买公寓出租收现金流，还是等待升值：两种方式对比

依据：第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》第 23 条第 5 款和第 25 条；第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》（2026年7月1日生效）第 14 条；第 141/2026/NĐ-CP 号议定（出租收入每年 10亿越南盾门槛）；2026年第三季度 CBRE、Avison Young 市场报告；2026年10月储蓄利率表 · 2026年10月24日更新。

买来出租，是按月稳定收钱，收益主要来自租金。买来等升值，是接受几年内没有收入，只有当卖出价高于买入价加上全部费用时才有收益。下面的示例把两种方式放在同一套 40亿越南盾的公寓上并排比较，让您看到哪些数字决定结果。

参考示例：40亿越南盾的公寓，持有 5 年后出售

所有数字均为说明性假设，并非任何项目的价格预测。

• **方式 A——出租收现金流：**购买已交付的房子，一开始就付清 40亿越南盾 + 0.5% 契税（2000万）+ 家具 1.5亿 = 41.7亿越南盾。出租净收入每年 9000万越南盾（租金每月 1100万，已扣除 1 个月空置、管理费、中介费、维修——计算方法见文章租金毛收益率与净收益率）。
• **方式 B——等升值：**向开发商购买未交付的房子，签约时付 30%，之后每 6 个月再付 8%，直到 70%；第 36 个月接房时付到 95% + 2% 维修基金（8000万），第 48 个月办证时付最后 5% + 契税（2000万）；空置等待出售，24 个月内每月承担 100万越南盾管理费。累计支付 41.2亿越南盾。
• **第 5 年出售时：**个人所得税为售价的 2% + 假设中介费 1% = 售价的 3%。
• **错失的储蓄利息：**假设年利率 6%，按单利，按逐月沉淀在房子里的资金计算。

5 年后售价	方式 A：盈／亏	方式 B：盈／亏
下跌 10%（36亿）	亏损约 2.3亿	亏损约 6.3亿
不变（40亿）	盈利约 1.6亿	亏损约 2.4亿
上涨 20%（48亿）	盈利约 9.4亿	盈利约 5.3亿
5 年内错失的储蓄利息	约 12.5亿	约 8.4亿
保本售价（未计错失的利息）	下跌约 4% 仍保本	须上涨约 6%
与存银行持平所需售价	上涨约 28%	上涨约 28%

解读：

• 在任何价格水平上，方式 A 都比方式 B 多约 4亿越南盾（未计资金成本）——即 5 年的净租金（4.5亿）减去方式 A 较高的购买成本（约 4600万）。
• 方式 A 从第一个月起就“占用”了更多资金，所以错失的利息多约 4.1亿。把这一项也计入，两种方式相差不大，而且如果 5 年后房价涨幅低于约 28%（约每年 5%），两者都不如存银行。
• 方式 B 的结果几乎完全取决于售价；方式 A 在房价不涨或下跌时，有租金补偿一部分。

实际租金收益率低于贷款利率和储蓄利率

• Avison Young 2026年第三季度报告（越通社 2026年10月13日报道）显示，胡志明市住宅租金收益率约为 每年 2–3%，而购房贷款利率为每年 12–15%。
• 越南外贸银行（Vietcombank）、越南投资发展银行（BIDV）、越南工商银行（VietinBank）、农业银行（Agribank）12 个月期储蓄利率为 每年 5.9%；汇总表中最高为每年 6.9%（《越南财政时报》，2026年10月20日）。
• 这意味着仅靠 2–3% 的净租金，无法弥补资金成本。出租不是“稳赚”，而是减少对“房价必须上涨”的依赖的方式。

偏现金流的项目：已交付、靠近工作区

• **已交付、有人居住：**可看实房，能问到同楼已签约的租金，几周后即可出租。
• **靠近办公区、市中心：**租客是专家、白领，空置月数更少。
• **证件齐全：**有产权证或办证进度清晰，无抵押、无争议（购买已有产权证的公寓）。

HPR 正在销售／接受委托的此类项目：Léman Luxury（阮廷炤路 117 号，春和坊——原第三郡）、The Marq（新定坊——原第一郡，住户自 2021年12月起入住）、Vista Verde（吉莱坊——原第二郡，自 2017 年起交付）。在 Léman Luxury，2026年10月 HPR 的出租委托信息中，75 平方米的房子挂牌 每月 2800万–3300万越南盾——这是房东的挂牌价，并非已签约的价格。另见在租房源和在售现房。

偏升值的项目：未交付、基础设施未完成

• **买入价通常低于已建成的区域，且按进度分期支付：**按 2023年《房地产经营法》，定金不超过售价的 5%；首期付款不超过合同价值的 30%；交房前不超过 70%；未办证前不超过 95%。
• 建设期间没有收入（通常 2–3 年），之后还有装修、等待办证的时间。
• **取决于许多无法掌控的因素：**开发商的进度、区域基础设施能否如期完成、交房时项目周边的新增供应。只计算有正式文件且确实在施工的基础设施节点（如何看基础设施进度）。

HPR 正在跟踪、处于此阶段的项目示例：Norton Park（顺交坊——原平阳省顺安市；据销售资料预计 2029 年第三季度交付）、Happy One Elite Tam Bình（三平坊——原守德市；2026年10月15日动土，预计价格约每平方米 5980万越南盾，尚未公布各套房的价目表、交付节点和法律文件）。对尚未公布法律文件的项目，不宜缴纳占位款——请先按五类文件核查。

两种方式的税费、资金成本、机会成本

项目	方式 A——出租	方式 B——等升值
购买时	0.5% 契税；2% 维修基金由原业主已缴	接房前缴 2% 维修基金；办证时缴 0.5% 契税
持有期间	出租税：出租总收入每年不超过 10亿越南盾时免缴增值税、个人所得税，但仍须申报	空置时的管理费；没有收入可申报
出售时	个人所得税为转让价的 2%	个人所得税为转让价的 2%
资金成本	一开始就几乎付清——错失的利息或贷款利息更高	资金逐步支出——错失的利息较低
机会成本	资金沉淀在房子里，只有出售或抵押才能取出	同方式 A，另加延期交房拉长持有时间的风险

• **2% 的税按售价计算，而非按盈利：**保本出售或亏本出售，也要缴 2%。2025年《个人所得税法》自 2026年7月1日起保留这一比例；财政部已撤回对差价征收 20% 的建议。
• **贷款购房：**购房贷款平均利率已超过每年 10%（DKRA、VARS-IRE，Nhà Đầu Tư 2026年8月28日报道）。方式 B 没有租金来支付利息，所以每多等一年，保本价就增加约贷款额的十分之一。关于利率上升时的还款能力，请见银行贷款杠杆多少才安全。

风险：没有任何东西保证房价会涨

• 据 CBRE（越南之声 2026年10月17日报道），2026年第三季度胡志明市二手公寓价格约为 每平方米 6000万越南盾（套内面积）；投资客较多的项目出现 降价超过 10%。一手价约每平方米 7500万越南盾。第三季度新增供应的吸纳率约 45%，低于 2025年同期。
• 世邦魏理仕（Savills）表示尚未出现大幅、全面的降价——说明各项目、各细分市场走势不同。
• 当许多人在同一项目中买来等升值时，交房时同时挂牌出售的房子增多，价格难涨，出售时间拉长。
• 出租也有风险：空置月数比假设更长，区域内新交付房子多时租金下降，每批住客后都有维修费用。

如何在投资组合中搭配两种策略

• **一套产生现金流作为基础：**已交付、稳定出租，可支付另一套房的一部分成本。
• **一套等升值，且资金能承受等待时间：**选择法律文件齐备的项目，预先测算延期交房 12 个月且售价不变的情景。
• **等升值的房子，接房后转为出租：**从方式 B 转向方式 A，而不是在市场低迷时立即出售。若项目即将交付，HPR 从接房起即可接受委托出租。
• **预先设定售价和持有期限：**例如“价格达到 X 时出售，或持有出租到 Y 年”——避免仅仅因为在等而无限期持有。
• 用现金流计算工具和租金收入计算工具自行制作逐月表格。另见文章买一手还是二手，按购买方式再作对比。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。HPR 不承诺任何项目的收益或涨幅。

1. 写明目标：是需要每月收入，还是能承受 3–5 年这套房没有收入。
2. 按月计算必须备足的资金：已交付的房子在公证时几乎付清；未交付的房子按销售政策的时间表付款（首期不超过 30%，交房前不超过 70%）。
3. 取同楼／同区域已签约的租金，扣除空置月数和费用得出净租金——不要用挂牌信息上的报价。
4. 加总所有费用：0.5% 契税、2% 维修基金（向开发商购买的房子）、家具、空置时的管理费、出售时的 2% 个人所得税和中介费。
5. 按现行 12 个月储蓄利率计算错失的利息，或按优惠期后的实际贷款利率，对沉淀在房子里的资金计算利息。
6. 求出每种方式的保本售价，以及与存银行持平所需的售价。
7. 试算不利情景：售价不变或下跌 10%、延期交房 12 个月、每年空置 3 个月。不利情景仍能承受，才出手。
8. 缴定金前核查法律文件：未交付的项目查看具备销售条件的文件；已交付的房子查看产权证、抵押、争议情况。

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（自2024年8月1日起：期房定金不得超过售价的 5%）（第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》第 23、25 条——5% / 30% / 70% / 95% 的比例），2026年10月24日访问。
• 经济财政杂志（财政部）— Đề xuất thuế chuyển nhượng nhà đất giữ nguyên 2%（建议房地产转让税维持 2%）（第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》第 14 条；指导议定草案），2026年8月28日。
• 越南财政时报（财政部）— Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（不动产出租收入每年低于 10亿越南盾，个人无需缴税）（第 141/2026/NĐ-CP 号议定），2026年6月12日。
• 越南财政时报 — Top ngân hàng trả lãi suất tiết kiệm cao nhất tháng 10/2026（2026年10月储蓄利率最高的银行）（12 个月期：四大行每年 5.9%，最高每年 6.9%），2026年10月20日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（购房贷款平均利率已超过每年 10%）（DKRA 2026年8月，VARS-IRE 2026年第二季度），2026年8月28日。
• 越南之声 — Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: Sức mua giảm, thanh khoản thấp（2026年第三季度胡志明市公寓市场：购买力下降，流动性低）（CBRE：一手价约每平方米 7500万、二手约 6000万，吸纳率 45%；Savills），2026年10月17日。
• Vietnam+（越通社，转引 Avison Young）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（租金收益率每年 2–3%），2026年10月13日。
• 项目数据：HPR 项目页面 Léman Luxury、The Marq、Vista Verde、Norton Park、Happy One Elite Tam Bình（来源见各页面）；Léman Luxury 的出租挂牌价来自 2026年10月 HPR 的委托信息。