1/500·1/2000 계획이란? 무엇이 다르고 왜 알아야 하는가

본 내용은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 바뀔 수 있고 지역마다 다를 수 있으므로, 구체적인 사안은 관할 기관이나 변호사에게 문의하시기 바랍니다. 2026년 10월 24일 업데이트.

1/500, 1/2000은 도시계획 지도의 축척을 줄여 부르는 말입니다. 숫자가 작을수록(1/500) 도면이 상세하고, 숫자가 클수록(1/2000, 1/5000) 다루는 지역 범위가 넓습니다.

1. 두 가지 기본 계획

기준	1/2000 계획	1/500 계획
통칭	구역계획(Quy hoạch phân khu, 통상 1/2000, 지역에 따라 1/5000)	상세계획(Quy hoạch chi tiết, 통상 1/500)
범위	면적이 넓은 도시 지구, 구역	하나의 부지, 하나의 프로젝트
주요 내용	토지 이용 기능, 주요 도로, 기반시설, 인구	필지 경계, 건폐율, 용적률, 높이, 건축선
용도	상세계획 수립의 근거	사업 수립, 설계, 건축허가 신청의 근거
승인 기관	법령의 권한 배분에 따름(Nghị định 145/2025/NĐ-CP가 성급과 읍·면·동급 인민위원회 간 권한 배분)	권한 배분에 따름. 예를 들어 한 읍·면 내 농촌 주거지 상세계획은 읍·면·동급 인민위원회 소관

도시 전체의 총괄계획(Quy hoạch chung)이 더 상위 단계이며, 구역계획은 총괄계획을 구체화하고 상세계획은 구역계획을 구체화합니다.

2. 법적 근거

2024년 도시·농촌계획법(제47/2024/QH15호, 2024년 11월 26일 통과, 2025년 7월 1일 시행)은 도시계획을 총괄계획, 구역계획, 상세계획의 3단계로 나눕니다(제3조). 구역계획은 총괄계획을 구체화해 기능 구획별로 토지 이용 기능을 정하고, 상세계획은 필지별로 건폐율, 층수, 후퇴 거리 같은 구체적 지표를 정합니다. 이 법은 제144/2025/QH15호 법률로 개정되었습니다(2026년 1월 1일 시행). Nghị định 178/2025/NĐ-CP는 구역계획·상세계획을 수립하는 경우를 안내하고, Thông tư 16/2025/TT-BXD(Thông tư 43/2025/TT-BXD로 개정)는 계획 서류의 구성과 규격을 규정합니다. 지도 축척에 관하여: 1/2000과 1/500은 통용되는 명칭입니다. HPR은 계획 유형별 도면 축척을 규정한 시행규칙(Thông tư)을 확인하지 못했으므로 필수 수치라고 단정하지 않습니다.

3. 구매자가 관심을 가져야 하는 이유

• 건폐율과 층수: 1/500 계획은 프로젝트에서 최대 몇 층까지, 건폐율 얼마로 지을 수 있는지 알려 주며, 이는 인구 밀도와 편의시설에 영향을 줍니다.
• 공공시설: 상세계획에는 공원, 학교, 단지 내 도로가 나타납니다. 시행사가 홍보한 내용이 도면과 일치하는지 확인하십시오.
• 계획 변경: 프로젝트가 1/500 계획을 변경(층수 증가, 기능 변경)했다면 변경 근거와 새 승인 결정을 확인해야 합니다.
• 분양 관련 법적 요건: 프로젝트는 요건(토지, 도시계획, 건축허가 등)을 갖춰야 분양할 수 있습니다. 프로젝트 구매 전 법적 사항 확인을 참고하십시오.

예시 (가정한 수치)

어느 프로젝트가 "30층 동"이라고 홍보합니다. 승인된 상세계획의 지표표를 조회하니 해당 필지의 최대 층수는 25층입니다. 두 수치가 어긋나므로 시행사에 상세계획 변경 결정이 있는지, 발행일과 승인 기관이 어디인지 물어봅니다. 부분 변경은 검토를 바탕으로 해야 하며 이미 승인된 성격, 기능, 경계를 바꾸지 않아야 합니다(제45조, 제46조 요약 기준).

4. 도시계획 지도를 빠르게 읽는 법

1. 프로젝트와 인접 필지의 경계를 확인합니다.
2. 지표표를 읽습니다: 토지 면적, 건폐율(%), 용적률, 최대 층수, 녹지 면적.
3. 단지 내 도로와 외부 연결, **도로 경계선(lộ giới)**을 봅니다.
4. 필지별 기능(주거, 상업, 공공, 녹지)을 대조합니다.
5. 승인 결정의 날짜와 번호, 가장 최근 변경본을 확인합니다.

5. 시행사에 해 볼 질문

• 프로젝트는 1/500 상세계획 승인 결정을 받았습니까? 번호, 날짜, 발행 기관은 무엇입니까?
• 상세계획이 변경된 적이 있습니까? 어떤 내용이 바뀌었습니까?
• 홍보 중인 세대와 편의시설이 승인된 도시계획 지도와 일치합니까?
• 프로젝트 주변 지역(도로, 공원, 학교)의 1/2000 구역계획은 승인되었습니까?
• 계획에 따른 기반시설과 공원의 인도 시점은 언제입니까?

6. 조회 시 유의 사항

도시계획은 변경될 수 있으며 온라인 지도는 참고용일 뿐입니다. 특정 필지에 대해 확실한 정보가 필요하면 관할 기관의 확인 문서가 필요합니다. 조회 방법은 토지·프로젝트 도시계획 조회 방법을 참고하십시오. 행정구역 경계가 2025년 7월 1일부터 여러 곳에서 바뀌었으므로 이전 계획 서류의 동·면 이름이 새 이름과 다를 수 있습니다. 대조할 때는 두 이름을 모두 적어 두십시오.

7. 도시계획과 시행사의 의무

승인된 도시계획은 시행사가 건축허가를 신청하고 기반시설을 시공하는 근거입니다. 계획에 어긋나게 짓는 경우(층수 증가, 건폐율 증가) 처분을 받을 수 있고 구매자에게도 영향이 갑니다. 따라서 프로젝트의 계획 결정문과 건축허가 사본을 보관하시기 바랍니다(단지형 주택과의 차이는 개인 주택 건축허가 참조).

아래 페이지는 모두 언론 또는 법률 뉴스 사이트이며 원문 법령이 아닙니다. 조·항 번호는 이 페이지들에서 가져온 것이므로 근거로 사용하기 전에 원문 법령과 대조해야 합니다.

• 2024년 도시·농촌계획법 제47/2024/QH15호(제3조 3단계, 제45조·제46조 부분 변경), 제144/2025/QH15호 법률, Nghị định 178/2025/NĐ-CP, Nghị định 145/2025/NĐ-CP — Batdongsan.com.vn wiki, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn mới nhất(최신 도시·농촌계획법), 2026년 10월 24일 열람(요약 글이며 지도 축척은 언급하지 않음).
• Thông tư 16/2025/TT-BXD(2025년 6월 30일) — hue.gov.vn의 PDF본과 cdn.lawnet.vn, 2026년 10월 24일 검색으로 확인했으며 열람하지는 않음.