担保物件の査定：銀行はいくらと評価し、いくら貸すのか

例の数字は説明のための仮定です。融資比率は VIB の解説記事（2024年9月27日）によるもので、すでに変更されている可能性があります。現在の水準は銀行にご確認ください。2026年10月24日更新。

住宅を担保にローンを組む場合、銀行は、あなたが買った価格ではなく、銀行自身による査定価格を基に融資します。査定の仕組みを理解しておくと、借りられる額と、用意すべき自己資金をあらかじめ計算できます。

1. 銀行は何のために査定するのか

査定は、担保となる財産の価値と、貸付が不良債権になった場合に売却できるかどうかを、銀行が把握するために行います。担保の住宅については、銀行は、法的事項（権利証書、都市計画、紛争、どこに抵当が設定されているか）、実際の状態、市場価格を確認します。VIB の記事は、書類の提出、確認、融資額を決めるための財産の評価、そして承認という流れを紹介しています。

2. よく使われる評価方法

不動産の鑑定評価に関する規定では、市場、費用、収益の3つのアプローチが使われます（Tạp chí Công Thương、通達42/2024/TT-BTCについて）。マンションの場合、銀行は通常、類似物件の取引価格と自行の価格データに基づきます。詳しい計算方法は、不動産の評価の記事にあります。

3. 査定価格に対する融資比率

VIB の記事（2024年9月27日）によると、国有商業銀行は通常、担保価値の最大約70%まで融資します。VIB は最大80%という水準を挙げており、記事の別の箇所では85%とも書かれているため、数字は一致していません。法律には共通の比率の定めはなく、融資額は、銀行と顧客がリスクの審査に基づいて取り決めます。比率は、財産の種類、法的事項、収入、信用履歴にも左右されます。

4. 例：購入価格30億ドンのマンション

ステップ	数字
購入・譲渡価格	30億ドン
銀行の査定価格（購入価格より低いと仮定）	28億ドン
最大融資比率（仮定）	70%
最大借入額	19.6億ドン
購入価格に対する最低自己資金	30億 − 19.6億 = 10.4億ドン（購入価格の約35%）
物件価格以外の費用は含まない	税、手数料、家具

査定がわずか26億ドンなら、最大借入額は18.2億ドンになり、自己資金は約11.8億ドンに増えます。査定価格の小さな差が、必要な自己資金を数千万ドン単位で変えてしまいます。さらに、銀行は収入と返済能力も審査するため、収入が足りなければ、財産に基づく最大借入額が全額承認されないこともあります。住宅購入前の資金管理をご覧ください。

5. 査定価格が低くなる要因

1. 法的事項が不十分：権利証書がない、道路計画にかかる路地、紛争中。
2. 周辺の取引データが少なく、銀行が慎重になる。
3. 購入価格が、実際の取引水準より高い。
4. 建物が老朽化している、通路が不足している、その銀行の融資制限区域にある。
5. 物件が他の銀行に抵当に入っている。銀行の抵当に入っているマンションを買うをご覧ください。

6. 準備する書類

• 財産の法的書類（ピンクブック、または売買契約書、あれば引き渡し書）。
• 合意した価格での手付契約書または売買契約書。
• 身分証明書、婚姻関係の書類、収入証明。
• 査定担当者が住宅を見に来ることの了承。必要に応じて現況を撮影しておく。

7. 銀行とのやり取りのコツ

購入の手付金を払う前に、早めに銀行へ査定額を尋ねましょう。システム上の参考価格を教えてくれる銀行もあります。査定価格が低い場合は、売主と価格を再交渉する、自己資金を増やす、別の銀行を試す、といった対応ができます。既存マンション購入の銀行ローンもご覧ください。

8. 事業主から買う物件と、既存物件の査定

事業主から買うマンションの場合、銀行は通常、提携済みの事業と取引し、契約価格に対する比率で融資することがあります。条件、比率、金利は、事業ごとに銀行が通知します。すでに権利証書がある既存物件の場合、銀行は1戸ずつ個別に査定するため、査定価格は周辺の取引によって変動します。両方のケースについて、銀行と、事業主または仲介業者に尋ね、案ごとに自己資金の表を作成することをお勧めします。

覚えておきたい点：査定価格は、あなたにとっての市場価格ではなく、銀行が融資のために認める価格です。銀行の安全な基準と捉え、収入がぎりぎりなら、最大額いっぱいまで借りないでください。

• VIB — Thế chấp sổ đỏ vay được bao nhiêu tiền（レッドブックを担保にいくら借りられるか。担保価値に対する融資比率と影響する要因。2024年9月27日掲載）、2026年10月24日閲覧。
• Tạp chí Công Thương — Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản từ ngày 5/8/2024（2024年8月5日からの不動産鑑定評価のアプローチと方法。市場、費用、収益の3つのアプローチ）、2026年10月24日閲覧。