Khu công nghệ cao, cụm AI phía Đông TP.HCM: ai sẽ thuê nhà quanh đây?

Khu Công nghệ cao TP.HCM rộng 913 ha có hơn 53.600 lao động tính đến tháng 5/2026, phần lớn đất cho thuê đã được lấp đầy. Khu đang mở rộng thêm 194,84 ha công viên khoa học ở Long Phước, dự kiến xong năm 2034. Hồ sơ Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 đặt cụm nghiên cứu AI ở Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An. Với nhà đầu tư căn hộ cho thuê, đây là bản đồ nơi kỹ sư, chuyên gia sẽ làm việc trong 10 năm tới.

HĐND TP.HCM đã thông qua Quy hoạch tổng thể ngày 30/10/2026. Quyết định phê duyệt của Chủ tịch UBND TP.HCM đang được hoàn tất, hội nghị công bố dự kiến ngày 16/11/2026. Các đề xuất về cụm AI và nhà ở chuyên gia trong bài lấy từ hồ sơ dự thảo tháng 10, có thể còn điều chỉnh trong bản chính thức.

Số liệu chính về khu công nghệ cao

• Khu Công nghệ cao TP.HCM (Thủ Đức cũ): 913 ha, 166 dự án với tổng vốn khoảng 13,73 tỷ USD (tháng 5/2026). Riêng mảng điện tử, vi mạch có khoảng 37 dự án, vốn hơn 7,7 tỷ USD, gồm Intel, Samsung, Marvell, Renesas.
• Trung tâm Công nghệ chiến lược hơn 52 ha trong Khu Công nghệ cao: khoảng 24,38 ha dành cho dịch vụ gồm trung tâm dữ liệu, AI, thiết kế chip và lưu trú chuyên gia. Thành phố dự kiến kêu gọi đầu tư từ quý IV/2026.
• Hệ thống khu công nghệ cao khoảng 1.288 ha: ngoài 913 ha đang hoạt động còn có Công viên khoa học và công nghệ khoảng 195 ha và Khu công nghệ cao Phú Mỹ Hưng khoảng 180 ha. Hai khu này đã được phê duyệt nhưng chưa hoạt động.
• Công viên khoa học và công nghệ tại Long Phước: 194,84 ha, mở rộng từ Khu Công nghệ cao theo Quyết định 1061/QĐ-TTg ngày 13/6/2026. Dự kiến kêu gọi đầu tư từ quý IV/2027, hoàn thành năm 2034. Chức năng chính là nghiên cứu, thử nghiệm, ươm tạo.
• Khu công nghệ cao Phú Mỹ Hưng nằm ở Củ Chi cũ (xã An Nhơn Tây hiện nay), phía Tây Bắc thành phố. Khu này không liên quan khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở Quận 7.
• 3 cụm AI đề xuất: cụm nghiên cứu, phát triển AI ở Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An – Quận 7 cũ; cụm sản xuất AI và robot ở Quận 12 – Hóc Môn – Bến Cát cũ; khu dữ liệu Long Sơn khoảng 800 ha, trong đó khoảng 40 ha cho Trung tâm dữ liệu quốc gia số 2.
• Đào tạo nhân lực đến 2045: đề xuất Trung tâm đào tạo AI quốc gia gắn Đại học Quốc gia – Khu Công nghệ cao, và Trung tâm đào tạo bán dẫn, vi mạch tại Khu Công nghệ cao.

Phía Bắc, Khu đô thị khoa học công nghệ Bắc TP.HCM tại phường Bình Dương có vùng lõi khoảng 323 ha, đang hoàn tất thủ tục đầu tư.

Mô hình "Đô thị – Công nghệ cao" và nhà ở chuyên gia

Hồ sơ quy hoạch đề xuất các khu công nghệ cao mới không chỉ có nhà xưởng. Mỗi khu sẽ có thêm đô thị, nhà ở và dịch vụ chất lượng cao để giữ chân chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư.

Phần nhà ở cho thuê chia theo vùng. Khu trung tâm hướng tới căn hộ thuê dài hạn, co-living, nhà ở cho chuyên gia và người trẻ. Khu vực Bình Dương cũ hướng tới nhà ở công nhân, nhà ở chuyên gia và lao động kỹ thuật cao. Hồ sơ cũng khuyến khích mô hình xây để cho thuê dài hạn (Build-to-Rent).

Hồ sơ thừa nhận một rào cản: chi phí nhà ở, căn hộ "tăng phi mã tại các cực tăng trưởng mới" khiến TP.HCM kém hấp dẫn hơn với chuyên gia.

Nhà đầu tư cho thuê nên làm gì

Chọn khu theo thời gian đi làm

Kỹ sư thường chọn chỗ ở theo số phút tới cổng khu công nghệ cao, không theo khoảng cách trên bản đồ. Hãy đo giờ cao điểm từ căn hộ tới nơi làm việc. Cách làm có ở bài chọn khu thuê theo nơi làm việc.

Tính dòng tiền theo việc làm đang có

913 ha đang hoạt động là nguồn khách thuê thật. Công viên khoa học Long Phước có mốc 2034, khu Phú Mỹ Hưng chưa hoạt động, còn các cụm AI vẫn là đề xuất trong hồ sơ quy hoạch, cần đối chiếu bản chính thức sau ngày công bố. Hãy tính lợi suất dựa trên nhu cầu hiện tại, xem bài lợi suất cho thuê gộp và ròng và tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê.

Chọn loại căn theo nhóm khách

Kỹ sư độc thân hợp với studio, 1 phòng ngủ. Chuyên gia nước ngoài đi cùng gia đình cần 2–3 phòng ngủ, gần trường quốc tế. Yêu cầu của nhóm khách nước ngoài có ở trang cho người nước ngoài thuê căn hộ.

Dự án HPR trong cụm Thủ Đức – Dĩ An

• Green Skyline trên Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa (Dĩ An cũ): căn 1PN+ từ khoảng 2,75 tỷ đồng (giá tham khảo, cập nhật 28/10/2026).
• Palm River ở phường Bình Trưng (Thủ Đức cũ): giá từ khoảng 168 triệu đồng/m² (gồm VAT và phí bảo trì, cập nhật 15/10/2026), bàn giao dự kiến quý I/2029. The Global City cùng phường, bảng giá đang cập nhật.
• Urban Green ở phường Hiệp Bình (Thủ Đức cũ) đã hoàn thành năm 2025. Chủ căn hộ tại đây có thể ký gửi cho thuê qua HPR.

Vai trò của cụm phía Đông trong toàn bộ quy hoạch có ở bài 5 cực động lực của TP.HCM. Tiến trình phê duyệt và lịch công bố xem ở bài Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050.

Bạn đang tính mua căn hộ cho kỹ sư, chuyên gia thuê ở phía Đông? Gửi ngân sách cho chuyên viên HPR để nhận danh sách dự án và căn có sẵn gần Khu Công nghệ cao, kèm cách tính dòng tiền cho thuê.