Giá chung cư TP.HCM 2026 tăng hay giảm? Đọc số liệu quý III

Căn cứ: báo cáo quý III/2026 của Knight Frank, DKRA Consulting, Viện DXS-FERI và dự báo quý IV/2026 của VARS, do báo chí đưa tin (nguồn cuối bài) · Cập nhật 12/11/2026.

"Giá chung cư đang tăng hay giảm?" không có một câu trả lời chung, vì mỗi báo cáo đo một thứ khác nhau: giá chào bán sơ cấp (căn mới của chủ đầu tư), giá thứ cấp (căn chủ nhà bán lại) hay giá rao bán trên trang tin. Năm 2026, ba con số này đi khác chiều.

1. Các con số chính quý III/2026

Chỉ số	Số liệu	Nguồn
Giá căn hộ chào bán mới, khu TP.HCM trước sáp nhập	Khoảng 110 triệu đồng/m² (4.210 USD/m²), +3% so với quý II, +12% so với cùng kỳ	Knight Frank
Giá sơ cấp tính cả Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ	Khoảng 97,6 triệu đồng/m² (3.754 USD/m²), +2,3% so với quý II	Knight Frank
Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM và vùng phụ cận	Giảm phổ biến 4–7% so với quý II	DKRA
Lượng căn hộ bán được (TP.HCM và vùng phụ cận)	3.471 căn, giảm 66% so với quý II	DKRA
Nhà ở sơ cấp bán được cả nước	Khoảng 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ 2025	DXS-FERI
Giá rao bán bình quân cả nước (trên trang tin)	Từ 101 triệu đồng/m² cuối 2025 xuống 86 triệu đồng/m² quý III/2026	Batdongsan.com.vn, theo Znews

2. Vì sao giá sơ cấp tăng mà thứ cấp giảm

• Giá sơ cấp bình quân bị kéo lên bởi cơ cấu hàng mở bán. Knight Frank giải thích mức tăng chủ yếu do các dự án hạng sang, siêu sang ra mắt trong kỳ — không có nghĩa mọi dự án đều tăng giá. DKRA cho rằng giá sơ cấp "neo cao" do chi phí đầu vào (đất, xây dựng).
• Giá thứ cấp giảm ở người bán chịu áp lực lãi vay. Theo DKRA, mức giảm 4–7% tập trung ở các giao dịch mà người bán cần tiền trả nợ, không phải mọi căn đều giảm.
• Một số dự án mới hạ kỳ vọng giá. DXS-FERI ghi nhận một số dự án mở bán mới chào giá thấp hơn mặt bằng khu vực khoảng 5–20%; ở miền Nam, mức điều chỉnh phổ biến 5–10% so với kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư.
• Người mua chờ vì lãi suất. DKRA và DXS-FERI cùng nêu lãi vay cao, tín dụng bất động sản bị kiểm soát là lý do chính khiến lượng bán giảm. Chủ đầu tư đáp lại bằng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay.

Hai báo cáo có thể cho tỷ lệ hấp thụ rất khác nhau (Knight Frank khoảng 45%, Avison Young 28% cho quý III) vì khác phạm vi khảo sát và cách tính. Khi so sánh, hãy so trong cùng một báo cáo, đừng ghép số của hai đơn vị.

3. Bất động sản cuối 2026 và 2027: các tổ chức dự báo gì

• Quý IV/2026: VARS dự báo cả nước có khoảng 25.000 giao dịch, gấp đôi quý III, nhờ nhu cầu mua cuối năm và nguồn cung nhà ở xã hội. DKRA dự báo TP.HCM và vùng phụ cận có 7.000–10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương cũ.
• Giá phụ thuộc lãi suất. Trong kịch bản kỳ vọng của DXS-FERI (lãi thả nổi khoảng 12%/năm), giá đi ngang; nếu lãi vượt 14%/năm, giá chịu áp lực giảm nhẹ.
• Nguồn cung đến hết 2027: Knight Frank dự báo TP.HCM có thêm 42.593 căn hộ, hơn một nửa ở khu trung tâm — người mua sẽ có thêm lựa chọn để so sánh.
• Dòng tiền chọn lọc: VARS cho rằng căn hộ phục vụ nhu cầu ở thật và nhà ở xã hội giữ lợi thế thanh khoản; sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó bán hơn.

Đây là dự báo của các tổ chức nghiên cứu, có thể thay đổi theo lãi suất và chính sách tín dụng. HPR không dự báo giá cho từng dự án.

4. Giá căn hộ mới HPR đang tư vấn (có ngày cập nhật)

Dự án	Khu vực	Giá thấp nhất đã công bố	Ngày
Monrei	TP.HCM	Từ khoảng 1,93 tỷ đồng (căn Mio, chưa VAT và phí bảo trì)	18/10/2026
Maison Grand	TP.HCM	Từ khoảng 1,97 tỷ đồng (căn 1PN+)	14/10/2026
Green Skyline	TP.HCM (Dĩ An cũ)	Từ khoảng 2,75 tỷ đồng (căn 1PN+)	28/10/2026
Serena Riverside	TP.HCM (Lái Thiêu)	Giá tham khảo từ 50 triệu đồng/m², chưa đủ điều kiện bán	02/10/2026
The Win City	Tây Ninh (Đức Hòa, Long An cũ)	Từ 32,9 triệu đồng/m² theo chủ đầu tư công bố	26/10/2026
Happy One Elite	TP.HCM (Tam Bình, Thủ Đức cũ)	Giá dự kiến khoảng 59,8 triệu đồng/m², chưa có bảng giá từng căn	22/10/2026
The Grand Manhattan	TP.HCM (Quận 1 cũ)	Giá dự kiến khoảng 350 triệu đồng/m², chưa VAT, chưa có bảng giá từng căn	07/2026

Dự án đã ra mắt nhưng chưa có bảng giá văn bản thì không đưa vào bảng — ví dụ căn hộ Celesta Gold Nhà Bè (khu Nam, ra mắt 01/11/2026, ký hợp đồng mua bán dự kiến 12/2026): HPR công bố giá khi chủ đầu tư phát hành bảng giá. Giá trên trang dự án là giá thấp nhất mỗi dự án; giá từng căn phụ thuộc tầng, hướng, phương án thanh toán. Danh sách đầy đủ, mốc bàn giao và tình trạng pháp lý: dự án căn hộ mới TP.HCM và Tây Ninh 2026.

5. Người mua nên dùng các con số này thế nào

1. So giá cùng một cách tính. Báo cáo thị trường thường không nói rõ giá trên diện tích thông thủy hay tim tường, đã gồm VAT chưa. Chỉ dùng 110 triệu đồng/m² làm mốc tham chiếu, không kết luận một dự án đắt hay rẻ. Cách đọc bảng giá: cách đọc giá căn hộ.
2. So sơ cấp với thứ cấp cùng khu vực. Khi thứ cấp giảm còn sơ cấp neo cao, căn đã bàn giao có thể là phương án đáng cân nhắc — kèm thời gian nhận nhà và tình trạng sổ. Ví dụ The Habitat Bình Dương giai đoạn 3 đã nghiệm thu hoàn thành ngày 01/04/2025, căn 2PN từ 3,58 tỷ đồng gồm VAT (bảng giá chủ đầu tư 03/04/2026). Xem giá thứ cấp so với sơ cấp và căn có sẵn đang bán.
3. Tính khoản trả ở mức lãi sau ưu đãi. Ví dụ tham khảo: vay 2 tỷ đồng trong 25 năm, lãi 12%/năm, trả góp đều khoảng 21 triệu đồng/tháng. Công cụ: tính dòng tiền mua nhà.
4. Kiểm pháp lý trước khi đặt cọc, nhất là dự án mở bán đợt đầu: kiểm tra pháp lý dự án.

Bài viết tổng hợp số liệu thị trường từ các nguồn đã dẫn, không phải khuyến nghị đầu tư. Giá bình quân thị trường không phản ánh giá từng dự án hay từng căn.

• Tiền Phong — Giá chào bán căn hộ mới ở TPHCM tiếp tục tăng, người mua thận trọng, 12/10/2026 (dẫn Knight Frank, Avison Young, Biggee).
• CafeF (theo Việt Nam hàng ngày) — Giá bán chung cư TP.HCM tiếp tục tăng vì điều này, 09/10/2026 (dẫn Knight Frank).
• Báo Đấu thầu — Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực, 13/10/2026 (dẫn DKRA Consulting).
• CafeF — Lượng tiêu thụ căn hộ, đất nền ở TP.HCM và vùng phụ cận giảm đến 66%, 12/10/2026 (dẫn DKRA Consulting).
• VnExpress — Tiêu thụ nhà đất tiếp tục giảm sâu trong quý III, 13/10/2026 (dẫn DXS-FERI).
• Znews — Giá nhà giảm khắp nơi, 15/10/2026 (giá rao bán bình quân theo Batdongsan.com.vn).
• VnExpress — Giao dịch bất động sản dự báo tăng gấp đôi trong quý IV, 23/10/2026 (dẫn VARS).
• Giá dự án: khối giá và thẻ dự án trên các trang Monrei, Maison Grand, Green Skyline, Serena Riverside, The Win City — ngày ghi trong bảng.

Tin thị trường liên quan trên HPR: Giá căn hộ mới TP.HCM quý III/2026 · Căn hộ TP.HCM quý III/2026: lượng bán giảm 66% · Tiêu thụ nhà ở sơ cấp quý III/2026 giảm 36% · Giao dịch quý IV/2026 dự báo gấp đôi