Diện tích sàn và diện tích sử dụng: đọc đúng qua Norton Park

Căn cứ: Mẫu số Ia — Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 · Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, Điều 5 · Mặt bằng căn hộ phân khu B và Sales Training Deck Norton Park ngày 06/10/2026 (Gamuda Land) · Cập nhật 12/11/2026.

Mỗi căn trong bộ mặt bằng Norton Park phân khu B ghi hai con số: diện tích sàn và diện tích sử dụng. Trên mọi mã căn hộ phân khu B trong file (Studio đến Duplex), số thứ hai nhỏ hơn số thứ nhất 3,88–13,06 m², tức khoảng 6–10%. Bài này giải thích hai con số khác nhau ở đâu, vì sao hợp đồng ghi cả hai, và cách đọc mặt bằng trước khi chọn căn.

1. Diện tích sàn (tim tường) khác diện tích sử dụng (thông thủy) ở điểm nào

Theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

• Diện tích sàn xây dựng — thường gọi là diện tích tim tường: đo từ tim tường bao, tường chia giữa các căn, tức tính cả nửa bề dày bức tường quanh căn, cùng phần cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn.
• Diện tích sử dụng — thường gọi là diện tích thông thủy: đo theo kích thước thông thủy, từ mép trong của tường — phần sàn bạn thực sự đi lại, kê đồ đạc.

Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (Điều 5) nêu rõ phần thông thủy có tính tường ngăn các phòng bên trong căn, ban công, lô gia; không tính tường bao căn hộ, tường chia giữa các căn, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật trong căn.

Vì vậy căn nào có nhiều mặt tường bao, nhiều cột, hộp kỹ thuật so với diện tích thì chênh lệch giữa hai con số càng lớn tính theo tỉ lệ.

2. Vì sao hợp đồng và mặt bằng ghi hai con số

Hai con số phục vụ hai việc khác nhau:

• Diện tích sàn là số của bản vẽ thiết kế, thể hiện quy mô căn tính cả kết cấu — chủ đầu tư dùng khi trình bày mặt bằng tầng, cơ cấu căn.
• Diện tích sử dụng là số gắn với quyền lợi của người mua: mẫu hợp đồng của Nghị định 96/2024 lấy diện tích sử dụng làm căn cứ tính tiền căn hộ và đối chiếu chênh lệch khi bàn giao; theo Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đây cũng là diện tích ghi vào giấy chứng nhận (sổ hồng) và dùng tính phí quản lý vận hành.

Mẫu hợp đồng ghi cả hai để người mua biết căn được thiết kế lớn cỡ nào và phần mình được sử dụng, được cấp sổ là bao nhiêu. Khi nghe "căn 2 phòng ngủ 79 m²", hãy hỏi lại đó là con số nào.

3. Ví dụ thật: các loại căn Norton Park phân khu B

Số liệu theo file mặt bằng căn hộ phân khu B của chủ đầu tư Gamuda Land (đã đăng ở khối Các loại căn hộ Norton Park):

Loại căn	Diện tích sàn	Diện tích sử dụng	Chênh trên từng căn
Studio (tòa B2)	42,12–42,32 m²	38,00–38,44 m²	3,88–4,15 m² (9,2–9,8%)
2PN	66,38–79,36 m²	60,80–72,43 m²	5,23–7,17 m² (7,3–9,0%)
3PN	95,36–113,81 m²	88,56–106,98 m²	6,38–7,11 m² (6,0–7,2%)
Duplex 3PN	140,21–156,07 m²	128,56–143,01 m²	11,65–13,06 m² (8,3–8,4%)

Cột "Chênh" tính trên từng mã căn trong file mặt bằng, tỉ lệ chia cho diện tích sàn. Bảng chưa liệt kê 1PN+ và 2PN+ — xem đủ 6 loại căn ở khối giá Norton Park.

Ba điều đọc ra từ bảng:

• Căn nhỏ chênh nhiều hơn tính theo tỉ lệ. Studio mất 9–10% diện tích cho tường và kết cấu, còn 3PN chỉ 6–7%: căn nhỏ có nhiều mét tường bao trên mỗi m² sàn hơn.
• Cùng loại căn, cùng diện tích sàn gần bằng nhau vẫn có thể lệch diện tích sử dụng. Trong nhóm 2PN, mã B1.4b 79,36 m² sàn còn 72,43 m² sử dụng, mã B1.4a 79,24 m² sàn còn 72,07 m² — căn sàn nhỏ hơn 0,12 m² nhưng sử dụng ít hơn 0,36 m². So căn nên so diện tích sử dụng.
• Căn Duplex chênh lớn nhất về m² (11,65–13,06 m²) vì diện tích lớn, trải trên hai tầng; tính theo tỉ lệ vẫn ở mức 8,3–8,4%. Với căn lớn, nhìn số m² chênh để biết phần diện tích thực sự không dùng được.

4. Căn Garden: sân vườn không tính trong hợp đồng mua bán

Norton Park có nhóm Garden Unit (1PN đến 3PN) và Garden Duplex kèm sân vườn riêng. Trên mặt bằng từng căn, chủ đầu tư ghi rõ: "Diện tích sân vườn không bao gồm trong HĐMB".

Mã căn Garden	Diện tích sàn	Diện tích sử dụng	Sân vườn (ngoài HĐMB)
A1.1c.PES — 1PN	51,08 m²	47,15 m²	18,20 m²
B1.3c.PES — 2PN	72,22 m²	66,82 m²	31,40 m²
B6.1c.PES — 2PN	71,84 m²	66,57 m²	35,40 m²
B3.1c.PES — 2PN	76,39 m²	70,90 m²	72,80 m²
C3.1c.PES — 3PN	95,44 m²	88,55 m²	64,00 m²
D1.1c — Garden Duplex 3PN	139,86 m²	128,96 m²	60,20 m²

Nghĩa là diện tích ghi trong hợp đồng — và diện tích bạn đối chiếu khi bàn giao — chỉ là phần trong căn. Trước khi chọn căn Garden, nên hỏi rõ: sân vườn được sử dụng riêng theo hình thức nào, ghi ở văn bản nào (phụ lục hợp đồng, nội quy tòa nhà), ai chịu chi phí bảo trì, có tính phí quản lý trên phần sân vườn không, được làm gì trên sân (lát sàn, trồng cây, mái che). HPR đang hỏi chủ đầu tư các điểm này và sẽ cập nhật khi có văn bản.

5. Cách đọc mặt bằng trước khi chọn căn

1. Xem mã căn, không chỉ loại căn. Mỗi mã (ST1.1a, B1.4b, C4.1b…) có diện tích riêng, tòa, hướng nhìn riêng; mã có chữ "b", "c" là căn tương đương với vài khác biệt nhỏ về diện tích, vị trí.
2. Đọc cột diện tích sử dụng trước, rồi mới tới diện tích sàn.
3. Xem kích thước từng phòng trên bản vẽ, đặc biệt phòng ngủ phụ và lô gia — phần lô gia đã nằm trong diện tích sử dụng theo Quy chế.
4. Xem căn nằm ở đâu trên mặt bằng tầng: căn góc, căn cạnh lõi thang thường có nhiều cột, hộp kỹ thuật hơn.
5. Đọc dòng lưu ý cuối mặt bằng. Mặt bằng Norton Park ghi chủ đầu tư có quyền điều chỉnh thông tin theo yêu cầu hoặc chấp thuận của cơ quan nhà nước — số chốt là số trong hợp đồng mua bán.

6. Câu hỏi nên hỏi chủ đầu tư trước khi ký

1. Hợp đồng mua bán ghi cả diện tích sàn và diện tích sử dụng của căn không? Con số nào là căn cứ tính tiền?
2. Diện tích sử dụng trong hợp đồng đo theo cách nào — có đúng như Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (không tính tường bao, cột, hộp kỹ thuật)?
3. Khi bàn giao, diện tích đo thực tế chênh bao nhiêu % so với hợp đồng thì điều chỉnh, điều chỉnh thế nào? Mẫu hợp đồng của Nghị định 96/2024 để hai bên tự thỏa thuận mức này.
4. Căn có cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn không, ở vị trí nào trên bản vẽ?
5. Với căn Garden: sân vườn sử dụng riêng theo văn bản nào, chi phí và quy định sử dụng ra sao?
6. Mặt bằng hiện tại là bản ngày nào, đã có bản cập nhật chưa?

Khi nhận nhà, nhớ đo lại diện tích thông thủy và đối chiếu với hợp đồng — xem Nhận bàn giao nhà: nghiệm thu, đo diện tích thông thủy. Muốn hiểu thêm hai loại diện tích ảnh hưởng đến cách đọc bảng giá thế nào, xem Diện tích tim tường và thông thủy: cách đọc khi mua căn hộ.

7. Nhận mặt bằng căn hộ Norton Park qua HPR

Chuyên viên HPR gửi bạn bộ mặt bằng căn hộ phân khu B theo từng mã căn (diện tích sàn, diện tích sử dụng, tòa, hướng nhìn, sân vườn căn Garden) và giúp lọc căn theo số phòng ngủ, diện tích sử dụng bạn cần. Thông tin dự án, pháp lý, tiến độ xem ở trang Norton Park.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu dự án theo tư liệu chủ đầu tư, có thể thay đổi đến khi ký hợp đồng mua bán.

• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (Xây dựng chính sách, pháp luật) — Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Mẫu số Ia, Phụ lục I Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024: diện tích sàn xây dựng tính từ tim tường, diện tích sử dụng tính theo thông thủy, căn cứ tính tiền và chênh lệch diện tích khi bàn giao), 27/08/2024.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 kèm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư — Điều 5: LuatVietnam, truy cập 12/11/2026.
• Gamuda Land — "Norton Park — Mặt bằng căn hộ, phân khu B" (38 trang, 10/2026: diện tích sàn, diện tích sử dụng từng mã căn; ghi chú "Diện tích sân vườn không bao gồm trong HĐMB" ở các căn Garden) và Sales Training Deck Norton Park ngày 06/10/2026, trang 57–82. Tài liệu bán hàng do chủ đầu tư cung cấp cho đại lý; tóm tắt trên trang dự án Norton Park.