賃貸収入狙いか、値上がり待ちか：マンション購入の2つの方法を比較

根拠：不動産事業法29/2023/QH15 第23条第5項および第25条；個人所得税法109/2025/QH15（2026年7月1日施行）第14条；政令141/2026/NĐ-CP（賃貸収入の基準：年10億ドン）；CBRE、Avison Young の2026年第3四半期市場レポート；2026年10月の貯蓄金利表 · 2026年10月24日更新。

賃貸目的の購入は毎月定期的に収入を得るもので、利益の中心は家賃にあります。値上がり待ちの購入は、数年間収入がないことを受け入れるもので、利益が出るのは購入価格とすべての費用の合計より高く売れたときだけです。以下の例では、同じ40億ドンの住戸で2つの方法を並べ、どの数字が結果を決めるかを示します。

参考例：40億ドンの住戸を5年間保有して売却

すべての数字は説明のための仮定であり、特定のプロジェクトの価格予測ではありません。

• 方法A — 賃貸によるキャッシュフロー： 引き渡し済みの住戸を買い、最初から40億ドン全額 + 登録料0.5%（2,000万）+ 家具1.5億 = 41.7億ドンを支払います。賃貸の純収入は年9,000万ドン（賃料月1,100万、空室1か月、管理費、仲介、修繕を引いた後 — 計算方法は記事賃貸利回り（表面・実質））。
• 方法B — 値上がり待ち： 事業主から引き渡し前の住戸を買い、契約時に30%、以後6か月ごとに8%ずつ70%まで、36か月目の引き渡しで95%まで支払い + 維持管理費2%（8,000万）、48か月目に権利証書を受け取り、最後の5% + 登録料（2,000万）を支払います。売却まで空室のままとし、24か月間、管理費月100万ドンを負担します。支払総額は41.2億ドンです。
• 5年目の売却時： 個人所得税は売却価格の2% + 仲介手数料を仮に1% = 売却価格の3%。
• 逃した貯蓄利息： 年6%、単利で、住戸に投じた金額に毎月かけて計算すると仮定します。

5年後の売却価格	方法A：損益	方法B：損益
10%下落（36億）	約2.3億の損失	約6.3億の損失
変わらず（40億）	約1.6億の利益	約2.4億の損失
20%上昇（48億）	約9.4億の利益	約5.3億の利益
5年間で逃した貯蓄利息	約12.5億	約8.4億
損益分岐の売却価格（逃した利息を除く）	約4%下落でも損益ゼロ	約6%の値上がりが必要
貯蓄と同等になる売却価格	約28%上昇	約28%上昇

（金額の単位はドン）

表の見方：

• どの価格水準でも、資金コストを計算する前の時点で、方法Aは方法Bより約4億ドン有利です — 5年間の純家賃（4.5億）から、方法Aの購入費用が高い分（約4,600万）を引いた額です。
• 方法Aは最初の月からより多くの資金を「寝かせる」ため、逃した利息が約4.1億多くなります。これを含めると、2つの方法はほぼ同等で、5年後の値上がりが約28%（年約5%）を下回れば、どちらも貯蓄に負けます。
• 方法Bの結果は、ほぼ完全に売却価格に左右されます。方法Aは、価格が横ばいや下落のときでも、家賃が一部を支えます。

実際の賃貸利回りは、ローン金利や貯蓄金利より低い

• Avison Young の2026年第3四半期レポート（Vietnam+ が2026年10月13日に報道）では、ホーチミン市の住宅の賃貸利回りは約**年2〜3%**で、住宅ローン金利は年12〜15%とされています。
• Vietcombank、BIDV、VietinBank、Agribank の12か月定期の貯蓄金利は**年5.9%**で、集計表の最高は年6.9%です（Thời báo Tài chính Việt Nam、2026年10月20日）。
• つまり、純家賃の2〜3%だけでは、資金コストをまかなえません。賃貸は「確実な利益」ではなく、値上がりに頼る度合いを下げる方法です。

キャッシュフロー重視のプロジェクト：引き渡し済み、職場に近い

• 引き渡し済みで入居者がいる： 実際の住戸を見られ、同じ建物で成約済みの賃料を聞け、数週間で賃貸に出せます。
• オフィス街・中心部に近い： 借り手は専門職やオフィスワーカーで、空室月が少なくなります。
• 書類が整っている： 権利証書があるか、証書発行の予定が明確で、抵当や紛争がないこと（権利証書のある住戸の購入）。

この方向でHPRが販売・委託を受けているプロジェクト：Léman Luxury（117 Nguyễn Đình Chiểu、Xuân Hòa 区 — 旧3区）、The Marq（Tân Định 区 — 旧1区、2021年12月から入居開始）、Vista Verde（Cát Lái 区 — 旧2区、2017年から引き渡し）。Léman Luxury では、2026年10月のHPR委託の賃貸物件が、75㎡の住戸で月2,800万〜3,300万ドンを提示しています — これはオーナーの希望価格で、契約済みの価格ではありません。賃貸中の住戸と販売中の既存住宅をご覧ください。

値上がり重視のプロジェクト：引き渡し前、インフラ未完成

• 購入価格は完成済みのエリアより低いことが多く、進捗に合わせて分割払い： 2023年不動産事業法では、手付金は販売価格の5%まで、初回の支払いは契約額の30%まで、引き渡し前は70%まで、権利証書発行前は95%までです。
• 建設期間中（通常2〜3年）は収入がなく、その後に内装工事や権利証書の待ち時間もあります。
• 自分ではコントロールできない要因に左右されます： 事業主の進捗、エリアのインフラが期日どおり完成するか、引き渡し時の周辺の新規供給。根拠となる書類があり、実際に施工中のインフラのマイルストーンだけを計算に入れましょう（インフラの進捗の読み方）。

この段階でHPRが追っているプロジェクトの例：Norton Park（Thuận Giao 区 — 旧ビンズオン省 Thuận An、販売資料による引き渡し予定は2029年第3四半期）、Happy One Elite Tam Bình（Tam Bình 区 — 旧トゥドゥック市、2026年10月15日着工、予定価格は約5,980万ドン/㎡、住戸ごとの価格表、引き渡し時期、法的書類は未公表）。法的書類が未公表のプロジェクトでは、予約金を入れないでください — 事前に5つのグループの書類で確認しましょう。

それぞれの方法の税金、資金コスト、機会費用

項目	方法A — 賃貸	方法B — 値上がり待ち
購入時	登録料0.5%；維持管理費2%は前所有者が納付済み	維持管理費2%を入居前に納付；登録料0.5%は証書発行時
保有期間中	賃貸の税：賃貸売上の合計が年10億ドン以下ならVAT・個人所得税は不要だが申告は必要	空室時の管理費；申告すべき収入なし
売却時	譲渡価格の2%の個人所得税	譲渡価格の2%の個人所得税
資金コスト	ほぼ全額を最初に投入 — 逃した利息またはローン金利が高い	資金は少しずつ出ていく — 逃した利息は低い
機会費用	資金は住戸に固定され、引き出すには売却か抵当しかない	方法Aと同じ。加えて、引き渡し遅延で保有期間が延びるリスク

• 2%の税は、利益ではなく売却価格にかかります： 損益分岐や損失での売却でも2%を納めます。2025年個人所得税法は2026年7月1日からもこの率を維持しており、財務省は差額に20%を課す案を取り下げました。
• ローンでの購入： 住宅ローンの平均金利はすでに年10%を超えています（DKRA、VARS-IRE、Nhà Đầu Tư 2026年8月28日報道）。方法Bには利息を払う家賃がないため、待つ年ごとに、ローン額の約10分の1が損益分岐価格に上乗せされます。金利が上がった場合の返済能力は、記事安全な銀行融資のレバレッジで確認してください。

リスク：値上がりを保証するものはない

• CBRE（VOV、2026年10月17日報道）によると、ホーチミン市の二次市場のマンション価格は2026年第3四半期で、内法面積あたり約6,000万ドン/㎡で、投資家の多いプロジェクトでは10%超の値下がりが見られました。一次市場の価格は約7,500万ドン/㎡です。第3四半期の新規供給の吸収率は約45%で、2025年の同時期より低くなっています。
• Savills は、深刻で一斉の値下がりはまだ確認していないとしており、これはプロジェクトやセグメントごとに状況が異なることを意味します。
• 一つのプロジェクトで多くの人が値上がり待ちで購入した場合、引き渡し時に同時に売りに出る住戸が増え、価格が上がりにくく、売却に時間がかかります。
• 賃貸にもリスクはあります：空室月が想定より長い、新しく引き渡された住戸が多いエリアでは賃料が下がる、入居者が替わるたびに修繕費がかかる。

ポートフォリオで2つの戦略を組み合わせる方法

• 土台として、キャッシュフローを生む住戸を1戸： 引き渡し済みで、安定して賃貸でき、もう1戸の費用の一部をまかなえる住戸。
• 待つ時間に耐えられる資金で、値上がり待ちの住戸を1戸： 法的書類が整ったプロジェクトを選び、引き渡しが12か月遅れ、売却価格が変わらない場合をあらかじめ試算しておきます。
• 値上がり待ちの住戸は、入居後に賃貸へ： 方法Bから方法Aへ移行し、市場が低迷しているときにすぐ売らないようにします。プロジェクトの引き渡しが近い場合、HPRは入居時から賃貸の委託を受け付けています。
• 売却価格と保有期限を事前に決める： 例えば「価格がXに達したら売る、またはY年まで賃貸で保有する」— ただ待つだけで無期限に保有するのを避けます。
• キャッシュフロー計算ツールと賃貸収入計算ツールで、月ごとの表を自作しましょう。購入方法による比較は、記事一次市場か二次市場かもご覧ください。

本記事は参考情報であり、個別のケースに対する法務・財務のアドバイスに代わるものではありません。HPRは、いかなるプロジェクトについても、利益や値上がり率を保証するものではありません。

1. 目的を明確にします：毎月の収入が必要か、それとも、その住戸から3〜5年間収入がなくても耐えられるか。
2. 月ごとに必要な資金を計算します：引き渡し済みの住戸は公証時にほぼ全額を支払い、引き渡し前の住戸は販売条件のスケジュールに従って支払います（初回は30%以下、引き渡し前は70%以下）。
3. 同じ建物・同じエリアで契約済みの賃料を調べ、空室月と費用を引いて純家賃を出します — 広告の希望賃料は使いません。
4. 費用をすべて加えます：登録料0.5%、維持管理費2%（事業主から購入する住戸）、家具、空室時の管理費、売却時の個人所得税2%と仲介手数料。
5. 住戸に投じた金額に対する、逃した利息（現行の12か月貯蓄金利で計算）、または優遇後の実際のローン金利を計算します。
6. それぞれの方法の損益分岐の売却価格と、貯蓄と同等になる売却価格を求めます。
7. 悪い場合を試算します：売却価格が変わらない、または10%下がる、引き渡しが12か月遅れる、年に3か月空室になる。悪い場合でも耐えられるなら、資金を投じます。
8. 手付金の前に法的書類を確認します：引き渡し前のプロジェクトは販売条件を満たす書類を、引き渡し済みの住戸は権利証書、抵当、紛争を確認します。

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（2024年8月1日から：将来形成住宅の手付金は販売価格の5%まで）（不動産事業法29/2023/QH15 第23条、第25条 — 5% / 30% / 70% / 95%）、2026年10月24日閲覧。
• Tạp chí Kinh tế Tài chính（財務省）— Đề xuất thuế chuyển nhượng nhà đất giữ nguyên 2%（住宅・土地の譲渡税は2%のまま据え置きを提案）（個人所得税法109/2025/QH15 第14条；施行細則の政令案）、2026年8月28日。
• Thời báo Tài chính Việt Nam（財務省）— Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（不動産賃貸の売上が年10億ドン未満なら、個人は納税不要）（政令141/2026/NĐ-CP）、2026年6月12日。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Top ngân hàng trả lãi suất tiết kiệm cao nhất tháng 10/2026（2026年10月の貯蓄金利が高い銀行ランキング）（12か月：大手4行 年5.9%、最高 年6.9%）、2026年10月20日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利は年10%を超えた）（DKRA 2026年8月、VARS-IRE 2026年第2四半期）、2026年8月28日。
• VOV — Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: Sức mua giảm, thanh khoản thấp（2026年第3四半期のホーチミン市マンション市場：購買力低下、流動性低迷）（CBRE：一次市場 約7,500万ドン/㎡、二次市場 約6,000万ドン/㎡、吸収率45%；Savills）、2026年10月17日。
• Vietnam+（ベトナム通信社、Avison Young 引用）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（賃貸利回り 年2〜3%）、2026年10月13日。
• プロジェクトのデータ：HPR のプロジェクトページ Léman Luxury、The Marq、Vista Verde、Norton Park、Happy One Elite Tam Bình（出典は各ページに記載）；Léman Luxury の希望賃料は、2026年10月の HPR 委託物件情報による。