Какие вопросы задать собственнику и управляющей компании до подписания договора аренды

Основание: Закон о проживании № 68/2020/QH14 (вступил в силу 1 июля 2021 г.) · Постановление 282/2025/NĐ-CP (вступило в силу 15 декабря 2025 г.) · Циркуляр 60/2025/TT-BCT о применении тарифов на электроэнергию (вступил в силу 2 декабря 2025 г.) · Обновлено 20 октября 2026 г.

Семь групп вопросов ниже помогут заранее узнать общую сумму ежемесячных платежей и то, что Вам придётся решать самостоятельно после заселения. Вопросы о деньгах задавайте собственнику, а вопросы о правилах здания — напрямую управляющей компании: ответы двух сторон могут различаться. Важные ответы стоит внести в договор.

В этой статье не повторяются условия о задатке, сроке и расторжении договора — они описаны в статье проверка договора аренды квартиры перед внесением задатка.

1. Плата за управление: кто платит и с какой площади

• Включена ли плата за управление в арендную плату? Если нет — сколько донгов за м² в месяц и считается ли она по чистой площади (thông thủy) или по площади по осям стен (tim tường)?
• Платите ли Вы собственнику или напрямую управляющей компании и с какой периодичностью?
• Есть ли у квартиры задолженность по плате за управление? Этот вопрос задайте управляющей компании: из-за старых долгов могут заблокировать пропуск или парковочную карту.

Диапазон платы за управление в Хошимине и способ оценки общих расходов — в статье расходы на аренду квартиры в центре Хошимина.

2. Электричество и вода: по счёту или по тарифу собственника

Циркуляр 60/2025/TT-BCT отдельно регулирует продажу электроэнергии для бытовых нужд арендаторам жилья:

Случай	Расчёт оплаты электричества
Аренда от 12 месяцев, регистрация по месту пребывания оформлена	Собственник или представитель арендатора вправе заключить договор энергоснабжения напрямую с энергоснабжающей организацией
Собственник указал полное число проживающих	На каждые 4 человека — 1 норма: 1 человек = ¼, 2 человека = ½, 3 человека = ¾ нормы
Аренда менее 12 месяцев, собственник не указал полное число проживающих	Весь объём рассчитывается по тарифу 2-й ступени (2 050 донгов/кВт·ч без НДС)
Вы не заключаете договор энергоснабжения	Собственник взимает не более суммы ежемесячного счёта энергоснабжающей организации

Что стоит спросить: на чьё имя зарегистрирован счётчик электроэнергии, указал ли собственник число проживающих в энергоснабжающей организации, и попросите показать счета за последние 2–3 месяца. По воде уточните, рассчитывается ли оплата по отдельному счётчику квартиры или делится на число жильцов, и нужна ли регистрация по месту пребывания, чтобы применялась норма для домохозяйств.

3. Парковка, карта жильца

• Ежемесячная плата за парковку мотобайка и автомобиля; есть ли в здании свободные места для автомобиля, нужно ли ждать.
• Сколько транспортных средств и пропусков можно зарегистрировать на одну квартиру, стоимость дополнительной карты.
• Часы переезда; нужен ли залог за пользование лифтом при заселении.

4. Питомцы

Можно ли держать собаку или кошку, зависит от внутренних правил конкретного здания и согласия собственника. Спросите управляющую компанию: разрешено ли это в здании, нужна ли регистрация, депозит или ограничения на передвижение по территории. Если собственник согласен, внесите это в договор вместе с условиями о чистоте и возмещении ущерба, если они есть.

5. Ремонт: кто выполняет и в какие сроки

Заранее уточните перечень оборудования (кондиционер, водонагреватель, холодильник, стиральная машина, плита) и кто оплачивает ремонт при поломке. Ещё два вопроса, о которых часто забывают: по какому каналу сообщать о поломке и через сколько придёт мастер; кто оплачивает регулярную чистку кондиционера. Распределение обязанностей по ремонту согласно закону — в статье проверка договора аренды.

6. Документы собственника

Попросите показать розовый сертификат (sổ hồng) или договор купли-продажи с девелопером вместе с актом передачи, а также удостоверение личности (căn cước) владельца. Если договор с Вами подписывает не собственник, у этого лица должна быть доверенность, в которой прямо указано право сдавать жильё и получать деньги. Если квартира в залоге у банка, уточните, дал ли банк согласие на сдачу в аренду.

7. Регистрация по месту пребывания

Если Вы проживаете 30 дней и более не по месту постоянной регистрации, нужно оформить регистрацию по месту пребывания. Документы: заявление об изменении сведений о месте проживания, договор аренды и подтверждение собственника. Подать можно онлайн через VNeID или Портал государственных услуг; при онлайн-подаче собственнику нужна учётная запись идентификации 2-го уровня, чтобы подтвердить заявление в приложении.

За отсутствие регистрации по месту пребывания в установленном порядке может быть вынесено предупреждение или штраф 500 000–1 000 000 донгов (статья 10 Постановления 282/2025/NĐ-CP). Поэтому заранее уточните: готов ли собственник подтвердить регистрацию через VNeID или это сделает управляющая компания.

Чтобы сравнить общие расходы на аренду с платежами по рассрочке при покупке через 1–3 года, воспользуйтесь инструментом расчёта денежного потока при покупке жилья. Квартиры в аренду через HPR: /thue/.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Спросите собственника: включена ли плата за управление в арендную плату; сколько донгов за м² в месяц и с какой площади она считается?
2. Спросите управляющую компанию: есть ли у квартиры задолженность по плате за управление и парковке?
3. Спросите собственника: на чьё имя зарегистрирован счётчик электроэнергии, указано ли число проживающих в энергоснабжающей организации? Попросите показать счета за электричество и воду за последние 2–3 месяца.
4. Спросите собственника: оплата воды считается по отдельному счётчику или делится на число жильцов?
5. Спросите управляющую компанию: плата за парковку мотобайка и автомобиля; есть ли свободные места для автомобиля; сколько пропусков положено на квартиру?
6. Спросите управляющую компанию: часы переезда; нужен ли залог за лифт при заселении?
7. Спросите обе стороны: разрешено ли в здании держать собаку или кошку, согласен ли собственник и на каких условиях?
8. Спросите собственника: какое оборудование входит в аренду, кто ремонтирует при поломке, куда сообщать, через сколько придёт мастер?
9. Спросите собственника: покажите розовый сертификат или договор купли-продажи, удостоверение личности, доверенность (если сдаёт другое лицо); находится ли квартира в залоге?
10. Спросите собственника: подтвердит ли он Вашу регистрацию по месту пребывания через VNeID?
11. Внесите ответы о деньгах и обязанностях в договор и только после этого переводите задаток.

• LuatVietnam — Cách tính tiền điện sinh hoạt của người thuê nhà từ 02/12/2025 thế nào? (Как рассчитывается оплата электроэнергии для арендаторов жилья с 2 декабря 2025 г.?) (Циркуляр 60/2025/TT-BCT), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Hướng dẫn thủ tục đăng ký tạm trú trên ứng dụng VNeID (Порядок регистрации по месту пребывания в приложении VNeID), 11 декабря 2025 г.
• Электронный портал провинции Хатинь (Hà Tĩnh) — Đăng ký tạm trú online qua VNeID theo quy định mới (Онлайн-регистрация по месту пребывания через VNeID по новым правилам) (Решение 1523/QĐ-BCA-C06 от 26 марта 2026 г.), 4 мая 2026 г.
• Báo Lào Cai — Mức phạt mới nhất liên quan đến đăng ký cư trú (Актуальные штрафы, связанные с регистрацией по месту проживания) (статья 10 Постановления 282/2025/NĐ-CP), 7 октября 2026 г.
• VnExpress — Chó dữ ở chung cư (Агрессивные собаки в многоквартирных домах), 22 марта 2025 г.