Что такое планы 1/500 и 1/2000? Чем они отличаются и зачем это знать

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Нормы могут меняться и различаться по регионам; по конкретному случаю обратитесь в компетентный орган или к юристу. Обновлено 24 октября 2026 г.

1/500 и 1/2000 — сокращённые обозначения масштаба планировочных карт. Чем меньше число (1/500), тем детальнее чертёж; чем больше число (1/2000, 1/5000), тем шире охватываемая территория.

1. Два основных вида планировки

Критерий	План 1/2000	План 1/500
Общепринятое название	Планировка функциональной зоны (в обиходе: 1/2000, иногда 1/5000)	Детальная планировка (в обиходе: 1/500)
Охват	Городской район, функциональная зона большой площади	Отдельный участок, конкретный проект
Основное содержание	Назначение земель, главные дороги, инженерная инфраструктура, численность населения	Границы участка, плотность застройки, коэффициент использования земли, высота, линия застройки
Для чего служит	Основа для разработки детальной планировки	Основа для проекта, проектирования, получения разрешения на строительство
Утверждающий орган	По разграничению полномочий согласно закону и постановлениям (Постановление 145/2025/NĐ-CP разграничивает полномочия между народными комитетами провинции и xã)	По разграничению полномочий; например, детальная планировка сельского жилого района в пределах одной xã — в ведении народного комитета xã

Генеральный план города — более высокий уровень; планировка функциональной зоны конкретизирует генеральный план; детальная планировка конкретизирует планировку функциональной зоны.

2. Правовая основа

Закон о городском и сельском планировании 2024 г. (№ 47/2024/QH15, принят 26.11.2024, вступил в силу 01.07.2025) делит городское планирование на 3 уровня: генеральный план, планировка функциональной зоны и детальная планировка (статья 3). Планировка функциональной зоны конкретизирует генеральный план и определяет назначение земель по функциональным ячейкам; детальная планировка устанавливает конкретные показатели — плотность застройки, этажность, отступы — для каждого участка. В закон внесены изменения Законом № 144/2025/QH15 (в силу с 01.01.2026). Постановление 178/2025/NĐ-CP регулирует случаи разработки планировок функциональных зон и детальных планировок; Циркуляр 16/2025/TT-BXD (с изменениями, внесёнными Циркуляром 43/2025/TT-BXD) определяет состав и формат планировочной документации. О масштабе карт: обозначения 1/2000 и 1/500 — общепринятые; HPR не удалось проверить, какой циркуляр устанавливает масштаб чертежей для каждого вида проектов, поэтому мы не утверждаем, что это обязательное число.

3. Почему это важно покупателю

• Плотность и этажность: план 1/500 показывает, сколько этажей и какую плотность застройки допускает проект; это влияет на плотность населения и инфраструктуру.
• Общественные объекты: детальная планировка отражает парки, школы, внутренние дороги — соответствует ли реклама застройщика чертежу.
• Корректировка планировки: если проект меняет план 1/500 (добавляет этажи, меняет назначение), нужно изучить основания и новое решение об утверждении.
• Правовые условия начала продаж: проект должен отвечать всем условиям (земля, планировка, разрешение на строительство и др.), иначе продавать нельзя; см. Проверка правового статуса проекта перед покупкой.

Пример для иллюстрации (условные числа)

В рекламе проекта указана «башня на 30 этажей». Вы смотрите таблицу показателей утверждённой детальной планировки: максимальная этажность участка — 25 этажей. Числа расходятся, поэтому Вы спрашиваете застройщика, есть ли решение о корректировке детальной планировки, дату его принятия и утвердивший орган. Локальная корректировка должна опираться на проверку и не менять назначение, характер и границы, утверждённые ранее (по краткому изложению статей 45, 46).

4. Как быстро прочитать планировочную карту

1. Определите границы проекта и соседних участков.
2. Прочитайте таблицу показателей: площадь участка, плотность застройки (%), коэффициент использования земли, максимальная этажность, площадь озеленения.
3. Посмотрите внутренние дороги и выезды наружу, красные линии.
4. Сопоставьте назначение каждого участка: жильё, коммерция, общественные объекты, зелень.
5. Проверьте дату и номер решения об утверждении и последнюю корректировку.

5. Какие вопросы задать застройщику

• Есть ли решение об утверждении детальной планировки 1/500? Номер, дата, орган?
• Были ли корректировки детальной планировки? Что именно изменено?
• Соответствуют ли рекламируемые квартиры и удобства утверждённой планировочной карте?
• Утверждена ли планировка функциональной зоны 1/2000 для территории вокруг проекта (дороги, парки, школы)?
• Когда будут сданы инфраструктура и парки по планировке?

6. На что обратить внимание при проверке

Планировка может корректироваться, а онлайн-карты носят лишь справочный характер. Чтобы получить достоверные сведения по конкретному участку, нужен документ компетентного органа; порядок проверки — в статье Как проверить планировку земельного участка и проекта. Административные границы во многих местах изменились с 01.07.2025, поэтому названия phường и xã в старой планировочной документации могут отличаться от новых; при сверке записывайте оба.

7. Планировка и обязанности застройщика

Утверждённая планировка — основание для получения застройщиком разрешения на строительство и реализации инфраструктуры. За строительство с нарушением планировки (добавление этажей, повышение плотности) можно понести ответственность, что затрагивает покупателей. Поэтому храните копии решения об утверждении планировки и разрешения на строительство проекта (о различиях с индивидуальным жилым домом см. разрешение на строительство индивидуального жилого дома).

Все приведённые ниже страницы — это СМИ или правовые новостные сайты, а не первоисточники; номера статей и пунктов взяты с этих страниц и требуют сверки с текстом документа перед использованием в качестве основания.

• Закон о городском и сельском планировании 2024 г. № 47/2024/QH15 (статья 3 — три уровня; статьи 45, 46 — локальная корректировка), Закон 144/2025/QH15, Постановление 178/2025/NĐ-CP, Постановление 145/2025/NĐ-CP — Batdongsan.com.vn wiki, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn mới nhất (Новейший закон о городском и сельском планировании), открыто 24.10.2026 (краткий обзор; масштаб карт не указан).
• Циркуляр 16/2025/TT-BXD от 30.06.2025 — PDF на hue.gov.vn и cdn.lawnet.vn, найдено через поиск 24.10.2026, не открывалось.