都市計画1/500と1/2000とは？違いと知っておくべき理由

本記事の内容は参考情報であり、法的助言ではありません。規定は変更されることがあり、地域によっても異なります。個別のケースについては、権限のある機関または弁護士にご確認ください。2026年10月24日更新。

1/500、1/2000という比率は、都市計画図の縮尺の呼び方です。数字が小さいほど（1/500）図面は詳細になり、数字が大きいほど（1/2000、1/5000）対象となる地域が広くなります。

1. 基本となる2種類の計画

項目	1/2000の計画	1/500の計画
一般的な呼称	分区計画（通称1/2000、地域によっては1/5000）	詳細計画（通称1/500）
範囲	都市開発区域、面積の大きい分区	ひとつの土地、特定の1事業
主な内容	土地利用の機能、主要道路、技術インフラ、人口	区画の境界、建蔽率、容積率、高さ、建築線
用途	詳細計画を策定する根拠	事業計画、設計、建築許可申請の根拠
承認機関	法律と政令による権限の分担に従う（政令145/2025/NĐ-CPが省級と社級の人民委員会の間で分担を定めています）	権限の分担に従う。例：社内の農村住宅地の詳細計画は社級の人民委員会

市や都市の総合計画はより上位の計画であり、分区計画は総合計画を具体化し、詳細計画は分区計画を具体化します。

2. 法的根拠

2024年都市・農村計画法（第47/2024/QH15号、2024年11月26日可決、2025年7月1日施行）は、都市計画を総合計画、分区計画、詳細計画の3段階に分けています（第3条）。分区計画は総合計画を具体化し、機能区画ごとに土地利用の機能を定めます。詳細計画は、建蔽率、階数、セットバックなどの具体的な指標を区画ごとに定めます。同法は法律第144/2025/QH15号（2026年1月1日施行）で改正されています。政令178/2025/NĐ-CPは分区計画・詳細計画を策定する場合を定め、通達16/2025/TT-BXD（通達43/2025/TT-BXDで改正）は、計画書類の構成と様式を定めています。縮尺について： 1/2000と1/500という呼び方は通称です。HPRは、計画案の種類ごとの図面縮尺を定めた通達を確認できていないため、必須の数字であるとは断定しません。

3. 購入者が関心を持つべき理由

• 建蔽率と階数： 1/500の計画は、事業で最大何階まで建てられるか、建蔽率はいくらかを示します。居住密度や設備にも影響します。
• 公共施設： 詳細計画には、公園、学校、敷地内道路が示されます。事業主が宣伝している内容が図面と合っているかを確認します。
• 計画の変更： 事業が1/500を変更する場合（階数の増加、機能の変更）は、その根拠と新しい承認決定を確認する必要があります。
• 販売開始の法的条件： 事業は、土地、計画、建築許可などの要件を満たしてはじめて販売できます。購入前のプロジェクトの法的確認をご覧ください。

例（仮定の数字）

ある事業が「30階建て」と宣伝しているとします。承認済みの詳細計画の指標表を調べると、その区画の最大階数は25階です。2つの数字が食い違うため、事業主に、詳細計画の変更決定があるか、発行日と承認機関はどこかを確認します。部分的な変更は、見直しに基づく必要があり、承認済みの性質、機能、境界を変えてはなりません（第45条、第46条の要約による）。

4. 都市計画図の簡単な読み方

1. 事業と周辺区画の境界を確認します。
2. 指標表を読みます：土地面積、建蔽率（%）、容積率、最大階数、緑地面積。
3. 敷地内の道路と外部への接続、道路境界線を確認します。
4. 区画ごとの機能を照らし合わせます：住宅、商業、公共、緑地。
5. 承認決定の日付と番号、直近の変更版を確認します。

5. 事業主に尋ねたいこと

• 事業は、1/500の詳細計画の承認決定をすでに受けていますか。番号、日付、発行機関は何ですか。
• 詳細計画の変更はありましたか。どの内容が変更されましたか。
• 宣伝されているマンションや設備は、承認済みの都市計画図と一致していますか。
• 事業周辺地域（道路、公園、学校）の1/2000分区計画は承認されていますか。
• 計画に従ったインフラや公園の引き渡し時期はいつですか。

6. 調べるときの注意

計画は変更されることがあり、オンラインの地図は参考にすぎません。ある土地について確かな情報を得るには、権限のある機関の確認書が必要です。調べ方は、土地・プロジェクトの都市計画の調べ方をご覧ください。行政区画は、2025年7月1日から多くの地域で変更されたため、古い計画書類の区・社の名称は新しい名称と異なる場合があります。照合するときは、両方を書き留めてください。

7. 都市計画と事業主の義務

承認された計画は、事業主が建築許可を申請し、インフラを整備する根拠となります。計画に反して建てた場合（階数や建蔽率の増加）は、処分を受ける可能性があり、購入者にも影響します。そのため、事業の計画決定書と建築許可の写しを保管しておくことをお勧めします（事業の住宅との違いは、個人住宅の建築許可をご覧ください）。

以下はいずれも新聞または法律情報サイトであり、原文の法令ではありません。条・項の番号はこれらのサイトによるもので、根拠として使う前に原文との照合が必要です。

• 2024年都市・農村計画法 第47/2024/QH15号（第3条：3段階、第45条・第46条：部分的な変更）、法律144/2025/QH15、政令178/2025/NĐ-CP、政令145/2025/NĐ-CP — Batdongsan.com.vn wiki、Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn mới nhất、2026年10月24日閲覧（要約記事。地図の縮尺には触れていません）。
• 通達16/2025/TT-BXD（2025年6月30日付）— hue.gov.vn の PDF 版とcdn.lawnet.vn、2026年10月24日に検索で確認しましたが、未開封です。