Quy hoạch TP.HCM: 199.400 căn nhà ở xã hội đến 2030, giá nhà gấp 18 lần thu nhập

Mỗi giao dịch nhà đất thành công ở TP.HCM năm 2025 có giá trị bình quân khoảng 6,28 tỷ đồng, gấp khoảng 18 lần thu nhập bình quân một hộ gia đình (348 triệu đồng/năm). Đây là đánh giá thị trường nhà ở trong hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050. Để kéo nguồn cung về mức giá vừa túi tiền, dự thảo đặt chỉ tiêu 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 và đề xuất dành phần lớn quỹ nhà quanh ga metro cho nhà giá thấp.

Bức tranh nhà ở TP.HCM sau hợp nhất

• Diện tích ở bình quân: khoảng 26,86 m² sàn/người trên toàn thành phố mới (hết năm 2025). Năm 2024, TP.HCM cũ đạt 22,61 m², Bình Dương cũ 32,8 m², Bà Rịa – Vũng Tàu cũ 28,2 m².
• Nguồn cung hoàn thành rất thấp: năm 2025 chỉ 6 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, với 4.251 căn hộ và 22 nhà riêng lẻ. Con số này bằng khoảng 5% quy mô đang xây (89 dự án, 82.076 căn hộ).
• Lệch phân khúc: sản phẩm thương mại bình dân "gần như vắng bóng". Dự án chậm hoàn thành đẩy giá nhà sơ cấp lên.
• Giao dịch đã cấp sổ năm 2025: khoảng 42.740 tài sản, gồm 30.954 căn hộ, 7.706 lô đất nền và 4.080 nhà riêng lẻ.
• Nhà trọ: khảo sát tháng 9/2024 ghi nhận gần 60.000 công trình nhà trọ, hơn 629.000 phòng, khoảng 1,6 triệu người đang ở. Công nhân tập trung ở Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

Con số 6,28 tỷ đồng là bình quân của mọi loại tài sản đã giao dịch (căn hộ, đất nền, nhà riêng lẻ), không phải giá riêng của căn hộ.

Chỉ tiêu nhà ở xã hội đến 2030

• Tổng 199.400 căn: TP.HCM cũ 100.000 căn, Bình Dương cũ 86.900 căn, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ 12.500 căn.
• Theo năm: 28.500 căn năm 2026, 38.157 căn năm 2027 và khoảng 38.200 căn mỗi năm từ 2028 đến 2030. Giai đoạn 2031–2035 dự kiến thêm khoảng 200.000 căn nữa.
• Trong đó có 45.000 căn nhà ở xã hội cho thuê, gồm 10.000 chỗ lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.
• Tiến độ: giai đoạn 2021–2025 hoàn thành 17.902 căn; riêng năm 2025 là 12.799 căn. Đến giữa năm 2026 có 20 dự án đang thi công với khoảng 19.400 căn.

Dự thảo cũng chỉ ra điểm nghẽn: lợi nhuận định mức của chủ đầu tư tối đa 10%, nhà ở xã hội chỉ cho thuê cần không dưới 20 năm để thu hồi vốn, và trần thu nhập 15 triệu đồng/tháng với người độc thân. Hồ sơ gọi tình trạng này là "người cần không thể mua, người mua không được duyệt".

Các đề xuất đáng chú ý

• Nhà ở quanh ga metro (TOD): trong bán kính khoảng 600–1.000 m quanh ga, dành tối thiểu 40% quỹ đất cho nhà ở theo cơ cấu 1:3:6 (1 phần cao cấp, 3 phần trung lưu, 6 phần giá thấp và nhà ở xã hội).
• Thuê mua cả nhà ở thương mại, lộ trình "thuê – tích lũy – sở hữu"; phát triển nhà xây để cho thuê (Build-to-Rent) và quỹ đầu tư bất động sản (REIT).
• Nghiên cứu thuế lũy tiến với nhà hoặc đất nền thứ hai trở lên.
• Di dời 41.540 căn nhà trên và ven kênh rạch, chuẩn bị khoảng 17.668 căn hộ và nền đất tái định cư tại 45 dự án.

Đây là đề xuất trong dự thảo, chưa phải chính sách đang áp dụng.

Người mua để ở nên làm gì

Tính khả năng chi trả trước khi chọn khu vực

Với giá bình quân gấp 18 lần thu nhập năm, phần lớn hộ gia đình cần vay. Hãy tính số tiền trả hằng tháng sau giai đoạn ưu đãi lãi suất và so với thu nhập ổn định của cả gia đình. Dùng công cụ tính dòng tiền mua nhà để thử với khoản vay của bạn.

Kiểm tra điều kiện mua nhà ở xã hội

Nếu thu nhập của bạn dưới trần quy định, hãy xem điều kiện, hồ sơ và gói vay tại bài vay mua nhà ở xã hội. Nguồn cung sẽ tăng mạnh từ 2027 nếu chỉ tiêu được thực hiện đúng tiến độ.

Xem cả nhà ở thương mại giá vừa ở vùng ven

Vùng Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ có diện tích ở bình quân cao hơn và mặt bằng giá mềm hơn lõi trung tâm. Những khu gần trục metro, vành đai sẽ được ưu tiên hạ tầng theo dự thảo.

Dự án HPR ở khu vực vùng ven

• Maison Grand Phú Mỹ, mặt tiền Quốc lộ 51, phường Phú Mỹ: căn hộ 1PN+ giá từ khoảng 1,97 tỷ đồng (chưa VAT và phí bảo trì, cập nhật 14/10/2026), bàn giao dự kiến quý IV/2026. Phú Mỹ thuộc vùng cảng Cái Mép – Thị Vải trong dự thảo.
• The Emerald Boulevard, góc Quốc lộ 13 và Vĩnh Phú 10, phường Bình Hòa (Thuận An cũ): căn hộ, bàn giao dự kiến quý IV/2028, bảng giá đang cập nhật.

Bạn cũng có thể xem căn hộ có sẵn đang bán hoặc căn hộ cho thuê do chủ nhà ký gửi qua HPR. Tổng quan dự thảo có ở bài Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050.

Bạn đang tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP.HCM? Gửi ngân sách và nơi làm việc cho chuyên viên HPR để nhận danh sách dự án và căn có sẵn phù hợp.