TP.HCM đề xuất cho công trình sai phép tồn tại có điều kiện, nộp lại 50% giá trị

TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết cho phép một số công trình xây sai phép được giữ lại có điều kiện thay vì tháo dỡ. Chủ đầu tư phải nộp phạt và nộp lại 50% giá trị phần diện tích vi phạm. Với người mua căn hộ, điểm quan trọng nhất: được giữ lại công trình không đồng nghĩa phần xây sai đã hợp pháp.

Nội dung chính của dự thảo

• Tính chất văn bản: dự thảo nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ công trình, dự án chậm triển khai, tồn đọng kéo dài tại TP.HCM. Văn bản chưa có hiệu lực.
• Phạm vi: công trình, dự án tồn đọng phát sinh trước ngày 1/10/2026, thời điểm Luật Phát triển đô thị có hiệu lực. Quy định hiện hành tại Nghị định 16/2022 chủ yếu xử lý vi phạm xảy ra từ 4/1/2008 đến trước 15/1/2018; dự thảo mở rộng phạm vi này.
• Điều kiện được giữ lại (phải đáp ứng đủ):
  • không vi phạm chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông;
  • xây trên đất có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp quy hoạch đã duyệt;
  • bảo đảm an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ;
  • không ảnh hưởng công trình lân cận, không có tranh chấp;
  • công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, hoặc đang dừng theo quyết định xử phạt, kết luận thanh tra, bản án hay lý do khách quan.
• Khoản phải nộp: ngoài tiền phạt hành chính, chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp bằng 50% giá trị phần vi phạm:
  • công trình kinh doanh: diện tích vi phạm × giá bán/chuyển nhượng theo hợp đồng mỗi m² × 50%;
  • công trình không kinh doanh: diện tích vi phạm × chi phí xây dựng mỗi m² trong dự toán được duyệt × 50%;
  • không có hợp đồng hoặc dự toán: diện tích vi phạm × suất vốn đầu tư × 50%. Giá hợp đồng, dự toán không được thấp hơn suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền công bố.
• Sau khi nộp đủ và có kết quả kiểm định chất lượng, công trình mới được xem xét xác nhận phù hợp quy hoạch, kiến trúc; cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, thiết kế; xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
• Phần không phù hợp quy hoạch hoặc không bảo đảm an toàn vẫn bị xử lý theo pháp luật xây dựng. Người vi phạm vẫn bị xử phạt.
• Dự thảo còn nêu: dự án hạ tầng chính chậm triển khai mà nhà đầu tư không đủ năng lực, thành phố có thể chấm dứt và chọn nhà đầu tư mới, ưu tiên bên cam kết tiến độ ngắn hơn.

Ví dụ tham khảo (giả định, không phải số của dự án nào): một tòa nhà thương mại có 200 m² sàn vi phạm, giá bán theo hợp đồng 50 triệu đồng/m² → khoản nộp lại khoảng 200 × 50 triệu × 50% = 5 tỷ đồng, chưa gồm tiền phạt.

Điều người mua căn hộ nên làm

1. Phân biệt "được giữ lại" và "đã hợp pháp"

Một căn hộ nằm trong phần xây sai chỉ có thể làm sổ hồng sau khi chủ đầu tư nộp đủ tiền, công trình qua kiểm định và được cơ quan nhà nước xác nhận. Lời hứa "sắp hợp thức hóa" chưa phải căn cứ để xuống tiền.

2. Kiểm văn bản đủ điều kiện bán có ghi đúng căn của bạn

Văn bản của Sở Xây dựng phải nêu đúng tòa, tầng, căn. Căn ở khối đế, tầng kỹ thuật, tầng áp mái hoặc phần "xây thêm" cần kiểm kỹ hơn. Xem thêm 8 điểm cần kiểm trước khi mua căn hộ.

3. Mua lại căn đã bàn giao: hỏi thẳng về sổ hồng

Căn chưa có sổ sau nhiều năm bàn giao cần hỏi rõ lý do. Nếu tòa nhà thuộc diện vi phạm trật tự xây dựng, thời điểm có sổ phụ thuộc chủ đầu tư nộp tiền và thủ tục của cơ quan nhà nước, người mua lại khó chủ động. Tham khảo checklist mua lại căn hộ đã bàn giao.

4. Theo dõi văn bản chính thức

Dự thảo có thể thay đổi khi trình HĐND TP.HCM. Mức 50%, phạm vi thời gian và điều kiện trong bài là theo nội dung dự thảo đang được báo chí đưa tin.

HPR hỗ trợ bạn kiểm pháp lý trước khi mua

Bạn đang tìm căn hộ tại TP.HCM và muốn chắc căn mình chọn nằm trong phần được phép bán? Chuyên viên HPR gửi bạn danh mục hồ sơ cần đối chiếu theo hướng dẫn kiểm tra pháp lý dự án, kèm văn bản đủ điều kiện bán của các dự án HPR đang phân phối. Nếu bạn là chủ nhà muốn bán lại căn hộ đã có sổ, xem dịch vụ ký gửi của HPR.

Căn hộ bạn đang cân nhắc đã có văn bản đủ điều kiện bán ghi đúng mã căn chưa? Gửi tên dự án và mã căn cho chuyên viên HPR để được hướng dẫn hồ sơ cần kiểm.