Cách tính chiết khấu khi mua căn hộ dự án mới: ví dụ Serena Riverside

Căn cứ: các thông báo 01–10/2026/TB-ĐP của Công ty CP Đầu tư Đạt Phước ngày 09/09/2026 (hiệu lực đến khi có thông báo mới); ấn phẩm giá của chủ đầu tư ngày 02/10/2026; Luật Nhà ở 2023 (Điều 152); Luật Thuế GTGT 2024 · Giá tham khảo, cập nhật 18/10/2026 · Bài cập nhật 11/11/2026.

Chiết khấu của căn hộ dự án mới thường là một tỷ lệ phần trăm nhân với giá chưa VAT, tùy phương thức thanh toán bạn chọn. VAT và phí bảo trì 2% là hai khoản khác, tính riêng. Nắm 4 khái niệm dưới đây, rồi tính lại bằng giá của chính căn bạn định mua.

1. Giá niêm yết, chiết khấu, VAT, phí bảo trì 2% khác nhau thế nào

Khoản	Là gì	Ở Serena Riverside
Giá niêm yết (đơn giá × diện tích)	Giá chủ đầu tư công bố cho từng căn	Từ 50 triệu đồng/m² (ấn phẩm chủ đầu tư 02/10/2026); chưa có bảng giá từng căn
Chiết khấu	Phần giảm trừ thẳng vào giá bán	4,9–9,9% theo phương thức thanh toán, tính trên giá chưa VAT, chưa phí bảo trì
VAT (thuế GTGT)	Thuế suất 10%, giá tính thuế là giá bán chưa thuế trừ tiền sử dụng đất — nên tiền VAT thường thấp hơn 10% tổng giá	Chủ đầu tư chưa công bố đơn giá "từ 50 triệu/m²" đã gồm VAT hay chưa
Kinh phí bảo trì 2%	Khoản đóng để bảo trì phần sở hữu chung (Luật Nhà ở 2023), tính riêng với tiền mua căn	Đóng ở đợt nhận nhà, cùng 25% giá trị hợp đồng

Chi tiết từng khoản phí: xem chi phí ngoài giá bán căn hộ.

2. Công thức tính chiết khấu

Số tiền chiết khấu = giá căn chưa VAT × tỷ lệ chiết khấu của phương thức thanh toán.

Giá sau chiết khấu = giá căn chưa VAT − số tiền chiết khấu, sau đó mới cộng VAT và phí bảo trì 2%.

• Chỉ chọn 1 phương thức thanh toán — mỗi phương thức một mức chiết khấu, không cộng các mức với nhau.
• Ưu đãi cố định chọn 1: ở Serena, khách từng mua tại The Rivana được 1%, mua 2 căn 1%, mua từ 3 căn 1,5% — các ưu đãi này không cộng dồn với nhau, áp dụng mức cao hơn (TB 04/2026).
• Có nhiều mức phần trăm thì trừ lần lượt, không cộng thẳng. Ví dụ tham khảo: nếu chủ đầu tư xác nhận ưu đãi mua 2 căn (1%) được dùng cùng phương thức chuẩn (4,9%), căn 3 tỷ giảm khoảng 176 triệu đồng (3 tỷ × 99% × 95,1%), không phải 177 triệu (5,9%). Việc ưu đãi cố định có cộng với chiết khấu phương thức hay không, chủ đầu tư chưa xác nhận — hỏi trước khi tính.

3. Ví dụ minh hoạ: căn Serena Riverside khoảng 3 tỷ đồng

Giả định: căn 60 m², đơn giá 50 triệu đồng/m² → 3 tỷ đồng, coi là giá chưa VAT để minh hoạ. Đây là giá tham khảo (cập nhật 18/10/2026), không phải giá một căn cụ thể. Số làm tròn đến triệu đồng, chưa gồm VAT và phí bảo trì.

Phương thức (TB-ĐP 2026)	Chiết khấu	Số tiền giảm	Giá sau chiết khấu	Trả khi ký HĐMB
Thanh toán chuẩn	4,9%	147 triệu	2,853 tỷ	10% — 285 triệu
Nhanh 30%	6,7%	201 triệu	2,799 tỷ	30% — 840 triệu
Nhanh 40%	8%	240 triệu	2,760 tỷ	40% — 1,104 tỷ
Nhanh 50%	9%	270 triệu	2,730 tỷ	50% — 1,365 tỷ
Nhanh 60%	9,7%	291 triệu	2,709 tỷ	60% — 1,625 tỷ
Nhanh 70%	9,9%	297 triệu	2,703 tỷ	70% — 1,892 tỷ

Chênh lệch giữa phương thức chuẩn và nhanh 70% là 150 triệu đồng trên căn 3 tỷ. Phí bảo trì 2% đóng thêm khi nhận nhà, khoảng 54–57 triệu đồng nếu tính trên giá sau chiết khấu chưa VAT (cách tính cơ sở là giả định — hỏi chủ đầu tư).

4. Đối chiếu với tiến độ thanh toán

Ở cả 6 phương thức, trước khi nhận nhà bạn đều trả 70% giá trị hợp đồng; 25% trả khi có thông báo bàn giao, 5% khi nhận giấy chứng nhận. Khác nhau ở thời điểm trả 70% đó:

• Thanh toán chuẩn (4,9%): 10% khi ký HĐMB, 10% sau 1 tháng, rồi 20 đợt hằng tháng mỗi đợt 2,5% — với căn ví dụ khoảng 71 triệu đồng/tháng trong 20 tháng.
• Thanh toán nhanh 30–60% (6,7–9,7%): trả 30–60% ngay khi ký, phần còn lại đến 70% chia các đợt 2,5% hằng tháng (16, 12, 8, 4 đợt).
• Thanh toán nhanh 70% (9,9%): trả đủ 70% — khoảng 1,892 tỷ đồng — khi ký HĐMB, không có đợt hằng tháng.

Mốc dự kiến theo chủ đầu tư: ký HĐMB quý 2/2027, bàn giao quý 4/2028. Chọn nhanh 70% nghĩa là có sẵn khoảng 1,9 tỷ đồng tiền mặt vào quý 2/2027 thay vì trả dần gần 2 năm; đổi lại giá thấp hơn 150 triệu đồng so với phương thức chuẩn. Tự nhập giá căn và chọn phương thức để xem số tiền từng đợt ở công cụ tính của Serena Riverside.

5. Checklist hỏi chủ đầu tư trước khi tính

1. Đơn giá nhân với diện tích tim tường hay thông thủy? Với mẫu 2 phòng ngủ A.04 của Serena, tim tường 69,22 m² nhưng thông thủy 63,71 m² — xem cách đọc tim tường, thông thủy.
2. Giá căn đã gồm VAT chưa? Chiết khấu trừ trên giá chưa VAT, tiền sử dụng đất được trừ bao nhiêu khi tính VAT?
3. Phí bảo trì 2% tính trên giá trước hay sau chiết khấu, có gồm VAT không?
4. Ưu đãi cố định (The Rivana, mua nhiều căn, đăng ký tư vấn) có dùng cùng chiết khấu phương thức thanh toán không, trừ theo thứ tự nào?
5. Chính sách đang áp dụng là thông báo số mấy, áp dụng theo ngày ký HĐMB hay ngày đăng ký — ở Serena, ưu đãi chỉ áp dụng khi ký HĐMB và thanh toán đủ đợt 1 không trễ hơn 15 ngày từ ngày chủ đầu tư thông báo ký.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo mới của chủ đầu tư.

1. Lấy đơn giá và diện tích của đúng căn, hỏi rõ diện tích tim tường hay thông thủy.
2. Đưa giá về giá chưa VAT, chưa phí bảo trì — đây là giá để nhân tỷ lệ chiết khấu.
3. Chọn 1 phương thức thanh toán, nhân giá chưa VAT với tỷ lệ chiết khấu của phương thức đó.
4. Nếu có ưu đãi cố định được chủ đầu tư xác nhận dùng kèm, trừ lần lượt từng mức phần trăm — không cộng thẳng.
5. Cộng lại VAT và phí bảo trì 2%, rồi ghi số tiền và tháng của từng đợt để so các phương thức trên cùng một bảng.

• Công ty CP Đầu tư Đạt Phước (chủ đầu tư Serena Riverside) — các thông báo 01–10/2026/TB-ĐP về phương thức thanh toán và chính sách bán hàng, ban hành 09/09/2026; ấn phẩm giá ngày 02/10/2026 (tư liệu dự án HPR, tóm tắt tại trang Serena Riverside, giá cập nhật 18/10/2026).
• Hệ thống pháp luật — Điều 152 Luật Nhà ở 2023 (kinh phí bảo trì 2%), truy cập 20/10/2026.
• Tạp chí Thuế – Hải quan (Tạp chí Kinh tế Tài chính) — Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào? (điểm h khoản 1 Điều 7 Luật 48/2024/QH15, Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP), 11/09/2026.