Phí quản lý chung cư TP.HCM: trần mới 13.700 đồng/m² từ 25/11/2026

Từ 25/11/2026, phí quản lý vận hành chung cư có thang máy tại các phường, xã TP.HCM có trần mới 13.700 đồng/m²/tháng, gần gấp đôi mức trần 7.000 đồng trước đây. UBND TP.HCM ban hành khung giá này tại Quyết định 96/2026/QĐ-UBND ngày 7/11/2026, dùng chung cho toàn thành phố sau sáp nhập (gồm TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ). Khung giá mới không có nghĩa phí ở mọi chung cư sẽ tăng: với chung cư thương mại, mức phí vẫn do các bên thỏa thuận.

Khung giá mới so với khung cũ

Loại chung cư (phường, xã)	Khung cũ (QĐ 86/2024)	Khung mới (QĐ 96/2026)
Có thang máy	1.800 – 7.000 đồng/m²/tháng	1.800 – 13.700 đồng/m²/tháng
Không thang máy	600 – 3.500 đồng/m²/tháng	600 – 8.800 đồng/m²/tháng

• Trần mới tăng khoảng 96% với chung cư có thang máy và khoảng 151% với chung cư không thang máy (so với khung cũ của TP.HCM cũ).
• Đặc khu Côn Đảo có khung riêng, cao hơn: 3.200 – 24.700 đồng/m² (có thang máy) và 1.100 – 15.800 đồng/m² (không thang máy).
• Phí tính trên diện tích sử dụng căn hộ, mỗi tháng, và chưa gồm thuế GTGT, kinh phí bảo trì, bảo hiểm cháy nổ, phí giữ xe, điện, nước, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao Ban quản trị và các dịch vụ riêng.
• Khung giá áp dụng trực tiếp với chung cư thuộc tài sản công. Với chung cư thương mại, đây là mốc tham chiếu khi các bên thỏa thuận hoặc giải quyết tranh chấp.
• Không áp dụng cho chung cư cũ thuộc tài sản công chưa cải tạo, xây lại; nhà ở xã hội cho học sinh, sinh viên; nhà lưu trú công nhân ở ghép.

Hợp đồng đang có thì sao?

• Hợp đồng ký trước 25/11/2026 và còn hiệu lực: giữ mức phí đã thỏa thuận hoặc đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua đến hết hạn, trừ khi các bên thống nhất sửa đổi.
• Hợp đồng ký mới, gia hạn hoặc sửa phần giá từ 25/11/2026: xác định giá theo Luật Nhà ở 2023, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và quyết định mới.
• Chưa thống nhất được giá: đơn vị vận hành được tạm thu theo mức của năm liền kề trước, hoặc một mức khác nhưng không vượt khung của thành phố.
• Khung mới không phải căn cứ để đơn vị vận hành tự động nâng phí lên mức tối đa. Chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị vận hành phải công khai các khoản thu, chi để cư dân giám sát; UBND cấp xã phối hợp giải quyết tranh chấp.

Thực tế, phí quản lý tại nhiều chung cư thương mại ở TP.HCM đang phổ biến khoảng 5.500 – 30.000 đồng/m²/tháng, tùy chất lượng dịch vụ. Một số dự án cao cấp, hạng sang thu cao hơn nhiều.

Điều cư dân và người mua căn hộ nên làm

1. Tính thử chi phí theo diện tích căn của bạn

Ví dụ tham khảo, căn hộ 70 m² diện tích sử dụng, chưa gồm VAT:

• Mức 3.000 đồng/m²: khoảng 210.000 đồng/tháng.
• Mức trần cũ 7.000 đồng/m²: khoảng 490.000 đồng/tháng.
• Mức trần mới 13.700 đồng/m²: khoảng 959.000 đồng/tháng.

Nhân với 12 tháng để thấy chi phí giữ căn mỗi năm, cộng thêm giữ xe, bảo hiểm cháy nổ (xem các khoản chi phí ngoài giá bán căn hộ).

2. Đang ở chung cư: đọc lại hợp đồng dịch vụ

Xem hợp đồng quản lý vận hành của tòa nhà hết hạn khi nào. Nếu đơn vị vận hành đề xuất mức mới, hãy yêu cầu bảng thu chi công khai và chờ Hội nghị nhà chung cư biểu quyết.

3. Sắp mua căn hộ mới: hỏi rõ phí quản lý trong hợp đồng mua bán

Khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, phí quản lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Hãy hỏi mức phí dự kiến, phí đã gồm tiện ích nào, và có ưu đãi phí năm đầu hay không.

4. Chủ nhà cho thuê: đưa phí quản lý vào giá thuê

Phí quản lý thường do chủ nhà trả, nên ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền cho thuê. Xem cách tính chi phí nắm giữ căn hộ cho thuê và ghi rõ bên trả phí trong hợp đồng thuê.

Dự án HPR phân phối: phí quản lý đã được công bố thế nào

Với căn hộ đang mở bán, phí quản lý là một phần chi phí cần xem cùng giá bán. Monrei Saigon (phường Thuận Giao, Bình Dương cũ) có chính sách phí quản lý 2 năm đầu kể từ khi bàn giao theo chính sách bán hàng chủ đầu tư công bố, cập nhật 15/10/2026 — xem điều kiện và bảng giá Monrei Saigon. Celesta Gold (xã Nhà Bè) công bố phí quản lý được xác định gần thời điểm hoàn thành dự án, đã gồm sử dụng tiện ích nội khu như phòng gym — xem thông tin Celesta Gold.

Bạn đang có căn hộ muốn bán hoặc cho thuê? HPR nhận ký gửi căn hộ và tính giúp bạn dòng tiền sau phí.

Chung cư bạn đang ở thu phí quản lý bao nhiêu mỗi m²? Gửi câu hỏi cho chuyên viên HPR để được xem giúp hợp đồng và chi phí giữ căn.