Квартира под арендный денежный поток или в расчёте на рост цены: сравнение двух способов

Основания: Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15, статья 23 часть 5 и статья 25; Закон о подоходном налоге с физических лиц № 109/2025/QH15 (действует с 01.07.2026), статья 14; Постановление Правительства 141/2026/NĐ-CP (порог выручки от аренды 1 млрд донгов в год); рыночные отчёты за III квартал 2026 г. CBRE, Avison Young; ставки по вкладам за октябрь 2026 г. · Обновлено 24.10.2026.

Покупка под аренду — это ежемесячный регулярный доход, прибыль в основном складывается из арендной платы. Покупка в расчёте на рост цены — это согласие не получать дохода в течение нескольких лет, прибыль появляется, только когда удаётся продать дороже цены покупки плюс все расходы. В примере ниже два способа поставлены рядом на одной квартире за 4 млрд донгов, чтобы было видно, какие цифры определяют результат.

Справочный пример: квартира за 4 млрд донгов, держим 5 лет, затем продаём

Все цифры — допущения для иллюстрации, а не прогноз цены какого-либо проекта.

• Способ A — арендный денежный поток: покупка сданной квартиры, сразу платим полностью 4 млрд донгов + сбор за регистрацию 0,5% (20 млн) + мебель 150 млн = 4,17 млрд донгов. Чистый арендный доход 90 млн донгов в год (аренда 11 млн в месяц, с вычетом 1 месяца простоя, платы за управление, риелтора, ремонта — расчёт в статье о валовой и чистой доходности аренды).
• Способ B — расчёт на рост цены: покупка несданной квартиры у застройщика, 30% при подписании, затем каждые 6 месяцев по 8% до 70%, при получении квартиры на 36-м месяце — до 95% + взнос на обслуживание 2% (80 млн), свидетельство на 48-м месяце — последние 5% + сбор за регистрацию (20 млн); квартира пустует в ожидании продажи, плата за управление 1 млн в месяц в течение 24 месяцев. Всего уплачено 4,12 млрд донгов.
• При продаже на 5-м году: подоходный налог 2% от цены продажи + предполагаемая комиссия риелтора 1% = 3% от цены продажи.
• Упущенные проценты по вкладу: допущение 6% годовых, простые проценты, на сумму, находящуюся в квартире, по месяцам.

Цена продажи через 5 лет	Способ A: прибыль / убыток	Способ B: прибыль / убыток
Снижение на 10% (3,6 млрд)	убыток около 230 млн	убыток около 630 млн
Без изменений (4 млрд)	прибыль около 160 млн	убыток около 240 млн
Рост на 20% (4,8 млрд)	прибыль около 940 млн	прибыль около 530 млн
Упущенные проценты по вкладу за 5 лет	около 1,25 млрд	около 840 млн
Цена продажи для безубыточности (без упущенных процентов)	при снижении около 4% всё ещё в ноль	нужен рост около 6%
Цена продажи, равная результату вклада в банке	рост около 28%	рост около 28%

Как читать таблицу:

• При любой цене способ A выигрывает у способа B примерно 400 млн донгов до учёта стоимости капитала — это 5 лет чистой арендной платы (450 млн) минус более высокие расходы на покупку по способу A (около 46 млн).
• Способ A «замораживает» больше денег с первого месяца, поэтому упущенные проценты выше примерно на 410 млн. С учётом этого оба способа почти равны, и оба проигрывают вкладу в банке, если за 5 лет цена вырастет менее чем примерно на 28% (около 5% в год).
• Результат способа B почти полностью зависит от цены продажи; при способе A арендная плата частично смягчает ситуацию, когда цена стоит на месте или падает.

Фактическая арендная доходность ниже ставок по кредитам и вкладам

• В отчёте Avison Young за III квартал 2026 г. (Vietnam+, 13.10.2026) арендная доходность жилья в Хошимине составляет около 2–3% годовых, тогда как ставки по ипотеке — 12–15% годовых.
• Ставка по вкладу на 12 месяцев во Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank — 5,9% годовых; наивысшая в сводной таблице — 6,9% годовых (Thời báo Tài chính Việt Nam, 20.10.2026).
• Это значит, что чистая арендная доходность 2–3% сама по себе не покрывает стоимость капитала. Аренда — это не «гарантированная прибыль», а способ уменьшить зависимость от того, что цена обязательно должна вырасти.

Проекты с упором на денежный поток: сданные, рядом с местами работы

• Сданные, с жильцами: можно посмотреть реальную квартиру, узнать зафиксированную арендную плату в том же здании, сдать через несколько недель.
• Рядом с офисными районами, центром: арендаторы — специалисты, офисные сотрудники, меньше месяцев простоя.
• Полные документы: есть свидетельство или понятен срок его выдачи, нет залога, нет споров (покупка квартиры со свидетельством).

Проекты, которые HPR распространяет / принимает на консигнацию в этом направлении: Léman Luxury (117 Nguyễn Đình Chiểu, район Суан Хоа — бывший 3-й район), The Marq (район Тан Динь — бывший 1-й район, жильцы получили квартиры с 12.2021), Vista Verde (район Кат Лай — бывший 2-й район, сдан с 2017 года). В Léman Luxury объявления об аренде у HPR в октябре 2026 г. предлагают 28–33 млн донгов в месяц за квартиру 75 м² — это цена, которую просят владельцы, а не цена подписанного договора. См. квартиры в аренду и готовые квартиры в продаже.

Проекты с упором на рост цены: не сданные, инфраструктура не готова

• Цена покупки обычно ниже, чем в уже готовом районе, платежи растянуты по графику строительства: по Закону о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. залог — не более 5% цены продажи; первый платёж — не более 30% стоимости договора; до сдачи — не более 70%; до получения свидетельства — не более 95%.
• Нет дохода в период строительства (обычно 2–3 года), затем ещё время на отделку и ожидание свидетельства.
• Зависимость от множества факторов вне Вашего контроля: сроки застройщика, будет ли инфраструктура района готова вовремя, новое предложение вокруг проекта к моменту сдачи. Учитывайте только те этапы инфраструктуры, по которым есть документы и реально идёт строительство (как читать сроки инфраструктуры).

Примеры проектов, которые HPR отслеживает на этом этапе: Norton Park (район Тхуан Зяо — бывший Тхуан Ан, Бингзыонг; сдача ожидается в III квартале 2029 г. по материалам продаж), Happy One Elite Tam Bình (район Там Бинь — бывший Тхузык; закладка 15.10.2026, ориентировочная цена около 59,8 млн донгов/м², прайс-лист по квартирам, сроки сдачи и документы пока не опубликованы). По проекту без опубликованных юридических документов не стоит вносить залог за бронь — проверьте заранее по пяти группам документов.

Налоги, стоимость капитала, альтернативные издержки каждого способа

Статья	Способ A — аренда	Способ B — расчёт на рост цены
При покупке	Сбор за регистрацию 0,5%; взнос на обслуживание 2% прежний владелец уже уплатил	Взнос на обслуживание 2% — до получения квартиры; сбор за регистрацию 0,5% — при выдаче свидетельства
В период владения	Налог на аренду: при общей выручке от аренды до 1 млрд донгов в год НДС и подоходный налог не платятся, но декларацию подавать нужно	Плата за управление пустующей квартиры; дохода для декларации нет
При продаже	Подоходный налог 2% от цены передачи	Подоходный налог 2% от цены передачи
Стоимость капитала	Почти вся сумма вложена сразу — упущенные проценты или проценты по кредиту выше	Деньги уходят постепенно — упущенные проценты ниже
Альтернативные издержки	Деньги лежат в квартире, вернуть их можно только продажей или залогом	Как у способа A, плюс риск задержки сдачи, удлиняющей срок владения

• Налог 2% считается от цены продажи, а не от прибыли: при продаже в ноль или в убыток 2% всё равно платятся. Закон о подоходном налоге 2025 г. сохраняет эту ставку с 01.07.2026; Министерство финансов отозвало предложение облагать 20% разницу.
• Покупка в кредит: средняя ставка по ипотеке уже превышает 10% годовых (DKRA, VARS-IRE, Nhà Đầu Tư, 28.08.2026). У способа B нет арендной платы для погашения процентов, поэтому каждый год ожидания добавляет к цене безубыточности примерно десятую часть суммы кредита. Проверьте способность платить при росте ставки в статье о безопасном использовании банковского кредита.

Риски: ничто не гарантирует рост цены

• По данным CBRE (VOV, 17.10.2026), цена вторичных квартир в Хошимине в III квартале 2026 г. — около 60 млн донгов/м² по чистой площади; в проектах с большим числом инвесторов зафиксировано снижение цены более чем на 10%. Цена на первичном рынке — около 75 млн донгов/м². Поглощение нового предложения в III квартале около 45%, ниже, чем за аналогичный период 2025 г.
• Savills сообщает, что глубокого и повсеместного снижения цен не зафиксировано — то есть ситуация различается по проектам и сегментам.
• Когда многие покупают в проекте в расчёте на рост цены, к сдаче одновременно выставляется больше квартир, цене трудно расти, а продажа растягивается.
• У аренды тоже есть риски: простой дольше предполагаемого, снижение арендной платы, когда в районе сдано много новых квартир, расходы на ремонт после каждого жильца.

Как сочетать две стратегии в портфеле

• Одна квартира создаёт денежный поток как основа: сданная, стабильно сдаваемая, покрывающая часть расходов по другой квартире.
• Одна квартира в расчёте на рост цены на сумму, которая выдержит ожидание: выбирайте проект с полными документами, заранее просчитайте сценарий задержки сдачи на 12 месяцев и цены продажи без изменений.
• Квартира в расчёте на рост цены, после получения — сдаём в аренду: переход от способа B к способу A, а не немедленная продажа при вялом рынке. Если проект скоро будет сдан, HPR принимает консигнацию под аренду с момента получения квартиры.
• Заранее определите цену продажи и срок владения: например, «продаю, когда цена достигнет уровня X, или сдаю до года Y» — чтобы не держать бессрочно только в ожидании.
• Составьте помесячную таблицу самостоятельно с помощью калькулятора денежного потока и калькулятора дохода от аренды. Дополнительно сравните способы покупки в статье о первичном и вторичном рынке.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию по конкретному случаю. HPR не обещает прибыль или рост цены какого-либо проекта.

1. Чётко определите цель: нужен ли ежемесячный доход или Вы можете выдержать 3–5 лет без дохода от квартиры.
2. Рассчитайте нужную сумму по месяцам: за сданную квартиру платят почти полностью при нотариальном заверении; за несданную — по графику условий продаж (первый платёж не более 30%, до сдачи не более 70%).
3. Возьмите арендную плату по реально подписанным договорам в том же здании или районе, вычтите месяцы простоя и расходы, чтобы получить чистую арендную плату — не используйте цену из объявлений.
4. Сложите все расходы: сбор за регистрацию 0,5%, взнос на обслуживание 2% (для квартир, купленных у застройщика), мебель, плату за управление пустующей квартиры, подоходный налог 2% и комиссию риелтора при продаже.
5. Рассчитайте упущенные проценты (по действующей ставке вклада на 12 месяцев) или реальные проценты по кредиту после льготного периода на сумму, уже вложенную в квартиру.
6. Найдите цену продажи, при которой каждый из способов выходит в ноль, и цену, при которой результат равен вкладу в банке.
7. Проверьте плохой сценарий: цена продажи не меняется или падает на 10%, сдача задерживается на 12 месяцев, простой 3 месяца в год. Вкладывать деньги стоит, только если и плохой сценарий Вы выдержите.
8. Проверьте юридические документы до внесения залога: по несданному проекту — документы о соответствии условиям продажи; по сданной квартире — свидетельство, залог, споры.

• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 29/2023/QH15, статьи 23, 25 — уровни 5% / 30% / 70% / 95%), дата обращения 24.10.2026.
• Tạp chí Kinh tế Tài chính (Министерство финансов) — Đề xuất thuế chuyển nhượng nhà đất giữ nguyên 2% (Закон о подоходном налоге с физических лиц 109/2025/QH15, статья 14; проект постановления с разъяснениями), 28.08.2026.
• Thời báo Tài chính Việt Nam (Министерство финансов) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (Постановление Правительства 141/2026/NĐ-CP), 12.06.2026.
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Top ngân hàng trả lãi suất tiết kiệm cao nhất tháng 10/2026 (срок 12 месяцев: «большая четвёрка» 5,9% годовых, максимум 6,9% годовых), 20.10.2026.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (DKRA, август 2026 г., VARS-IRE, II квартал 2026 г.), 28.08.2026.
• VOV — Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: Sức mua giảm, thanh khoản thấp (CBRE: первичный рынок ~75 млн донгов/м², вторичный ~60 млн донгов/м², поглощение 45%; Savills), 17.10.2026.
• Vietnam+ (TTXVN, со ссылкой на Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (арендная доходность 2–3% годовых), 13.10.2026.
• Данные проектов: страницы проектов HPR Léman Luxury, The Marq, Vista Verde, Norton Park, Happy One Elite Tam Bình (источники указаны на каждой странице); предлагаемые цены аренды Léman Luxury — из объявлений о консигнации HPR за октябрь 2026 г.