Tiếng Việt
English
日本語
中文（简体）
한국어Полезное · Финансы и недвижимость · обновлено 24 октября 2026 г.
Оценка залогового имущества: как банк оценивает жильё и сколько кредитует
Если квартира куплена за 3 млрд донгов, банк оценил её в 2,8 млрд и кредитует до 70%, Вы получите около 1,96 млрд донгов, а собственных средств потребуется около 1,04 млрд донгов. Долю кредита определяет каждый банк; справочные статьи называют уровень около 70% в государственных коммерческих банках.
Оценка залогового имущества — способы оценки, доля кредита и документы
Числа в примерах — условные допущения для иллюстрации. Доли кредита взяты из руководства VIB (27.09.2024) и могли измениться; уточняйте действующий уровень в банке. Обновлено 24 октября 2026 г.
При ипотеке под залог жилья банк кредитует не по цене, за которую Вы купили, а по собственной оценочной стоимости. Понимание оценки помогает заранее рассчитать, какую сумму Вы получите и сколько собственных средств нужно подготовить.
1. Зачем банк проводит оценку
Оценка показывает банку стоимость обеспечения и возможность его продать, если по кредиту возникнет просроченная задолженность. Для жилья в залог банк проверяет правовой статус (свидетельство, планировку, споры, где ещё оно заложено), фактическое состояние и рыночную цену. В статье VIB описан процесс: подача документов, проверка, оценка имущества для определения суммы кредита, затем одобрение.
2. Часто используемые способы оценки
Нормы об оценке недвижимости используют три подхода: рыночный, затратный, доходный (Tạp chí Công Thương, о Циркуляре 42/2024/TT-BTC). Для квартиры банк обычно опирается на цены сделок с аналогичными квартирами и собственные данные о ценах; подробный расчёт см. в статье Оценка недвижимости.
3. Доля кредита от оценочной стоимости
Согласно статье VIB (27.09.2024), государственные коммерческие банки обычно кредитуют до 70% стоимости обеспечения; VIB называет уровень до 80%, а в другом месте статьи указано ещё 85%, так что данные неоднородны. Закон не устанавливает единую долю; сумма кредита определяется соглашением банка и клиента на основе оценки рисков. Доля также зависит от вида имущества, правового статуса, дохода и кредитной истории.
4. Пример: квартира, купленная за 3 млрд донгов
| Шаг | Показатель |
|---|---|
| Цена покупки / передачи | 3,00 млрд |
| Оценка банка (условно ниже цены покупки) | 2,80 млрд |
| Максимальная доля кредита (условно) | 70% |
| Максимальная сумма кредита | 1,96 млрд |
| Минимум собственных средств от цены покупки | 3,00 − 1,96 = 1,04 млрд (около 35% цены покупки) |
| Не включены расходы сверх цены | налоги, сборы, мебель |
Если оценка составит лишь 2,6 млрд, максимальный кредит — 1,82 млрд, а собственные средства вырастут до примерно 1,18 млрд. Небольшая разница в оценке меняет необходимые собственные средства на несколько сотен миллионов донгов. Кроме того, банк учитывает доход и платёжеспособность; максимальная сумма по обеспечению может быть одобрена не полностью, если дохода недостаточно. См. Финансы перед покупкой жилья.
5. Что занижает оценку
- Неполный правовой статус: нет свидетельства, переулок попал в планировку, идёт спор.
- Мало данных о сделках в районе, банк осторожничает.
- Ваша цена покупки выше реального уровня сделок.
- Жильё в плохом состоянии, нет подъезда, находится в зоне, где этот банк ограничивает кредитование.
- Квартира уже в залоге у другого банка; см. Покупка квартиры, заложенной в банке.
6. Какие документы подготовить
- Правовые документы на имущество («розовая книга» или договор купли-продажи, акт приёма-передачи, если есть).
- Предварительный договор или договор купли-продажи с согласованной ценой.
- Удостоверение личности, документы о семейном положении, подтверждение дохода.
- Разрешить сотруднику-оценщику осмотреть жильё; при необходимости сфотографировать его состояние.
7. Советы по работе с банком
Заранее узнайте, во сколько банк оценит жильё, до внесения залога за покупку; в некоторых банках могут дать ориентировочную цену из системы. Если оценка низкая, можно пересмотреть цену с продавцом, увеличить собственные средства или попробовать другой банк. См. также Ипотека на покупку готовой квартиры.
8. Оценка при покупке у застройщика и готовой квартиры
Для квартиры, купленной у застройщика, банк обычно работает с проектом, с которым уже сотрудничает, и может кредитовать в долях от цены по договору; условия, доли и ставки банк сообщает по каждому проекту. Для готовой квартиры с «розовой книгой» банк оценивает каждую квартиру отдельно, поэтому оценка колеблется в зависимости от сделок в районе. Спросите банк и застройщика или брокера в обоих случаях, а затем составьте таблицу собственных средств по каждому варианту.
Главное, что стоит помнить: оценочная стоимость — это не Ваша рыночная цена, а цена, которую банк принимает для кредитования. Считайте её порогом безопасности банка и не берите кредит впритык к максимуму, если дохода едва хватает.
Источники
- VIB — Thế chấp sổ đỏ vay được bao nhiêu tiền (Сколько можно получить под залог «красной книги»: доля кредита от стоимости обеспечения, влияющие факторы; опубликовано 27.09.2024), дата обращения 24.10.2026.
- Tạp chí Công Thương — Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản từ ngày 5/8/2024 (Подходы и методы оценки недвижимости с 5 августа 2024 г.: рыночный, затратный, доходный), дата обращения 24.10.2026.
Хотите узнать, сколько можно получить в кредит под залог выбранной квартиры?
После отправки выберите день и временной интервал, когда специалисту HPR удобно Вам позвонить.
Читайте также: Покупка квартиры с оформленной «розовой книгой» · Оценка недвижимости
или свяжитесь напрямую
Ваши данные используются только для того, чтобы HPR связалась с Вами для консультации, и обрабатываются в соответствии с Политикой конфиденциальности.
