Diện tích tim tường và thông thủy: cách đọc khi mua căn hộ

Căn cứ: Mẫu số Ia — Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 · Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, Điều 5 · Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 152 · Mặt bằng căn hộ Serena Riverside (salekit chủ đầu tư) · Cập nhật 04/11/2026.

Một căn hộ thường được ghi hai con số diện tích. Số lớn là diện tích tim tường (diện tích sàn xây dựng), số nhỏ là diện tích thông thủy (diện tích sử dụng). Ở các mẫu căn Serena Riverside, số lớn hơn số nhỏ 3,56–10,77 m², tức thông thủy nhỏ hơn tim tường khoảng 8–12%. Bài này giúp bạn đọc đúng từng con số và tự tính tổng giá khi cầm bảng giá.

1. Tim tường và thông thủy khác nhau thế nào

Theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

• Diện tích sàn xây dựng (tim tường): đo từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ — tức tính cả nửa bề dày bức tường bao quanh căn, gồm cả ban công, lô gia gắn với căn, phần cột và hộp kỹ thuật bên trong căn.
• Diện tích sử dụng (thông thủy): đo theo kích thước thông thủy — từ mép trong của tường, là phần sàn bạn thực sự đặt đồ đạc và đi lại.

Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (Điều 5) nói rõ phần thông thủy được tính sàn trong căn, tường ngăn các phòng bên trong căn, ban công, lô gia; không tính tường bao căn hộ, tường chia giữa các căn, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật trong căn. Diện tích thông thủy là con số ghi vào giấy chứng nhận (sổ hồng) và dùng tính phí quản lý vận hành.

Căn càng nhiều mặt tường bao, nhiều cột, hộp kỹ thuật thì khoảng chênh càng lớn — căn góc thường chênh nhiều hơn căn giữa.

2. Vì sao phải hỏi đơn giá/m² tính theo loại nào

Trong mẫu hợp đồng của Nghị định 96/2024, giá bán căn hộ được tính bằng đơn giá 01 m² diện tích sử dụng nhân với tổng diện tích sử dụng — tức theo thông thủy. Nhưng ở giai đoạn giới thiệu dự án, tờ rơi, salekit hay bài quảng cáo thường ghi "từ … triệu/m²" mà không nói rõ m² nào, và bảng diện tích hay ghi số tim tường vì con số lớn hơn.

Hai bảng giá cùng ghi "50 triệu/m²" có thể ra tổng tiền khác nhau hàng trăm triệu đồng nếu một bảng nhân với tim tường, một bảng nhân với thông thủy. Ngược lại, một dự án ghi đơn giá cao hơn chưa chắc đắt hơn nếu đơn giá đó tính trên thông thủy. Muốn so giá giữa hai dự án, hãy quy về tổng giá căn hoặc đơn giá trên thông thủy.

3. Ví dụ: các mẫu căn Serena Riverside

Số liệu theo mặt bằng căn hộ trong salekit chủ đầu tư Đạt Phước (đã đăng ở khối Các loại căn hộ Serena Riverside):

Mẫu căn	Tim tường	Thông thủy	Chênh
Officetel A.07 (tháp A, tầng 6–10)	39,58 m²	36,02 m²	3,56 m² (9,0%)
1 phòng ngủ A.01 (tháp A, tầng 11–25)	53,08 m²	46,84 m²	6,24 m² (11,8%)
2 phòng ngủ A.04 (tháp A, tầng 11–25)	69,22 m²	63,71 m²	5,51 m² (8,0%)
3 phòng ngủ A.02, căn góc (tháp A, tầng 11–25)	125,14 m²	114,37 m²	10,77 m² (8,6%)

Tỉ lệ chênh tính trên diện tích tim tường. Khi đọc tên căn "2 phòng ngủ — 64 m²" trên trang dự án, đó là số thông thủy đã làm tròn.

Chủ đầu tư chưa công bố đơn giá Serena Riverside tính trên tim tường hay thông thủy — HPR đang hỏi chủ đầu tư; bạn nên hỏi lại chuyên viên khi nhận bảng giá từng căn.

4. Tự tính tổng tiền căn hộ

Tổng giá căn = đơn giá/m² × diện tích tính giá (diện tích ghi trong hợp đồng làm căn cứ tính giá).

Ví dụ minh họa với đơn giá từ 50 triệu đồng/m² — mức chủ đầu tư công bố trên ấn phẩm ngày 02/10/2026, chỉ để tham khảo, chưa phải giá từng căn:

Mẫu căn	Nhân với thông thủy	Nhân với tim tường	Chênh
Officetel A.07	1,80 tỷ đồng	1,98 tỷ đồng	khoảng 180 triệu
1 phòng ngủ A.01	2,34 tỷ đồng	2,65 tỷ đồng	khoảng 310 triệu
2 phòng ngủ A.04	3,19 tỷ đồng	3,46 tỷ đồng	khoảng 280 triệu
3 phòng ngủ A.02	5,72 tỷ đồng	6,26 tỷ đồng	khoảng 540 triệu

Giá làm tròn đến hàng chục triệu đồng; chưa trừ chiết khấu, chưa gồm kinh phí bảo trì. Giá thực tế của từng căn còn phụ thuộc tầng, hướng, view và chính sách bán hàng tại thời điểm mua.

Cách làm ngược cũng hữu ích: có tổng giá căn, chia cho diện tích thông thủy là ra đơn giá thật bạn trả cho mỗi m² sử dụng — con số dùng để so giữa các dự án.

5. Checklist hỏi chuyên viên trước khi xem bảng giá

1. Đơn giá/m² trong bảng giá tính trên tim tường hay thông thủy?
2. Diện tích ghi trong hợp đồng mua bán làm căn cứ tính giá là diện tích nào? Hợp đồng có ghi cả hai con số không?
3. Đơn giá đã gồm thuế VAT chưa? Kinh phí bảo trì có nằm trong tổng giá hay tính riêng?
4. Chiết khấu, ưu đãi trừ trên giá nào (trước hay sau VAT, trước hay sau bảo trì)?
5. Khi bàn giao, diện tích đo thực tế chênh bao nhiêu % so với hợp đồng thì điều chỉnh giá? Mẫu hợp đồng của Nghị định 96/2024 để hai bên tự điền mức này — đọc kỹ trước khi ký.
6. Ban công, lô gia đã tính trong diện tích thông thủy chưa (theo Quy chế là có)?

6. Đừng quên kinh phí bảo trì 2%

Ngoài giá căn, người mua nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ (Luật Nhà ở 2023, Điều 152), tính trên giá trước thuế. Ví dụ căn có giá trước thuế 3 tỷ đồng thì kinh phí bảo trì là 60 triệu đồng. Ở Serena Riverside, khối giá ghi rõ giá chưa gồm 2% phí bảo trì; theo chính sách thanh toán của chủ đầu tư, khoản này nộp ở đợt nhận nhà. Các khoản khác ngoài giá bán: xem Chi phí ngoài giá bán căn hộ.

Khi nhận nhà, nhớ đo lại diện tích thông thủy và đối chiếu với hợp đồng — xem Nhận bàn giao nhà: nghiệm thu, đo diện tích thông thủy.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu dự án theo tư liệu chủ đầu tư, có thể thay đổi.

• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (Xây dựng chính sách, pháp luật) — Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Mẫu số Ia, Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024: diện tích sàn xây dựng tính từ tim tường, diện tích sử dụng tính theo thông thủy, giá bán = đơn giá 01 m² sử dụng × diện tích sử dụng, chênh lệch diện tích khi bàn giao), 27/08/2024.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 kèm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư — Điều 5: LuatVietnam, truy cập 04/11/2026.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 (hiệu lực 01/08/2024) — Điều 152 (kinh phí bảo trì 2%): toàn văn trên caselaw.vn, 27/11/2023.
• Công ty Cổ phần Đầu tư Đạt Phước — salekit Serena Riverside, mục 2.3 Mặt bằng căn hộ (mẫu A.07, A.01, A.04, A.02); ấn phẩm truyền thông "từ 50 triệu/m²" ngày 02/10/2026; thông báo chính sách bán hàng (2% phí bảo trì nộp ở đợt nhận nhà). Tóm tắt trên trang dự án Serena Riverside.