Mua nhà trên giấy: dự thảo giữ 5% ở ngân hàng tới khi có sổ hồng, lãi trả người mua

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội ngày 22/10/2026, khi mua nhà hình thành trong tương lai, 5% giá trị hợp đồng của đợt cuối sẽ nằm trong một tài khoản bảo đảm tại ngân hàng. Khoản này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bạn nhận sổ hồng, và tiền lãi phát sinh thuộc về người mua. Đây là dự thảo, Quốc hội dự kiến biểu quyết ngày 21/11/2026.

Nội dung chính của dự thảo

• Lần thanh toán đầu tiên tối đa 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền đặt cọc.
• Khi người mua chưa có sổ hồng, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Điểm này giữ như luật năm 2023.
• Điểm mới: 5% còn lại được chuyển vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng. Ngân hàng chỉ chuyển tiền cho chủ đầu tư sau khi bên mua nhận sổ hồng.
• Người mua hưởng lãi phát sinh từ khoản 5% gửi tại ngân hàng (nếu có).
• Bản dự thảo lấy ý kiến hồi tháng 9/2026 còn nêu: nếu không được cấp sổ do lỗi của chủ đầu tư, người mua được lấy lại số tiền trong tài khoản bảo đảm.
• Chung cư: giữ điều kiện mở bán như hiện hành, phải thi công xong phần móng.
• Nhà ở không phải chung cư (nhà phố, biệt thự) có thể được bán sớm hơn khi đã khởi công và có giấy tờ đất, xây dựng theo quy định. Chính phủ sẽ quy định chi tiết.

Theo luật hiện hành, 5% cuối được thanh toán khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua. Dự thảo không đổi tỷ lệ, chỉ đổi nơi giữ tiền.

Lộ trình và các điểm còn tranh luận

• Quốc hội thảo luận dự thảo tại hội trường ngày 30/10/2026. Nếu được thông qua ngày 21/11/2026, luật có hiệu lực từ 1/7/2027.
• Ủy ban Kinh tế – Tài chính đề nghị quy định rõ cách quản lý khoản 5% và xử lý rủi ro liên quan.
• Ủy ban cũng đề nghị làm rõ trường hợp người mua "tự nguyện" tự làm thủ tục cấp sổ. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng đề xuất khi đó người mua nộp 5% lúc bắt đầu thủ tục.
• Một số ý kiến đề nghị tách thỏa thuận đặt cọc khỏi việc huy động vốn và kiểm soát các khoản phí thu trước thời điểm được phép.

Người mua nhà trên giấy nên làm gì

Đọc kỹ điều khoản đợt cuối trong hợp đồng hiện tại

Hợp đồng ký trước khi luật mới có hiệu lực vẫn theo luật năm 2023. Hãy xem hợp đồng ghi rõ đợt 5% thanh toán khi nào, sau khi cấp sổ hay chỉ sau "thông báo bàn giao". Hỏi chủ đầu tư ai làm thủ tục cấp sổ và thời hạn dự kiến.

Ví dụ tham khảo: căn hộ 3 tỷ đồng

Giả định giá hợp đồng 3 tỷ đồng. Lần đầu bạn trả tối đa 900 triệu đồng (30%, gồm tiền cọc). Trước khi có sổ, tổng số đã trả không quá 2,85 tỷ đồng. Khoản 150 triệu đồng cuối, nếu dự thảo được thông qua, sẽ nằm ở tài khoản bảo đảm tới khi bạn cầm sổ. Bạn có thể thử các lịch thanh toán khác bằng công cụ tính dòng tiền mua nhà.

Kiểm pháp lý trước khi đặt cọc

Quy định mới chỉ bảo vệ 5% cuối. 95% còn lại vẫn phụ thuộc pháp lý dự án và bảo lãnh ngân hàng. Xem danh sách giấy tờ cần kiểm ở bài kiểm tra pháp lý dự án. Lộ trình chung của ba luật đang sửa có ở bài Quốc hội xem xét Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

HPR hỗ trợ bạn đọc hợp đồng mua nhà trên giấy

Với mỗi dự án HPR đang phân phối, chuyên viên gửi bạn lịch thanh toán theo hợp đồng mẫu, điều kiện thanh toán đợt cuối, tình trạng bảo lãnh ngân hàng và mốc bàn giao chủ đầu tư công bố. Xem danh sách dự án HPR đang phân phối để so sánh phương án thanh toán và tiến độ.

Bạn muốn biết đợt 5% cuối trong hợp đồng dự án mình quan tâm được ghi thế nào? Gửi câu hỏi cho chuyên viên HPR ở form bên dưới, chúng tôi đối chiếu hợp đồng mẫu và trả lời bạn.