Quy hoạch TP.HCM: đất ở chiếm 7,6%, 32 xã dự kiến lên phường

Đất ở chỉ chiếm khoảng 7,6% diện tích TP.HCM sau hợp nhất, tương đương 51.503 ha theo kiểm kê đất đai năm 2024. Hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 cho thấy quỹ đất cho đô thị còn lớn: 32 xã ven đô dự kiến chuyển lên phường, khoảng 10.239 ha đất nông nghiệp trong 57 phường được xem là đất dự trữ cho đô thị trong 5 năm tới. Định hướng này chưa làm thay đổi loại đất của bất kỳ thửa đất cụ thể nào.

HĐND TP.HCM đã thông qua Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm vào sáng 30/10/2026. Bước tiếp theo là Chủ tịch UBND TP.HCM phê duyệt và công bố quy hoạch. Các số liệu dưới đây lấy từ hồ sơ dự thảo, có thể được điều chỉnh trong bản phê duyệt chính thức.

Số liệu chính về đất đai và đô thị

• Quy mô: TP.HCM mới rộng 6.772,59 km², gồm 113 phường, 54 xã và đặc khu Côn Đảo.
• Ba nhóm đất (kiểm kê 2024, toàn thành phố): nông nghiệp 452.283 ha (66,5%), phi nông nghiệp 217.935 ha (32,1%), chưa sử dụng 9.473 ha (1,4%).
• Đất ở 51.503 ha: đất ở đô thị 36.279 ha, đất ở nông thôn 15.224 ha. Khu, cụm công nghiệp chiếm 23.782 ha (3,5%), đất thương mại dịch vụ chỉ 3.950 ha (0,6%).
• Đất thu hồi chưa giao: khoảng 4.796 ha đất Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê, bằng khoảng một nửa đất chưa sử dụng.
• Cây xanh công cộng: khoảng 1.614 ha, bình quân 1,2 m²/người, trong khi chuẩn cho đô thị đặc biệt là từ 7 m²/người.

28 đô thị và các khu vực được nâng hạng

Từ 01/01/2026, TP.HCM là đô thị đặc biệt gồm 28 đô thị: 10 đô thị loại II và 18 đô thị loại III.

• 10 đô thị loại II: khu trung tâm (16 quận cũ), Thủ Đức, Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Tân Uyên, Bến Cát, Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ.
• Thuận An, Tân Uyên, Bến Cát và Phú Mỹ trước đây là đô thị loại III. Phần lớn đô thị loại III hiện nay là các thị trấn huyện lỵ cũ.
• Dự thảo xác định Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một là phần nối dài của vùng lõi, ưu tiên metro và phát triển quanh nhà ga (TOD).

Quỹ đất đô thị trong dự thảo

• 57 phường còn đất nông nghiệp nhỏ lẻ (dưới 100 m²/người): tổng 10.239 ha đất nông nghiệp, được xem là nguồn đất dự trữ cho đô thị trong ngắn hạn (5 năm tới). Trong thời gian này, dự thảo định hướng làm nông nghiệp đô thị như rau, hoa, cây kiểng.
• 32 xã ven đô dự kiến chuyển lên phường: rộng 229.606 ha, hơn 2,58 triệu dân, trong đó 152.625 ha vẫn là đất nông nghiệp.
• Không gian dự trữ mật độ thấp: Củ Chi, Bàu Bàng, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Kim Long, Hòa Hiệp. Bến Cát, Tân Uyên, Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo là quỹ đất dài hạn, dự thảo lưu ý "cần tránh mở rộng dàn trải".
• Dự thảo cũng đề xuất hạn chế đô thị bám dọc cao tốc, vành đai và vùng thấp trũng.

Hồ sơ nhận định sau hợp nhất thành phố có thêm nhiều dư địa đất. Điểm nghẽn chính nằm ở cơ chế chuyển đổi, phân bổ và điều phối đất.

Nhà đầu tư đất nền, nhà phố nên làm gì

Phân biệt "xã lên phường" với "đất lên thổ cư"

Đổi xã thành phường là thay đổi đơn vị hành chính. Loại đất ghi trên sổ vẫn giữ nguyên cho tới khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt và quyết định cho chuyển mục đích. Khi gặp tin rao "sắp lên phường, sắp lên thổ cư", hãy yêu cầu xem giấy tờ thể hiện việc đó. Nếu chỉ có lời hứa, bạn chưa có căn cứ.

Kiểm tra quy hoạch của chính thửa đất

Quy hoạch tổng thể chỉ định hướng ở cấp thành phố. Với một thửa đất, bạn cần xem thông tin quy hoạch phân khu hoặc chi tiết, tình trạng sổ, có nằm trong diện thu hồi, tranh chấp hay không. Các bước cụ thể có ở bài kiểm tra pháp lý dự án và thửa đất.

Tính thời gian chờ ở vùng dự trữ và vùng trũng

Vùng dự trữ mật độ thấp có thể cần nhiều năm mới có hạ tầng đồng bộ. Vùng thấp trũng thuộc diện hạn chế đô thị hóa trên diện rộng. Hãy tính khoản vốn nằm chờ, chi phí cơ hội và rủi ro ngập trước khi xuống tiền. Bài chọn dự án tránh ngập triều cường gợi ý cách xem rủi ro ngập của một khu vực.

Dự án HPR trong đô thị loại II

• One Era tại phường Thuận Giao (Thuận An, Bình Dương cũ): khu đô thị có nhà phố, shophouse, biệt thự, căn hộ, bảng giá đang cập nhật. Thuận An vừa lên đô thị loại II và được định hướng nối dài vùng lõi.
• The Global City tại phường Bình Trưng (Thủ Đức cũ): khu đô thị có nhà phố, shophouse, biệt thự, căn hộ cao cấp, bảng giá đang cập nhật.

Vai trò của từng khu vực được tóm tắt ở bài 5 cực động lực trong quy hoạch TP.HCM. Nhà đầu tư nhiều căn có thể xem thêm trang dành cho nhà đầu tư.

Bạn đang cân nhắc đất nền hay nhà phố vùng ven? Gửi vị trí và loại sổ cho chuyên viên HPR để được hướng dẫn các bước kiểm tra quy hoạch, pháp lý trước khi đặt cọc.