Cách đọc giá căn hộ: tim tường, thông thủy, VAT, phí bảo trì

Căn cứ: Mẫu số Ia — Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP · Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 152 · Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 7 · Chính sách bán hàng Palm River 08.2026 (khối giá, chính sách cập nhật 15/10/2026 trên trang dự án) · Cập nhật 11/11/2026.

Giá căn hộ dự án thường được chào bằng một con số đơn giá, như Palm River từ 168 triệu đồng/m², đã gồm VAT và phí bảo trì (tham khảo, HPR cập nhật 15/10/2026). Con số đó chỉ đọc đúng khi bạn biết ba điều: nhân với diện tích nào, trong đó đã có những khoản nào, và chiết khấu được trừ trên phần giá nào. Bài này lấy Palm River làm ví dụ để bạn tự đọc được bảng giá của bất kỳ dự án nào.

1. Đơn giá/m² tính trên tim tường hay thông thủy?

Một căn hộ có hai con số diện tích:

• Tim tường (diện tích sàn xây dựng): đo từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ — gồm cả nửa bề dày tường bao, cột, hộp kỹ thuật trong căn.
• Thông thủy (diện tích sử dụng): đo từ mép trong tường — phần sàn bạn thực sự dùng, là con số ghi vào sổ hồng.

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP tính giá bán bằng đơn giá 01 m² diện tích sử dụng × diện tích sử dụng. Nhưng ở giai đoạn chào bán, ấn phẩm thường chỉ ghi "từ … triệu/m²" mà không nói rõ m² nào. Vì vậy câu hỏi đầu tiên luôn là: đơn giá này tính trên diện tích nào, và hợp đồng ghi diện tích nào làm căn cứ tính giá?

Chi tiết cách đo hai loại diện tích: Diện tích tim tường và thông thủy.

2. Giá đã gồm VAT và phí bảo trì 2% chưa?

• Thuế giá trị gia tăng (VAT): với nhà ở dự án, thuế tính trên giá bán trừ phần giá đất được trừ theo quy định (Luật Thuế GTGT 2024, Điều 7), nên VAT thực tế thấp hơn 10% tổng giá căn. Bảng giá có thể ghi "đã gồm VAT" hoặc "chưa gồm VAT" — hai bảng không so được với nhau nếu không quy về cùng một kiểu.
• Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: bằng 2% giá trị căn hộ, tính trên giá trước thuế (Luật Nhà ở 2023, Điều 152). Có dự án gộp vào đơn giá chào bán, có dự án tách riêng và thu khi bàn giao.

Ở Palm River, đơn giá chào "từ 168 triệu/m²" đã gồm cả VAT và phí bảo trì — nghĩa là con số này lớn hơn giá căn thuần. Khi so với một dự án ghi giá "chưa VAT, chưa bảo trì", bạn phải cộng hai khoản này vào dự án kia trước, hoặc trừ chúng ra khỏi Palm River, rồi mới so. Các khoản khác ngoài giá bán (trước bạ, phí quản lý): xem Chi phí ngoài giá bán căn hộ.

3. Chiết khấu trừ trên phần giá nào?

Theo chính sách bán hàng Palm River 08.2026, ưu đãi theo phương án thanh toán là 6,5% – 13%, tính trên giá chưa VAT và phí bảo trì, cộng gộp với ưu đãi khác (1% khách hàng thân thiết; 0,5% – 1,5% khi mua từ 2 căn). Vì chiết khấu không tính trên con số 168 triệu/m² đã gồm thuế phí, bạn không thể lấy 168 × (1 − 13%) để ra giá sau ưu đãi.

Ví dụ minh họa (giả định, không phải giá một căn cụ thể): phần giá chưa VAT và phí bảo trì của căn là 10 tỷ đồng.

Phương án thanh toán	Ưu đãi	Số tiền giảm
Phương án đặc biệt	6,5%	650 triệu đồng
Phương án chuẩn	11%	1,1 tỷ đồng
Phương án nhanh	13%	1,3 tỷ đồng

Sau đó mới cộng VAT (tính trên giá sau ưu đãi, trừ phần giá đất) và 2% phí bảo trì để ra tổng tiền. Cách quy chiết khấu ra giá thực: Đọc chính sách bán hàng.

4. Ví dụ Palm River: cùng đơn giá, hai cách nhân

Diện tích theo brochure Palm River (khối Các loại căn hộ):

Loại căn	Tim tường	Thông thủy	Chênh
2 phòng ngủ	84,9 – 85,9 m²	75,8 – 76,9 m²	khoảng 9 m²
3 phòng ngủ	125,3 – 126,1 m²	115,2 – 115,3 m²	khoảng 10 m²

Nhân đơn giá tham khảo 168 triệu đồng/m² với căn nhỏ nhất của mỗi loại:

Loại căn	× thông thủy	× tim tường	Chênh
2 phòng ngủ (75,8 / 84,9 m²)	khoảng 12,73 tỷ đồng	khoảng 14,26 tỷ đồng	khoảng 1,53 tỷ
3 phòng ngủ (115,2 / 125,3 m²)	khoảng 19,35 tỷ đồng	khoảng 21,05 tỷ đồng	khoảng 1,70 tỷ

Chỉ để minh họa cách tính, chưa trừ ưu đãi. Giá mỗi căn còn phụ thuộc tháp, tầng, hướng view và phương án thanh toán; chủ đầu tư chưa công bố bảng giá từng căn công khai.

Đọc ngược cũng hữu ích: nếu 168 triệu/m² là đơn giá tim tường thì quy ra thông thủy, căn 2 phòng ngủ 84,9 / 75,8 m² tương đương khoảng 188 triệu/m² thông thủy, căn 3 phòng ngủ 125,3 / 115,2 m² khoảng 183 triệu/m². Muốn so Palm River với dự án khác, hãy so trên cùng một loại diện tích.

Lưu ý: ấn phẩm chính sách bán hàng ghi "từ 168 triệu/m²" nhưng chưa nêu tính trên tim tường hay thông thủy — HPR đang xin chủ đầu tư xác nhận. Khi nhận bảng giá từng căn, hãy hỏi chuyên viên điểm này trước tiên.

5. Tự tính tiền từng đợt theo tiến độ

Ở Palm River, tỷ lệ mỗi đợt thanh toán tính trên giá căn gồm VAT (sau ưu đãi); phí bảo trì 2% đóng riêng khi bàn giao; phí đăng ký 100 triệu đồng được trừ vào đợt ký hợp đồng mua bán. Ví dụ minh họa với giá căn gồm VAT sau ưu đãi giả định 12 tỷ đồng:

Mốc	Phương án chuẩn	Phương án đặc biệt	Phương án nhanh
Ký thỏa thuận tài khoản đặc quyền	5% — 600 triệu	5% — 600 triệu	5% — 600 triệu
Ký hợp đồng mua bán	5% — 600 triệu	5% — 600 triệu	65% — 7,8 tỷ
Trong thời gian xây dựng	2 đợt 5% + 5 đợt 10%, cứ 3 tháng một đợt — tổng 6 tỷ	10% sau 3 tháng + 10% sau tiếp 6 tháng — tổng 2,4 tỷ	—
Bàn giao	25% — 3 tỷ	65% — 7,8 tỷ	25% — 3 tỷ
Nhận giấy chứng nhận	5% — 600 triệu	5% — 600 triệu	5% — 600 triệu

Cộng thêm 2% phí bảo trì ở đợt bàn giao (tính trên giá trước thuế). Số liệu minh họa; tiến độ thực tế theo hợp đồng của từng căn.

Không muốn tự nhân? Trang Palm River có công cụ tính giá theo phương án thanh toán: nhập giá căn bạn quan tâm, chọn phương án — giá sau ưu đãi và số tiền từng đợt tự tính lại. Kết quả để tham khảo; chuyên viên HPR xác nhận số chính xác theo căn.

6. Checklist câu hỏi gửi chuyên viên

1. Đơn giá/m² tính trên tim tường hay thông thủy? Hợp đồng ghi diện tích nào làm căn cứ tính giá?
2. Giá đã gồm VAT chưa? Phần giá đất được trừ khi tính VAT là bao nhiêu?
3. Phí bảo trì 2% đã nằm trong giá chưa, đóng ở đợt nào?
4. Chiết khấu trừ trên giá nào (trước hay sau VAT, trước hay sau bảo trì)? Các ưu đãi cộng gộp hay trừ lần lượt?
5. Tỷ lệ mỗi đợt thanh toán tính trên giá nào (gồm VAT hay chưa)?
6. Khi bàn giao, diện tích thực tế chênh bao nhiêu % so với hợp đồng thì điều chỉnh giá?
7. Bảng giá / chính sách đang áp dụng ban hành ngày nào, áp dụng đến khi nào?

Gửi checklist này cho HPR — gọi hoặc nhắn 07 88 04 04 88, hoặc để lại số ở form bên dưới — chuyên viên gửi bảng giá từng căn Palm River kèm bảng tính từng đợt theo phương án bạn chọn. Xem tổng quan dự án: Palm River — giá, chính sách, công cụ tính.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu dự án theo tư liệu chủ đầu tư, có thể thay đổi.

• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (Xây dựng chính sách, pháp luật) — Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Mẫu số Ia, Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP: diện tích sàn xây dựng tính từ tim tường, diện tích sử dụng tính theo thông thủy, giá bán = đơn giá 01 m² sử dụng × diện tích sử dụng), 27/08/2024.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 152 (kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%, tính trên giá trước thuế), truy cập 11/11/2026.
• Tạp chí Thuế – Hải quan (Tạp chí Kinh tế Tài chính) — Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định thế nào? (điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15: giá tính thuế là giá chuyển nhượng trừ giá đất được trừ), 11/09/2026.
• Hướng Việt Properties — Chính sách bán hàng Palm River (VN EN) 08.2026, áp dụng từ 01/08/2026: phương án thanh toán, ưu đãi 6,5% – 13% tính trên giá chưa VAT và phí bảo trì, phí đăng ký 100 triệu đồng, phí bảo trì đóng khi bàn giao; ấn phẩm "Giá chỉ từ 168 triệu/m² (VAT + KPBT)". Tóm tắt trên khối Giá bán và Chính sách bán hàng Palm River (cập nhật 15/10/2026).
• Brochure Palm River — diện tích tim tường / thông thủy căn 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ. Tóm tắt trên khối Các loại căn hộ Palm River.