«Розовая книга» с прежним адресом «квартал 12»: что учесть при покупке квартиры в Биньтхане

Основание: Постановление 1685/NQ-UBTVQH15 о реорганизации административных единиц уровня коммуны г. Хошимина (вступило в силу 1 июля 2025 г.) · разъяснение Министерства сельского хозяйства и окружающей среды от 10 апреля 2025 г. о корректировке кадастровых данных при реорганизации административных единиц · Закон о жилье № 27/2023/QH15 · Обновлено 8 ноября 2026 г.

Многие квартиры в районе улиц Фан Тю Чинь – Тю Ван Ан (Phan Chu Trinh – Chu Văn An) продаются с адресом «квартал Биньтхань», тогда как в «розовой книге» на руках у собственника указано «квартал 12, район Биньтхань». Оба варианта обозначают одно и то же место. В статье объясняется, откуда это расхождение, действует ли прежнее свидетельство и что нужно проверить в свидетельстве именно на ту квартиру, которую Вы собираетесь купить.

1. Прежние кварталы 12 и 26 теперь — квартал Биньтхань

Согласно Постановлению 1685/NQ-UBTVQH15 Постоянного комитета Национального собрания, с 1 июля 2025 г. в Хошимине упразднён районный уровень; кварталы 12 и 26 бывшего района Биньтхань объединены в квартал Биньтхань, подчинённый непосредственно г. Хошимину.

До 1 июля 2025 г.	С 1 июля 2025 г.
Phường 12, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh (квартал 12, район Биньтхань, Хошимин)	Phường Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh (квартал Биньтхань, Хошимин)
Phường 26, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh (квартал 26, район Биньтхань, Хошимин)	Phường Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh (квартал Биньтхань, Хошимин)

Обратите внимание: другие кварталы бывшего района Биньтхань вошли в состав других новых кварталов, и не все они стали «кварталом Биньтхань». В некоторых объявлениях номера прежних кварталов указаны с ошибками, поэтому читайте строку адреса в свидетельстве, а не полагайтесь на объявление.

2. В свидетельствах, выданных до 1 июля 2025 г., остался прежний адрес — нужно ли их менять?

«Розовая книга» не меняет название квартала автоматически. Согласно разъяснению Министерства сельского хозяйства и окружающей среды (документ от 10 апреля 2025 г., о котором газета Sài Gòn Giải Phóng сообщила 20 июня 2025 г.), выданные свидетельства не подлежат массовой корректировке только из-за переименования административной единицы; свидетельство с прежним адресом остаётся действительным. Кадастровые данные обновляются по новым границам по запросу собственника или при проведении земельной процедуры, например при передаче прав.

Для покупателя квартиры на вторичном рынке это означает:

• Не нужно ждать, пока собственник заменит свидетельство, чтобы провести сделку. Свидетельство с адресом «квартал 12, район Биньтхань» можно использовать для нотариального удостоверения договора купли-продажи.
• В договоре купли-продажи лучше указать оба адреса: адрес точно как в свидетельстве и адрес по текущему административному делению, чтобы документы совпадали со свидетельством и с данными органа земельной регистрации.
• При переоформлении орган земельной регистрации обновляет сведения по новым границам. Заранее уточните в нотариальной конторе и филиале офиса земельной регистрации, куда подаются документы, как именно указывать адрес, чтобы не пришлось исправлять документы.
• Сопутствующие документы собственника (удостоверение личности, подтверждение места жительства, документы о браке) могут содержать уже новый адрес, а свидетельство — прежний. Такое расхождение нормально: важно, чтобы совпадали номер квартиры, этаж, корпус и земельный участок.

3. Чек-лист проверки «розовой книги» на конкретную квартиру

Прежний и новый адрес — это простая часть. Важнее, относится ли свидетельство именно к осматриваемой квартире и отвечает ли квартира условиям для продажи. Закон о жилье 2023 года требует, чтобы продаваемое жильё имело свидетельство, не было предметом спора о праве собственности, не находилось под арестом для исполнения судебного решения и не подпадало под уже принятое решение об изъятии земли, расчистке территории или сносе.

1. Копия «розовой книги» на конкретную квартиру. Попросите у собственника копию (все страницы), чтобы сверить заранее, а оригинал посмотрите при встрече. Проверьте: владелец совпадает с документом, удостоверяющим личность; номер квартиры, этаж, корпус совпадают с фактической квартирой; в адресе указан квартал 12 (или квартал 26) бывшего района Биньтхань.
2. Залог. Прочитайте страницу изменений в свидетельстве, затем запросите сведения в филиале офиса земельной регистрации и уточните в нотариальной конторе данные о запретах на сделки. Квартиру в залоге можно купить, но о снятии залога нужно договориться письменно — см. покупка квартиры в залоге у банка.
3. Условия передачи прав. Прочитайте раздел примечаний в свидетельстве — нет ли ограничений на передачу; уточните тип квартиры (коммерческая, для переселения…), так как тип может влиять на условия продажи. Если свидетельство оформлено на нескольких человек или на супругов, подписывают все либо по нотариальной доверенности.
4. Вид площади в свидетельстве. В свидетельстве на квартиру указана площадь пола квартиры — для квартир в многоквартирном доме это обычно чистая площадь (полезная площадь), которая меньше площади по осям стен из объявления или прежнего договора. Сверьте вид площади в свидетельстве с площадью, которую называет собственник, и пересчитайте цену за м² — см. площадь по осям стен и чистая площадь.

Помимо свидетельства, попросите подтверждение управляющей компании о задолженности по плате за управление и квитанцию об уплате фонда капитального ремонта. Остальные шаги (документы для нотариуса, налоги и сборы при переоформлении) — в статьях проверка правового статуса проекта и процедура и расходы на переоформление квартиры.

4. Пример: жилой комплекс 1050 Chu Van An (1050 Phan Chu Trinh)

Жилой комплекс 1050 Chu Van An, в прессе — жилой комплекс 1050 Phan Chu Trinh, расположен на улице Фан Тю Чинь, квартал Биньтхань (бывший квартал 12 района Биньтхань). По данным информационной страницы проекта на Mogivi, комплекс состоит из 2 корпусов по 20 этажей, около 1 050 квартир площадью 60–90 м², уже сдан — эти данные о масштабе пока не подтверждены официальными документами, HPR их перепроверяет.

Свидетельства на квартиры здесь выданы до 1 июля 2025 г., поэтому в них указан адрес «квартал 12, район Биньтхань». При покупке квартиры в этом комплексе применяйте чек-лист выше; условия передачи прав нужно прочитать особенно внимательно, поскольку территория вокруг комплекса относится к Проекту переселения – Спортивного центра – Парка (Tuổi Trẻ, 5 августа 2026 г.), а публичного документа, определяющего тип каждой квартиры, пока нет.

Квартира 55 м² с отдельной «розовой книгой» в этом комплексе передана на продажу в HPR, собственник просит 3,1 млрд донгов (HPR проверила документы 25 октября 2026 г.). Это ориентировочная цена предложения одной квартиры, а не общая цена по проекту; фактические цены различаются по корпусу, этажу, ориентации, площади и состоянию. Плюсы и минусы покупки — на странице стоит ли покупать квартиру в 1050 Chu Van An.

5. Читайте также

• Проверка правового статуса проекта — какие документы прочитать до покупки.
• Квартиры и дома, переданные на продажу в HPR — в каждом объявлении указана дата проверки документов HPR.
• Вы собственник квартиры в Биньтхане и хотите продать или сдать её: передача недвижимости на продажу в HPR.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю. Информация о проекте может измениться — HPR не даёт обещаний относительно цены или её роста.

• Постановление 1685/NQ-UBTVQH15 о реорганизации административных единиц уровня коммуны г. Хошимина в 2025 году, вступило в силу 1 июля 2025 г. — кварталы 12 и 26 (район Биньтхань) → квартал Биньтхань; сверено по перечню новых административных единиц на сайте HPR (дата обращения 8 ноября 2026 г.).
• Sài Gòn Giải Phóng, Khi sáp nhập địa giới hành chính: Người dân không cần điều chỉnh "sổ đỏ" (При объединении административных единиц жителям не нужно корректировать «красную книгу»), 20 июня 2025 г. — разъяснение Министерства сельского хозяйства и окружающей среды от 10 апреля 2025 г. (дата обращения 8 ноября 2026 г.).
• Журнал «Адвокаты Вьетнама», Không bắt buộc người dân điều chỉnh giấy tờ đất đai sau sáp nhập (Жители не обязаны корректировать земельные документы после объединения), 16 июня 2025 г. (дата обращения 8 ноября 2026 г.).
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15) — условия участия жилья в сделках купли-продажи.
• Tuổi Trẻ, Rác tái diễn ở chung cư 1050 Phan Chu Trinh, phường Bình Thạnh tính lắp camera (Мусор снова у дома 1050 Phan Chu Trinh, квартал Биньтхань планирует установить камеры), 5 августа 2026 г. — название, территория относится к Проекту переселения – Спортивного центра – Парка.
• Mogivi, Chung Cư 1050 — масштаб: 2 корпуса по 20 этажей, 1 050 квартир, 60–90 м² (информационная страница проекта, не официальный документ).