Salacia Villas: цена не включает плату за содержание, она взимается при получении дома; в прайс-листе по объектам за август 2026 г. указано 100 млн донгов за объект, а в материалах «вопрос — ответ» девелопера — 2% от цены без налога. Если два документа расходятся, уточните у девелопера, какая сумма будет указана в Вашем договоре.

Банковская гарантия. Согласно статье 26, девелопер, продающий строящееся жильё, должен получить согласие банка на гарантию: если дом не передан в соответствии с обязательствами, банк возвращает уплаченные Вами деньги. Покупатель вправе выбрать, получать гарантию или нет, и отказ должен быть оформлен письменно. В типовом договоре Salacia Villas указано, что покупатель соглашается освободить девелопера от обязанности предоставить банковское гарантийное письмо. Это условие нужно внимательно прочитать до подписания:

• Где это условие находится в договоре, прилагается ли отдельный документ для Вашей подписи.
• Можно ли получить гарантийное письмо, если Вы этого хотите, каковы процедура, стоимость и срок получения.
• Что договор говорит о Ваших правах при задержке передачи девелопером: размер штрафа, срок, после которого можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, срок возврата денег.

Как читать гарантийное письмо и в каких случаях оно применяется: банковская гарантия для строящегося жилья.

Другие условия, которые стоит прочитать: срок передачи (Salacia Villas: декабрь 2027 г., декабрь 2028 г. или декабрь 2030 г. в зависимости от варианта), штраф за задержку передачи, стандарт передачи (без отделки или с отделкой, материалы «или эквивалент»), порядок расчёта разницы в площади, срок подачи девелопером документов на оформление свидетельства, условия переуступки договора.

4. Сверяем ход строительства по фото стройплощадки

Фото стройплощадки показывают, на каком этапе находится дом относительно сроков в договоре. Как их читать:

1. На фото должна быть дата съёмки и понятное место (ряд, участок). Фото без даты — лишь иллюстрация.
2. Сравните каждый элемент со сроками: внутренняя инфраструктура (дороги, электричество, вода, канализация), общая инфраструктура, выбранный Вами ряд домов, крупные объекты проекта.
3. Сравните два фото с одного ракурса с разницей в несколько месяцев, чтобы увидеть, меняется ли что-то на стройке.
4. Приезжайте на стройплощадку посмотреть именно выбранный ряд и попросите акты приёмки завершённых работ.

Пример Salacia Villas, аэросъёмка 4 сентября 2026 г.: внутренняя инфраструктура, озеленение, клуб жителей и бассейн уже готовы; ряды домов вдоль улицы — на этапе возведения каркаса; на участке торгового центра идут свайные работы. Сравнение со сроками, опубликованными девелопером: торговый центр — начало строительства в апреле 2026 г., около 20% готовности в августе 2026 г., ввод в работу планируется в I квартале 2028 г.; ряд Thương Cảng — каркас готов примерно на 70% в августе 2026 г. Срок «завершение каркаса в августе 2026 г.» уже прошёл — HPR ожидает подтверждения девелопера, поэтому перед решением запросите самые свежие фото (ход строительства Salacia Villas).

Слово «планируется» в сроках по инфраструктуре и коммерческим объектам — не обязательство передачи. Обязывающим является срок, указанный в Вашем договоре.

5. Вопросы, которые стоит задать специалисту

1. Какое юридическое лицо выступает продавцом? Уполномочен ли подписант подписывать договор?
2. Покажите копии решения об инвестиционной политике и решений о его изменении.
3. Есть ли отдельное свидетельство на участок выбранного мной объекта, не находится ли он в залоге у банка?
4. Входит ли выбранный мной объект в перечень уведомления о допуске к продаже? Покажите страницу с этим объектом.
5. Пришлите действующий типовой договор купли-продажи — отличается ли он от договоров, подписанных с предыдущими покупателями?
6. Каков график платежей по выбранному объекту, сколько процентов набирается к сроку получения дома?
7. Каков размер платы за содержание по договору, когда она взимается, на что расходуется?
8. Что сказано в договоре о гарантии? Как получить гарантийное письмо, если я этого хочу?
9. Срок передачи по договору, размер штрафа за задержку передачи, срок подачи документов на оформление свидетельства?
10. Пришлите самые свежие фото стройплощадки с датой съёмки именно по выбранному мной ряду.

Ответы лучше получать с подтверждающими документами, а не только на словах.

Посмотреть копии документов Salacia Villas

Напишите HPR по номеру 07 88 04 04 88, чтобы получить копии правовых документов, типовой договор купли-продажи и свежие фото хода строительства Salacia Villas. См. также проекты в бывшей провинции Бариа-Вунгтау.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю.

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Закон о деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15) от 28 ноября 2023 г. (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статья 6 (раскрытие информации), статья 24 (условия для строящегося жилья), статья 25 (оплата), статья 26 (гарантия); полный текст на caselaw.vn, дата обращения 8 ноября 2026 г.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15) от 27 ноября 2023 г. — статья 152 (фонд капитального ремонта многоквартирного дома), дата обращения 8 ноября 2026 г.
• Журнал «Адвокаты Вьетнама» — Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (Процедура уведомления о допуске строящегося жилья к продаже и аренде с выкупом) (Постановление 96/2024/NĐ-CP).
• Документы Salacia Villas (материалы девелопера для агентов): типовой договор купли-продажи 04/2026 — номера и даты документов 5081/UBND-VP, 111/QĐ-UBND, 5402/SXD-QLN, свидетельство от 9 апреля 2024 г., условие об освобождении от гарантии; условия продаж на август–сентябрь 2026 г.; прайс-лист по объектам от 27 августа 2026 г.; часто задаваемые вопросы девелопера; материалы о ходе строительства и аэросъёмка от 4 сентября 2026 г. — сводка в блоке «Правовой статус» и блоке «Ход строительства» страницы проекта HPR, обновлено 30 октября 2026 г.